Kan kreditor ta utleggspant i hytta jeg eier sammen med søsken?

Utleggspant i en andel av hytta

Eier du hytta sammen med søsken, eier du en brøkdel av hele eiendommen, for eksempel en tredjedel. Loven kaller det en ideell andel: en del som ikke er knyttet til et bestemt rom eller en bestemt tomtebit. Det er denne brøkdelen en kreditor kan gå etter.

Kreditoren må ha et tvangsgrunnlag, for eksempel en dom eller et gjeldsbrev der du har vedtatt at gjelden kan inndrives uten søksmål. Med det kan han be namsfogden om utlegg. Utlegg tas i det som tilhører deg og som kan selges eller gjøres om til penger (tvangsfullbyrdelsesloven § 7-1 og dekningsloven § 2-2). Andelen din i hytta er et slikt formuesgode. Utlegget tas ved at det stiftes en panterett for kravet, som kalles utleggspant. Mer om hva det er finner du i hva er utleggspant.

Når namsfogden skal la andelen være

Namsfogden velger ikke fritt hva det tas utlegg i. Finnes det andre eiendeler det kan tas tilfredsstillende utlegg i, skal det ikke tas utlegg i ideelle deler av et formuesgode (§ 7-14). Har du lønn som kan trekkes eller penger på konto, skal de som hovedregel brukes før hyttandelen.

Før utlegget tas, skal namsfogden dessuten i rimelig utstrekning undersøke om andre har rettigheter i formuesgodet (§ 7-9). Hvis banken har pant i hytta, kommer utleggspantet etter bankens pant i rekkefølgen. Verdien kreditoren faktisk kan få ut av andelen, blir da mindre enn brøken tilsier.

Du får vanligvis beskjed og kan uttale deg før namsfogden avgjør saken. Hvordan et slikt møte foregår, er beskrevet i artikkelen om møtet hos namsmannen.

Hva som skjer med søsknene dine

Utleggspantet gjelder bare din andel. De andre andelene er ikke pantsatt, og søsknene dine svarer ikke for gjelden din. Namsfogden sender straks underretning til grunnboken, og utleggspant i en ideell del av fast eiendom får rettsvern ved tinglysing (panteloven § 5-2). Søsknene kan derfor se heftelsen hvis de slår opp hytta.

Tinglysingen varer ikke for alltid. Virkningen av tinglysing av utleggspant faller bort fem år etter at utlegget ble tinglyst, med mindre det tinglyses på nytt før fristen går ut (tinglysingsloven § 30). Kreditoren må altså følge opp saken for å beholde pantet.

Kan kreditoren få hele hytta solgt?

Utleggspantet gir kreditoren rett til å begjære tvangsdekning etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Utgangspunktet er at det bare er din andel som selges. Kjøperen blir da ny sameier sammen med søsknene dine.

Loven gir likevel en åpning. Selv om kreditoren bare har pant i en ideell del, kan retten beslutte at salget skal omfatte hele hytta, dersom du eller en annen sameier som har rett til å kreve sameiet oppløst ved tvangssalg, gir samtykke (§ 11-18). Etter sameigelova § 15 kan hver sameier etter varsel med rimelig frist kreve sameiet oppløst. Kan hytta ikke deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene.

Ett samtykke fra deg eller et av søsknene er altså nok til at hele hytta kan komme under hammeren. Samtykker ingen av dere, er det andelen som kan selges. Ingen av søsknene har plikt til å samtykke, og et søsken som ikke vil selge, kan heller ikke tvinges av kreditoren din.

Et eksempel med tre søsken

Henrik Solheim (47) eier en tredjedel av hytta i Sirdal sammen med søsknene Tuva og Sindre. Hytta er verdt omtrent 3 600 000 kroner, så en tredjedel tilsvarer 1 200 000 kroner hvis hele hytta selges samlet. Henrik har en dom på 380 000 kroner mot seg etter et uoppgjort mellomværende med en tidligere forretningspartner. Han har ingen lønn å trekke i og ingen sparepenger.

Partneren ber namsfogden om utlegg. Siden Henrik ikke har andre eiendeler det er tilfredsstillende å ta utlegg i, tar namsfogden utleggspant i andelen hans. Pantet tinglyses. Tuva og Sindre får ikke noe krav mot seg og beholder sine andeler uendret.

Partneren begjærer så tvangssalg. Nå kan det gå to veier. Ingen av søsknene samtykker, og det er bare Henriks tredjedel som selges til en ny eier. Eller Tuva krever sameiet oppløst fordi hun uansett vil selge, og hele hytta selges for 3 600 000 kroner. Da går Henriks del først til eventuelle panthavere med bedre prioritet, deretter til partnerens 380 000 kroner, og resten er hans. Tuva og Sindre får hver sin tredjedel i penger.

Slik kan du og søsknene håndtere det

Det enkleste er å betale kravet. Utleggspantet kan slettes i grunnboken når det tinglyses bevis for at det er falt bort, eller når kreditoren samtykker (tinglysingsloven § 32). Er summen for stor, kan en avtale om avdrag med kreditoren stoppe tvangssalget, men kreditoren har ingen plikt til å gå med på det.

Søsknene kan også tilby å kjøpe andelen din før den tvangsselges, eller delta som budgivere hvis det kommer til salg. Da unngår de å få en fremmed inn i hytta. Er dere flere sameiere, kan det lønne seg å avtale i forkant hvem som eventuelt skyter inn penger og hvordan andelen skal fordeles etterpå. Hva som gjelder i sameie mellom søsken generelt, står i hytte i sameie med søsken.

Kort oppsummert

• Utleggspant i en hyttandel gjelder bare din andel. Søsknenes andeler er ikke pantsatt.
• Namsfogden skal ikke ta utlegg i en ideell del hvis det finnes andre eiendeler det er tilfredsstillende å ta utlegg i.
• Utleggspantet tinglyses og mister virkning etter fem år hvis det ikke fornyes.
• Hele hytta kan bare tvangsselges hvis du eller et søsken som kan kreve sameiet oppløst, samtykker.
• Betaler du kravet, kan utleggspantet slettes.