Kan naboen leie ut huset til fester hver helg?
Naboen kan i utgangspunktet leie ut huset sitt, men gjentatte fester med støy til langt på natt kan være en urimelig ulempe etter naboloven § 2. Da kan du kreve at forholdet rettes, og i noen tilfeller erstatning for økonomisk tap. Bruken av en bolig som festlokale kan også kreve tillatelse fra kommunen etter plan- og bygningsloven. Støy som forstyrrer nattroen kan dessuten være straffbar ordensforstyrrelse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleie er lov, men ikke hva som helst
Eieren av en bolig kan leie den ut. Loven stopper ikke utleie til fest i seg selv. Spørsmålet er hva utleien gjør med dem som bor ved siden av. Naboloven § 2 sier at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på naboeiendommen. Bestemmelsen retter seg mot virkningene, ikke mot hvilket formål bruken har.
Én fest en lørdag med musikk til midnatt er noe man må regne med i et boligstrøk. Fester hver helg, med høy musikk, bilbråk og gjester som snakker høyt ute til klokken tre om natten, er et annet mønster. Gjentakelsen gjør ulempen større enn summen av hver enkelt kveld, for naboene mister mulighet til å hvile uker og måneder på rad.
Hva som teller i vurderingen
Domstolene vurderer helheten, og disse forholdene er sentrale:
- hvor ofte festene holdes, og om det skjer fast i helgene
- hvor lenge de varer, og om støyen fortsetter etter midnatt
- hvor mange gjester det er, og hvordan de beveger seg ute (biltrafikk, røyking utenfor, rop)
- hvordan området ser ut: et rolig villastrøk tåler mindre enn et blandet sentrumsområde
- om eieren har gjort noe for å dempe støyen, for eksempel satt vilkår om stille etter klokken 23
Ligner bruken mer på næringsvirksomhet enn på vanlig boligbruk, kan naboene kreve mer. Tjener eieren penger på festene, er det lettere å si at ulempen er unødvendig, siden han kan sette vilkår om stille etter et bestemt klokkeslett.
Straffeloven og politiet
Støy som forstyrrer omgivelsenes nattero, kan etter straffeloven § 181 straffes med bot eller fengsel inntil seks måneder. Den paragrafen krever ikke at støyen er gjentatt, og politiet kan komme på stedet den enkelte kvelden. I fest hjemme og støy, politiet og bot er dette beskrevet nærmere.
Politiet løser den enkelte kvelden, men ikke et mønster som varer hele sommeren. Det gjør naboloven. De to sporene kan brukes samtidig: ring politiet når det er bråkete, og bygg samtidig saken etter naboloven.
Kan kommunen få noe å si?
Bruker eieren boligen til noe annet enn det den er godkjent for, for eksempel som fast festlokale mot betaling, kan det være en bruksendring. Etter plan-og bygningsloven § 20-1 bokstav d trenger en varig eller tidsbestemt bruksendring søknad og tillatelse. Om utleie til fester faktisk er en bruksendring, er ikke alltid klart, og det kommer an på omfang og bruk. Området kan dessuten være regulert til boligformål, slik at næringsvirksomhet ikke er tillatt. Du kan henvende deg til kommunen og be dem vurdere om bruken krever tillatelse. Kommunen kan da kreve at bruken opphører eller søkes om.
Er huset i et sameie eller borettslag, kan vedtekter og husordensregler gjøre det enklere å stoppe festene. Spørsmålet er omtalt i gjelder naboloven for borettslag og sameier.
Sigrid og huset ved siden av
Sigrid Aas bor i et eneboligfelt. Naboeiendommen kjøpes av Daniel Lie, som begynner å leie ut huset for helgen til 30-årsfester, polterabend og vennetreff. Fra mai til august er det fest åtte helger av tolv. Musikken er ofte på til klokken 02, og gjestene står utenfor og snakker høyt.
Sigrid snakker med Daniel tidlig i juni. Han svarer at utleie er lovlig. Hun noterer tid og type støy for hver helg og ber en annen nabo bekrefte forholdene skriftlig. I midten av juli sender hun Daniel et brev der hun krever at festene stoppes eller begrenses til klokken 23, og viser til naboloven § 2 og § 10. Daniel svarer ikke. Sigrid tar saken til forliksrådet.
Hun har et godt utgangspunkt. Festene er hyppige, de varer langt ut på natten og utgjør en gjentatt ulempe. Hun kan kreve retting etter naboloven § 10. Har huset hennes falt i verdi på grunn av støyen, kan hun også kreve erstatning etter naboloven § 9, og det gjelder uten krav om skyld. Hun bør ikke vente for lenge, for kravet kan bli svekket hvis hun etter god granneskikk burde sagt fra tidligere.
Hvordan du går frem
Begynn med en samtale, og skriv deretter ned dato, klokkeslett og støytype hver gang. Be gjerne om vitner. Send et skriftlig krav med frist. Fungerer ikke det, kan du ta saken til mekling eller forliksråd. Om du bør velge mekling, står i bør jeg bruke mekling i nabosaker. Du kan også be kommunen vurdere om bruken er tillatt.
Retter du kravet mot den som står bak utleien, ikke bare mot gjestene, treffer du den som faktisk kan stoppe festene.
Kort oppsummert
- Utleie av hus er lovlig, men nabo leier ut festlokale støy kan gå over tålegrensen i naboloven § 2 når festene er hyppige og varer langt på natt.
- Du kan kreve retting etter § 10 og erstatning for økonomisk tap etter § 9, uavhengig av skyld.
- Støy som forstyrrer nattroen er straffbar etter straffeloven § 181, og politiet kan rykke ut samme kveld.
- Fast bruk som festlokale kan være en bruksendring som krever tillatelse fra kommunen.
- Dokumenter hver kveld og ta opp saken skriftlig før du går til forliksrådet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.