Kan vi avtale at hytta aldri skal selges ut av familien?
Dere kan avtale begrensninger i retten til å selge og til å kreve sameiet oppløst, fordi sameigelova bare gjelder så langt dere ikke har avtalt noe annet. En avtale om at hytta aldri skal selges ut av familien er likevel risikabel, siden en binding uten tidsgrense kan settes til side som urimelig. Forkjøpsrett for familien og en avtale med tidsbegrenset binding er tryggere løsninger.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven gir hver sameier rett til å selge og til å kreve oppløsning
Utgangspunktet i sameigelova er at du kan selge andelen din til hvem du vil (§ 10), og at hver sameier etter varsel med rimelig frist kan kreve sameiet oppløst (§ 15). Kan ikke hytta deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene. Det er disse reglene en avtale om at hytta aldri skal selges ut av familien, må vike for.
Loven gjelder bare så langt ikke annet følger av avtale (§ 1). Dere kan derfor avtale noe annet. Spørsmålet er hvor langt en slik avtale rekker.
Hva dere kan avtale
Det finnes flere virkemidler for å holde hytta i familien. De har ulik styrke.
Forkjøpsrett
Når en andel skifter eier, har medeierne forkjøpsrett (§ 11). Det betyr at familien får første mulighet til å kjøpe. Dere kan avtale en utvidet eller strengere forkjøpsrett, for eksempel at andelen først skal tilbys slekten, og at fristen for å svare er seks måneder.
Begrensning i hvem andelen kan selges til
Dere kan avtale at en andel bare kan selges til andre i familien. En slik avtale er mer inngripende enn forkjøpsrett, og den kan i verste fall være vanskelig å håndheve om en sameier må selge.
Avtale om å ikke kreve oppløsning
Dere kan avtale at ingen kan kreve oppløsning på en periode, for eksempel ti år, eller til minste barn er voksent. Loven har ikke noen fast grense for hvor lenge en slik avtale kan gjelde, og den sier ikke at den er ugyldig. Samtidig kan en avtale settes til side helt eller delvis hvis det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende (avtaleloven § 36). Jo lengre bindingen er, og jo mer uforutsett situasjonen er, desto større er risikoen for at retten setter den til side.
Utkjøpsmodell
I stedet for å nekte salg kan avtalen si at en sameier som vil ut, kan kreve å bli kjøpt ut av de andre til en pris etter en bestemt metode, for eksempel to takster. Det gir en vei ut uten å åpne for salg til fremmede.
Hvorfor en evig binding er sårbar
Tenk på sameieren som mister jobben, blir syk eller går konkurs. Eller på en arving som overtar en andel uten å ha vært med på avtalen. Ingen kan binde en annen til å eie en hytte i all fremtid uten noen vei ut. Domstolene tar stilling til om bindingen virker urimelig, og det vurderes ut fra situasjonen når kravet kommer, ikke bare når avtalen ble skrevet.
Det finnes ingen fast regel om når en binding blir for lang. Derfor er det klokt å ha en tidsgrense og en utløsningsrett, slik at avtalen ikke fremstår som en felle.
Vil dere ha en mer varig løsning, kan hytta eies av et selskap, og da gjelder selskapsrettens regler i stedet for sameigelova. Skattereglene er også annerledes.
familien Berg og hytta ved Mjøsa
Tre søsken, Even, Silje og Jorunn, har arvet en hytte ved Mjøsa. De skriver en avtale om at ingen kan selge til utenforstående, og at ingen kan kreve oppløsning før 2040. Hytta er verdt 3 600 000 kroner, så hver andel er verdt 1 200 000 kroner.
Etter åtte år får Even en økonomisk krise og må selge. Han ber de andre kjøpe ham ut, men de har ikke råd. Even går til retten og krever at bindingen settes til side etter avtaleloven § 36.
Retten vil veie bindingens lengde og grunnlag opp mot Evens behov. At avtalen var tidsbegrenset og ble inngått frivillig, taler for at den skal gjelde. At Even ellers må selge andelen sin eller tåle en alvorlig tapssituasjon, taler imot. Utfallet er ikke gitt på forhånd.
Hadde avtalen i tillegg sagt at Even kunne kreve å bli kjøpt ut til taksert verdi innen ett år, hadde han hatt en vei ut, og bindingen hadde vært mer forsvarlig.
Slik utformer dere avtalen
- Sett en tidsgrense, og la avtalen kunne forlenges ved enighet.
- Gi hver sameier rett til å kreve utkjøp til en klar pris etter en bestemt metode.
- Gi familien forkjøpsrett med rimelige frister.
- Si hva som skjer ved dødsfall og skilsmisse, og regulér rett for arvinger.
- Skriv avtalen og la alle signere.
Les også hytte i sameie med søsken for generelle råd om hvordan et søskensameie fungerer.
Kort oppsummert
- Dere kan avtale begrensninger i salg og oppløsning, fordi sameigelova gir etter for avtale.
- Loven har ingen frist for hvor lenge bindingen kan vare, men en urimelig avtale kan settes til side etter avtaleloven § 36.
- Forkjøpsrett, utkjøpsmodell og tidsbegrenset binding er mer robuste enn et absolutt salgsforbud.
- Gi hver sameier en vei ut til en klar pris.
- Skriv avtalen og få alle til å signere.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.