Kan jeg ta opp nytt lån med pant i huset uten at banken samtykker?

Loven forbyr ikke nytt pant

Panteloven § 1-11 sier at en panterett ikke er til hinder for at pantet blir avhendet, så sant annet ikke følger av avtale. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for andre frivillige rettsstiftelser enn avhendelse. En ny panterett er en slik rettsstiftelse. Loven setter altså ikke stopp for at du gir et pant til en annen kreditor mens bankens pant ligger der.

Det betyr også at bankens samtykke ikke er et lovkrav. Spørsmålet er om du har avtalt noe annet.

Nytt pant uten bankens samtykke: avtalen med banken avgjør

Lånevilkårene og pantedokumentet kan inneholde en bestemmelse om at du ikke kan pantsette boligen videre uten samtykke fra banken. Slike bestemmelser er vanlige i bankavtaler. Står det noe slikt, er det en avtale du har inngått, og du er bundet av den.

Hva et brudd får av følger, står som regel i vilkårene. Panteloven § 1-9 gir panthaveren rett til å kreve pantekravet innfridd før vanlig forfallstid i bestemte tilfeller, blant annet ved vesentlig mislighold av renter og avdrag. Ved vesentlig misbruk av råderetten over pantet skal panthaveren først gi varsel og en rimelig frist til å rette på forholdet, med mindre det er fare å vente.

Har du ikke lest vilkårene siden du tok opp boliglånet, finn dem frem. Det er i dem du ser om banken har tatt forbehold.

Hvor godt er det nye pantet?

Det nye pantet får dårligere prioritet enn bankens. Går to eller flere rettigheter inn på samme eiendom, går den som først ble påheftet, foran (§ 1-13). Rettsvernet kommer ved tinglysing, og et tinglyst pant går foran pant som tinglyses senere (tinglysingsloven § 20).

Det nye pantet er derfor bare verdt det som er igjen av boligens verdi etter bankens pant. En ny långiver vil se i grunnboken hvilke pant som ligger der og hvor store de er, og vil vurdere om det er nok å ta av.

Merk at bankens pant står i grunnboken med det beløpet pantedokumentet er skrevet på, ikke med restgjelden din. Har du betalt ned lånet fra 2,9 millioner til 2,1 millioner kroner, ser en ny långiver likevel pantet på 2,9 millioner kroner, med mindre pantet er nedkvittert (tinglysingsloven § 32). Du kan be banken nedkvittere når lånet er betalt delvis ned.

Før du skriver under hos en ny långiver, bør du ha tre dokumenter foran deg: lånevilkårene fra banken, pantedokumentet banken fikk tinglyst, og en utskrift av grunnboken for eiendommen. Vilkårene viser hva du har lovet. Pantedokumentet viser hvilket beløp banken har sikret seg, og grunnboken viser om andre heftelser allerede ligger der. Banken har også rett til å få dekket renter og kostnader som loven nevner, utover det som står som lånebeløp (§ 1-5), så det nye pantet ligger bak alt dette.

Skal boligen være felles bolig for deg og ektefellen, trenger du dessuten ektefellens skriftlige samtykke for å pantsette den (ekteskapsloven § 32). Se må ektefellen samtykke når felles bolig pantsettes?.

Når du tar lån hos en annen kreditor

Tar du et ekstra lån hos en annen bank eller kreditor, kommer det nye pantet bak bankens. Vil den nye långiveren ha bedre plass, må den som står først, gi fra seg plassen ved en avtale om prioritetsvikelse. Banken har ingen plikt til å gjøre det.

Banken kan også kreve mer sikkerhet hvis boligens verdi faller. Det er forklart i banken krever mer sikkerhet ved prisfall.

Kort oppsummert

• Nytt pant uten bankens samtykke er ikke forbudt etter panteloven, selv om et eldre pant står i boligen.
• Lånevilkårene eller pantedokumentet kan kreve bankens samtykke, og da følger konsekvensene av avtalen.
• Det nye pantet får dårligere prioritet enn bankens og er verdt det som er igjen av boligens verdi.
• Bankens pant står i grunnboken med pantedokumentets beløp, ikke med restgjelden, med mindre det er nedkvittert.
• Er boligen felles bolig, trenger du ektefellens skriftlige samtykke til å pantsette den.