Kan jeg kreve hytta solgt når søsknene vil beholde den?
Ja, som sameier kan du kreve sameiet oppløst selv om søsknene vil beholde hytta. Etter varsel med rimelig frist har hver sameier rett til det (sameieloven § 15). Kan hytta ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene. De andre kan stille som bydere og har førerett til å få sitt bud godtatt under ellers like vilkår. En avtale mellom dere kan likevel gå foran loven.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Retten til å kreve oppløsning
Hovedregelen står i sameieloven § 15. Etter varsel med rimelig frist har hver av sameierne rett til å få sameiet oppløst. Det gjelder uavhengig av hva de andre mener, og du trenger ikke begrunne kravet.
Loven angir ikke hvor lang tid «rimelig frist» er. Det vil avhenge av hytta og omstendighetene. Gi de andre tid til å vurdere, men ikke så lang tid at saken forsinkes unødig.
Sameieloven gjelder bare så langt ikke noe annet følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Har dere avtalt at hytta skal beholdes i familien, eller at ingen kan kreve salg før en bestemt dato, kan avtalen gå foran. Finnes det ingen slik avtale, har du kravet.
Hvordan hytta selges
Kan hytta ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven så langt de passer. For de fleste hytter er det slik, fordi en enkelt bygning ikke kan deles i flere. Noe annet kan gjelde en stor eiendom med flere hus.
Under ellers like vilkår har en sameier førerett til å få sitt bud godtatt. Byr flere sameiere like høyt og vil fortsette som sameiere, fordeles hytta mellom dem etter forholdet mellom andelene deres. Vil de ikke fortsette som sameiere, godtas det budet som kom først. Er budene like og svarer til den høyeste prisen noen vil gi, avgjør tingretten ved loddtrekning eller på annen måte hvilket som godtas.
Mange tror at et flertall som vil beholde hytta, kan stoppe en sameier som vil ut. Det stemmer ikke, for retten til å kreve oppløsning ligger hos hver enkelt sameier, uavhengig av størrelsen på andelen. Eier du en tredjedel eller en tiendedel, har du samme rett til å kreve at sameiet opphører. Likevel er søsknene ikke maktesløse. De kan kjøpe deg ut ved å by på hytta, og de har førerett hvis budet er like godt som andres. Du får pengene, de beholder hytta.
Slik går saken for seg
Krav om tvangssalg kan gjennomføres uten dom eller annet tvangsgrunnlag for oppløsning, når det ikke er gjort innsigelse mot kravet eller innsigelsen er klart grunnløs. Er det innsigelse, tar tingretten stilling til det i en kjennelse, og den kan ankes.
Et typisk forløp er dette.
- Du sender de andre et skriftlig varsel om at du krever sameiet oppløst, med en frist.
- Dere forsøker å bli enige om en løsning, for eksempel at noen kjøper deg ut.
- Hvis fristen går ut uten enighet, krever du tvangssalg.
- Hytta selges, og salgssummen fordeles normalt etter andelene.
Skal du selv by på hytta, kan det være nyttig å lese om hvordan man kjøper på tvangssalg. Anke av avgjørelsen er behandlet i anke av tvangssalg.
Synnøve vil ut
Synnøve, Gunnar og Aud Lie eier en hytte i Hemsedal med en tredjedel hver. Synnøve har dårlig økonomi og vil ha ut sin del. Gunnar og Aud vil beholde hytta, som familien har eid i tre generasjoner. Hytta er verdt omtrent 2,4 millioner kroner.
Synnøve sender et skriftlig varsel og gir de andre tre måneder til å finne en løsning. Etter tre måneder har ingen foreslått noe. Hun krever da tvangssalg.
Gunnar og Aud kan fremdeles redde hytta. De kan tilby å kjøpe henne ut for 800 000 kroner, en tredjedel av verdien. Hvis Synnøve godtar, trenger det ikke gå til tvangssalg. Hvis hun ikke godtar, må de by på hytta i salget. Byr de likt med en utenforstående, har de førerett.
Ved et salg for 2,4 millioner kroner får Synnøve, om alt går opp, omtrent 800 000 kroner, fratrukket kostnadene ved salget.
Alternativer til tvangssalg
Du er ikke tvunget til å bruke retten din. Det finnes flere veier.
- Selge andelen din til en utenforstående. De andre har forkjøpsrett (§ 11), så de kan gå foran.
- Kreve at bruken deles og ordnes (§ 14) hvis problemet er at du ikke får brukt hytta.
- Bli enige om en utkjøpssum.
- Avtale en nedtrapping, der du er eier noen år til.
Skal du selge hytta, bør du også sjekke hva det betyr for skatten. Se skatt ved arvet hytte.
Kort oppsummert
- Hver sameier kan kreve sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist (§ 15).
- Kan hytta ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene.
- De andre sameierne har førerett til å få sitt bud godtatt under ellers like vilkår, og kan på den måten beholde hytta.
- En avtale mellom dere kan gå foran loven.
- Når du krever hytta solgt, kan kravet gjennomføres uten dom hvis ingen har innsigelser. Er det innsigelser, avgjør tingretten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.