Kan jeg kjøpe ut medeieren til takst?
Nei, du har ingen lovbestemt rett til å kjøpe ut medeieren til takst. Sameigelova har ingen slik regel, så et utkjøp må avtales med medeieren. Uten enighet er alternativet at du krever sameiet oppløst, og at boligen selges gjennom namsmyndighetene. Der har du førerett til å få ditt bud godtatt under ellers like vilkår (§ 15). Har dere avtalt utkjøpsrett til en bestemt pris eller takst, gjelder avtalen. Takst er en sakkyndig vurdering av verdien, ikke noe loven binder medeieren til.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mange som eier bolig sammen tenker at det finnes en enkel utvei: be en takstmann vurdere boligen, og kjøp ut den andre til den prisen. Slik fungerer det ikke etter loven, men det kan fungere hvis begge er enige.
Hva loven sier om utkjøp
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneSameigelova gir ikke en sameier rett til å kjøpe ut en annen til en takst eller noen annen pris. Det som finnes, er regler om oppløsning, salg av andeler og forkjøpsrett. Hver sameier kan kreve sameiet oppløst (§ 15). Hver sameier kan selge sin egen andel til hvem han vil (§ 10), og de andre har forkjøpsrett når andelen skifter eier. Og i en tvist om misbruk kan retten i helt spesielle tilfeller gi medeierne rett til å løse ut en sameier ved dom.
Ingen av disse gir deg rett til å kreve at medeieren selger til deg for en takst. Sameigelova gjelder dessuten bare så langt noe annet ikke følger av avtale (§ 1). Har dere avtalt en utkjøpsrett, for eksempel at den ene kan kjøpe ut den andre til gjennomsnittet av to takster, er det den avtalen som gjelder.
Slik kan et utkjøp avtales
Utkjøp er en vanlig kjøpsavtale mellom dere. Dere bør bli enige om fire ting.
Prisen: skal den være en takst, gjennomsnittet av to takster, eller det en megler anslår som markedsverdi? En takst er en sakkyndig vurdering, og to takstmenn kan komme til ulike tall. Avtal derfor hvem som skal ta taksten, og hvem som betaler. Se også om du bør innhente en takst.
Hva som regnes inn: lånet i boligen, innskudd fra hver av dere, og utlegg som den ene har hatt til vedlikehold. Pris og oppgjør kommer an på om dere deler etter lik part eller etter andre andeler. Uten annet grunnlag regnes sameierne som like store eiere (§ 2).
Finansieringen: den som kjøper ut, må ofte ta over hele lånet, og banken må godta det. Spør banken tidlig om du får lånet alene.
Overdragelsen: den som overtar, får skjøte på den andelen som kjøpes. Ved overføring av andel må du regne med dokumentavgift, som er 2,5 prosent av verdien av det som overføres. Du kan lese mer i dokumentavgift ved arv eller gave.
Når medeieren ikke vil selge
Sier medeieren nei til å selge til taksten, har du ikke rett til mer. Du kan tilby en høyere pris, eller velge en annen løsning. Alternativene er:
- å fortsette som sameiere med en tydeligere avtale om bruk og kostnader
- å kreve sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist
- å selge sammen gjennom megler og dele salgssummen
Kreves oppløsning og kan boligen ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene. Under ellers like vilkår har en sameier førerett til å få sitt bud godtatt. Byr du like mye som den høyeste budgiveren, kan du altså få boligen. Prisen blir da det som kommer ut av salget, ikke en takst.
Hvorfor takst ikke er noen garanti
En takst sier hva en sakkyndig mener boligen er verdt, men den binder ikke kjøper eller selger. Mener medeieren at boligen er verdt mer, kan han avslå et tilbud basert på taksten. Og mener du at den er verdt mindre, kan du ikke bruke den til å presse ham til å selge. Taksten er et nyttig utgangspunkt for forhandling, og den kan være avtalt som bindende, men bare hvis dere har skrevet det ned.
Camilla og Torbjørn
Camilla Dahl og Torbjørn Hauge eier en enebolig sammen, 50 prosent hver. De har ingen skriftlig avtale. Camilla vil overta huset alene. En takstmann verdsetter huset til 5 600 000 kroner, lånet er 2 800 000 kroner, og egenkapitalen er dermed 2 800 000 kroner. Torbjørns halvdel er 1 400 000 kroner.
Camilla tilbyr Torbjørn 1 400 000 kroner for andelen. Han mener huset er verdt 6 200 000 kroner og vil ha 1 700 000 kroner. Camilla kan ikke tvinge ham til å akseptere taksten. De blir stående fast.
Camilla sender et skriftlig varsel om at hun krever sameiet oppløst. Huset selges på tvangssalg, og hun legger inn bud. Er budet like høyt som det høyeste, har hun førerett til å få det godtatt. I stedet for å la saken gå så langt, foreslår Torbjørn å la en megler vurdere. Megleren anslår 5 900 000 kroner. De blir enige om det som pris, og Camilla betaler ham 1 550 000 kroner etter at hun har overtatt lånet.
Kort oppsummert
- Loven gir ingen rett til å kjøpe ut medeieren til takst. Utkjøp må avtales.
- Har dere avtalt utkjøpsrett og pris, gjelder avtalen.
- En takst er en sakkyndig vurdering, ikke en pris loven binder medeieren til.
- Uten enighet kan du kreve sameiet oppløst, og ved tvangssalg har en sameier førerett til å få sitt bud godtatt (sameigelova § 15).
- Spør banken tidlig om du får overta lånet alene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.