Boligprisene faller og banken krever mer sikkerhet — dette gjelder

Edvard får krav om mer sikkerhet etter prisfallet

Edvard hadde hatt boliglånet i noen år uten problemer, helt til boligprisene i området falt merkbart over en periode. Banken sendte da et brev der den viste til at belåningsgraden nå lå høyere enn det den opprinnelige låneavtalen forutsatte, og ba om at Edvard enten stilte tilleggssikkerhet eller betalte ned deler av lånet for å bringe forholdet mellom gjeld og boligverdi tilbake til et akseptabelt nivå. Edvard hadde ikke gjort noe galt, han hadde betalt hver termin i tide, og reagerte derfor med en blanding av forvirring og bekymring da brevet kom, siden han aldri hadde tenkt på at boligens verdi kunne påvirke selve lånet hans på denne måten, uten at noe han gjorde hadde forårsaket det.

Hva låneavtalen faktisk gir banken rett til

De fleste boliglånsavtaler inneholder en bestemmelse som gir banken rett til å kreve tilleggssikkerhet dersom sikkerhetens verdi faller vesentlig i forhold til lånets størrelse. Dette er ikke noe banken finner på underveis, det er en del av avtalen du signerte da lånet ble innvilget, og formålet er å opprettholde den samme risikoen for banken som lå til grunn da lånet ble gitt. Det avgjørende er derfor hva som faktisk står i din egen låneavtale, siden ordlyden og terskelen for når banken kan bruke denne retten, kan variere noe mellom banker.

Hvorfor belåningsgraden plutselig blir et problem

Belåningsgraden, altså forholdet mellom lånets størrelse og boligens verdi, endrer seg automatisk når boligprisene svinger, selv om du ikke har gjort noe galt og har betalt hver termin i tide. Har prisene i området falt betydelig, kan en bolig som opprinnelig var verdt godt over lånet, plutselig ligge tettere opp mot eller under gjelden. Reglene om belåningsgrad henger for øvrig sammen med kravene i boliglånsforskriften for øvrig, som stiller egne krav til belåningsgrad allerede ved innvilgelse. For banken øker et fall i verdien risikoen for at den ikke får dekket hele lånet dersom boligen på et tidspunkt må selges, og det er denne økte risikoen tilleggssikkerheten er ment å motvirke, ikke noe knyttet til hvordan du selv har håndtert betalingene. Banken vil normalt bygge kravet på en oppdatert verdivurdering av boligen, gjerne innhentet fra en takstmann eller basert på prisstatistikk for området, og du har krav på å få vite hvilket grunnlag denne vurderingen bygger på, slik at du selv kan vurdere om den fremstår rimelig sett opp mot det du kjenner til om boligen og markedet ellers.

Alternativene til å stille ny sikkerhet

Har du annen eiendom, oppspart kapital eller verdipapirer, kan disse i mange tilfeller stilles som tilleggssikkerhet uten at du trenger å gjøre noe med selve boliglånet for øvrig. Et annet alternativ er å betale ned en del av restgjelden direkte, slik at belåningsgraden kommer tilbake innenfor det avtalte nivået uten at ny sikkerhet må skaffes. Har familie mulighet og vilje til å stille kausjon eller tilleggssikkerhet midlertidig, kan det også løse situasjonen, men det bør skje med samme grundighet og skriftlighet som ved en ordinær låneopptagelse. Er verdifallet du opplever del av en bredere nedgang i hele boligmarkedet, kan det også være verdt å spørre banken om den vurderer situasjonen forbigående, siden dette kan påvirke hvor strengt kravet håndheves i praksis. Uansett hvilken løsning du velger, bør du be banken bekrefte skriftlig at kravet er oppfylt og at ingen ytterligere tiltak er nødvendig.

Hva som skjer hvis du ikke kan stille mer

Klarer du verken å stille tilleggssikkerhet eller betale ned nok av lånet, vil banken normalt først forsøke å finne en løsning i dialog, for eksempel en gradvis nedbetalingsplan over tid fremfor et krav om at hele differansen dekkes umiddelbart. Fortsetter belåningsgraden å ligge langt over det avtalte uten at noe skjer, kan banken i ytterste konsekvens vurdere om lånevilkårene er alvorlig brutt, med de samme mekanismene som gjelder ved annet mislighold av låneavtalen. Har prisfallet i tillegg rammet en bolig du sitter med fra før salg, kan mellomfinansieringens egne utfordringer være nyttig bakgrunn å kjenne til. Er kravet fra banken uklart begrunnet, eller virker det uforholdsmessig sammenlignet med det som faktisk følger av låneavtalen, bør du vurdere å få en advokat til å se nærmere på avtalens ordlyd før du stiller mer sikkerhet enn det du egentlig er forpliktet til. En slik vurdering trenger sjelden å ta lang tid, siden spørsmålet i praksis handler om å lese en enkelt klausul opp mot det konkrete kravet banken har fremsatt, og en kort skriftlig vurdering kan være nok til å avklare om kravet faktisk har dekning i avtalen.

Kort oppsummert

• Banken kan kreve tilleggssikkerhet når boligens verdi faller vesentlig sammenlignet med lånets størrelse, hvis dette følger av låneavtalen.
• Belåningsgraden endrer seg automatisk med boligprisene, uavhengig av om du selv har betalt hver termin som avtalt.
• Annen eiendom, kapital eller nedbetaling av restgjeld kan alle brukes til å bringe belåningsgraden tilbake til et akseptabelt nivå.
• Klarer du ikke å stille mer sikkerhet, søker banken normalt en løsning i dialog før strengere tiltak vurderes.
• Advokat er verdt å vurdere hvis kravet virker uklart begrunnet eller uforholdsmessig sett opp mot din egen låneavtale.