Kan velforeningen nekte ikke-medlemmer å bruke badeplassen?

Hvem eier badeplassen, og hvorfor det avgjør saken

Første spørsmål er hvem som står som eier av arealet i grunnboken. Det er det som avgjør hvem som kan sette regler.

Eier velforeningen selv grunnen, som en egen juridisk person (en forening med eget navn og eget grunnbokblad), er det foreningen som rår. Den kan bestemme at badeplassen bare er for medlemmer, kreve avgift for bruk og sette opp skilt. Et ikke-medlem har da ingen egen rett til å bruke arealet, med mindre det følger av noe annet.

Eier hytteeierne grunnen sammen, i et sameie, gjelder sameieloven. Hver sameier har rett til å bruke tingen til det den er ment for (sameigelova § 3). Et flertall av sameierne kan vedta regler for styring og bruk, så lenge vedtaket holder seg innenfor det tingen er ment for, ikke gir urimelig kostnad og ikke gjør tingen om til noe annet (§ 4). Flertall betyr de som eier mer enn halvparten, regnet etter andeler (§ 7). Utenforstående er ikke sameiere og har ingen slik rett.

Er grunnen eid av en tredjeperson, for eksempel den opprinnelige grunneieren, er det han som bestemmer, og foreningen kan bare slippe inn dem den selv har avtale med.

Når kan velforeningen nekte bruk av fellesarealet?

Utgangspunktet er at eieren kan nekte alle som ikke har rett til å være der. Foreningen kan altså nekte ikke-medlemmer, men bare dem som ikke har en rett fra før. Tre ting er verdt å sjekke.

Skjøtet eller kjøpekontrakten kan si at hytta har rett til å bruke badeplassen. En slik rett er en servitutt (en varig rett til å bruke andres eiendom), og den følger hytta fra eier til eier.

En tinglyst erklæring på eiendommen kan gi samme rett. Er den tinglyst, binder den den som eier arealet i dag, uavhengig av hvem som utstedte den.

En avtale med grunneieren eller foreningen kan også gi deg rett. En muntlig avtale kan gjelde mellom partene, men er vanskelig å bevise og kan falle bort hvis arealet skifter eier.

Har du ingen av disse, og du verken eier en andel eller er medlem, har du i utgangspunktet ikke krav på å bruke et opparbeidet fellesområde som foreningen eier.

Hva medlemskapet gir, avhenger av vedtektene. Om en hytteeier kan pålegges å betale for badeplassen uten å være medlem, avhenger av om det finnes en tinglyst plikt eller en avtale som sier det. Et vedtak i foreningen alene binder ikke utenforstående.

Allemannsretten og bading utenfor selve badeplassen

Friluftsloven setter en grense for hvor langt en eier kan gå. Enhver har rett til å bade i sjøen eller i vassdrag fra strand i utmark, så lenge det skjer i rimelig avstand fra bebodd hus eller hytte og uten utilbørlig fortrengsel eller ulempe for andre (friluftsloven § 8). Eier eller bruker av grunn må ikke vanskeliggjøre slik bading med stengsler eller på annen måte, med mindre det tjener hans berettigede interesser og ikke er til utilbørlig fortrengsel for allmennheten (§ 13).

Dette gjelder utmark. I innmark, som omfatter areal nær bebyggelse, må du ha eierens samtykke for å raste og sole deg (§ 9). Det er heller ikke tillatt å bruke en kai eller brygge uten eierens eller brukerens samtykke (§ 7). En opparbeidet badeplass med plen, brygge, benker og lekeapparater ligger ofte i en gråsone, og hvor grensen mellom innmark og utmark går, avgjøres ut fra forholdene på stedet. Foreningen kan altså regulere selve anlegget, men har ikke uten videre rett til å hindre folk i å gå ned til stranda ved siden av og bade der.

Eieren kan dessuten vise bort folk som opptrer hensynsløst eller utilbørlig, også på områder som ellers er åpne (friluftsloven § 11).

To naboer i samme hyttefelt

Solveig Haugen og Jakob Strand har hver sin hytte i Fagerlia, et felt med 40 hytter. Fagerlia Velforening eier badeplassen med brygge og sandstrand. Styret setter opp et skilt med teksten «Kun for medlemmer» og krever 600 kroner i året.

Solveig kjøpte hytta i 2019. I skjøtet står det at eiendommen har «rett til bruk av felles badeplass», og erklæringen er tinglyst. Hun har ikke meldt seg inn. Foreningen kan ikke nekte henne å bruke badeplassen, for retten hører til eiendommen og binder foreningen. Om hun må bidra til drift og vedlikehold, avhenger av ordlyden i erklæringen.

Jakob kjøpte sin hytte i 2022. Kontrakten sier ingenting om badeplassen, og det finnes ingen tinglyst rett. Han er heller ikke medlem. Foreningen kan nekte ham å bruke brygga og det opparbeidede området. Han kan fortsatt bade fra utmarksstrand utenfor området, og han kan melde seg inn for å få tilgang.

Slik finner du ut hva som gjelder for deg

Start med skjøtet og kjøpekontrakten, og se etter ord som «bruksrett», «felles» og «badeplass». Be deretter om en oversikt over tinglyste dokumenter på din egen eiendom og på badeplassens gnr/bnr. Les vedtektene til foreningen for å se hva medlemskapet omfatter.

Finner du en rett, kan du vise til den overfor styret. Finner du ingen, er det først og fremst en avtale med foreningen som kan gi deg tilgang.

Kort oppsummert

• Eier foreningen eller medlemmene arealet, kan de som hovedregel forbeholde bruken for medlemmer, og velforeningen kan nekte andre å bruke fellesarealet hvis de ikke har noen rett.
• En rett i skjøtet, en tinglyst erklæring eller en avtale gjelder uavhengig av medlemskap.
• Et flertallsvedtak i et sameie må holde seg innenfor det arealet er ment for (sameigelova § 4).
• Friluftsloven gir rett til å bade fra strand i utmark, men ikke til å bruke brygge uten samtykke.
• Sjekk skjøtet, grunnboken og vedtektene før du tar saken opp med styret.