Samtykkekravet i § 33 gjelder uavhengig av eierskap

Den klare hovedregelen er at ingen ektefelle kan disponere ensidig over den felles boligen. Etter § 33 første ledd kan en ektefelle ikke uten samtykke fra den andre overdra, behefte med bruksrett, pantsette, leie bort eller på annen måte disponere over en fast eiendom som brukes som felles bolig. Det avgjørende er ikke hvem som eier boligen, men at den faktisk brukes som felles bolig. Selv om den ene ektefellen er eneeier og står alene på skjøtet, kan vedkommende ikke selge uten den andres samtykke.

Bestemmelsen omfatter ulike boligformer: eiet enebolig, selveierleilighet, borettslagsandel og aksjeleilighet, samt leid bolig. § 33 lister opp de aktuelle disposisjonstypene, slik at både salg, pantsettelse, bortleie og stiftelse av annen bruksrett rammes.

Begrunnelsen: boligvern

Regelen verner den ektefellen som ikke er eier, mot å miste hjemmet ved den andres disposisjoner. Boligen er ofte familiens viktigste eiendel og har en sentral velferdsfunksjon, særlig der det er barn. Lovgiver har derfor valgt å la samtykkekravet gå foran den formelle eierens råderett. Vernet gjelder gjennom hele ekteskapet så lenge boligen brukes felles.

Hva skjer hvis samtykke nektes?

Dersom den andre ektefellen nekter å samtykke, eller samtykke ikke kan innhentes innen rimelig tid – for eksempel ved sykdom eller fravær – kan eieren etter § 33 jf. § 32 bringe spørsmålet inn for retten. Retten kan da tillate disposisjonen dersom det ikke er rimelig grunn for den andre til å nekte. Dette gir en sikkerhetsventil mot at en ektefelle blokkerer en nødvendig eller forsvarlig disposisjon uten saklig grunn.

Følgene av salg uten samtykke – omstøtelse etter § 35

Selges boligen uten påkrevd samtykke, er disposisjonen angripelig. Etter § 35 kan den ektefellen som skulle samtykket, kreve disposisjonen kjent ugyldig ved dom dersom medkontrahenten forsto eller burde forstått at samtykke manglet. Var kjøperen i aktsom god tro, kan disposisjonen bli stående, men i praksis vil en kjøper av fast eiendom normalt ha en undersøkelsesplikt med hensyn til ekteskapelig status og bruk av boligen.

Søksmål om omstøtelse må reises innen seks måneder etter at ektefellen fikk kunnskap om disposisjonen, og senest innen ett år etter at den ble tinglyst. Fristene er absolutte og må overholdes for å unngå at retten tapes.

Praktiske konsekvenser for eiendomsmegler og kjøper

Reglene har stor praktisk betydning ved boligomsetning. En eiendomsmegler bør alltid avklare om selger er gift og om boligen brukes som felles bolig, og i tilfelle innhente skriftlig samtykke fra ektefellen før salget gjennomføres. For kjøperen er det avgjørende å sikre at samtykke foreligger, fordi manglende samtykke kan føre til at handelen omstøtes. I praksis innhentes derfor ektefellesamtykke rutinemessig i salgsoppgjør.

Forholdet til særeie

Samtykkekravet gjelder selv om boligen er den selgende ektefellens særeie. Boligvernet i §§ 32–33 er uavhengig av formuesordningen. At boligen er særeie, fritar altså ikke for kravet om ektefellesamtykke ved salg, så lenge den brukes som felles bolig.

Når opphører samtykkekravet?

Samtykkekravet er knyttet til at boligen brukes som felles bolig. Spørsmålet om når vernet opphører, er praktisk viktig ved samlivsbrudd. Flytter den ene ektefellen ut og boligen ikke lenger fungerer som felles hjem, kan grunnlaget for samtykkekravet etter omstendighetene falle bort. Vurderingen er konkret, og en kortvarig eller midlertidig fraflytting opphever normalt ikke vernet. Ved separasjon og skilsmisse må boligspørsmålet løses som ledd i skifteoppgjøret, der ekteskapslovens regler om hvem som kan overta den felles boligen kommer inn. Inntil dette er avklart, bør man være varsom med å anta at samtykkekravet er bortfalt.

Samtykkekravet ved pantsettelse og refinansiering

Samtykkekravet i § 33 gjelder ikke bare salg, men også pantsettelse og refinansiering med pant i den felles boligen. En ektefelle som er eneeier, kan derfor ikke ta opp nytt lån med pant i boligen uten den andres samtykke. Dette har stor betydning ved refinansiering, ved opptak av lån til næringsformål og ved kausjon sikret med pant i boligen. Långivere og banker har normalt rutiner for å innhente ektefellesamtykke ved pantsettelse av bolig, nettopp fordi en pantsettelse uten samtykke kan angripes etter § 35. For den ikke-eiende ektefellen er dette et viktig vern mot at boligen belånes uten vedkommendes viten.

Megleren og bankens kontrollansvar

I praksis fanges samtykkekravet normalt opp av eiendomsmegler og bank. En profesjonell megler skal avklare selgers sivilstand og om boligen brukes som felles bolig, og innhente skriftlig ektefellesamtykke før salget gjennomføres. Tilsvarende krever banker ektefellesamtykke ved pantsettelse av bolig. Disse rutinene reduserer risikoen for at en handel senere angripes etter § 35. Ved salg uten megler – selvsalg – bortfaller denne kontrollen, og ansvaret for å innhente og dokumentere samtykke hviler fullt ut på partene selv. Kjøpere i selvsalg bør derfor være særlig oppmerksomme og kreve dokumentasjon på samtykke der selger er gift og boligen brukes felles. Manglende kontroll i denne fasen er en typisk kilde til senere tvist.

Eksempel fra praksis

Tenk deg at den ene ektefellen er eneeier av en leilighet ervervet før ekteskapet, og at paret har bodd der sammen i flere år. Eieren ønsker å selge, men den andre motsetter seg salget fordi vedkommende vil bli boende. Selv om eieren formelt eier leiligheten alene, kan vedkommende ikke gjennomføre salget uten samtykke etter § 33. Eieren må enten få den andre til å samtykke, eller bringe spørsmålet inn for retten, som kan tillate salget dersom det ikke er rimelig grunn til å nekte. Selger eieren likevel uten samtykke, og kjøperen kjente eller burde kjent til ekteskapet og bruken som felles bolig, kan handelen omstøtes etter § 35. Eksempelet illustrerer at boligvernet går foran den formelle eierens råderett, og at en kjøper aldri bør slå seg til ro med at en gift selger eier boligen alene.

Oppsummering

En ektefelle kan ikke selge den felles boligen uten samtykke etter § 33, uansett eierforhold og formuesordning. Det samme gjelder pantsettelse og bortleie. Nektes samtykke uten rimelig grunn, kan retten tillate salget. Skjer salget uten samtykke, kan det omstøtes etter § 35 innenfor fristene. Se artikkel 52 og 53 for nærmere om samtykkets innhold og form.