Ja, borettslaget kan kreve at du utbedrer forhold i boligen din som faller inn under ditt eget vedlikeholdsansvar etter borettslagsloven § 5-12. Dette gjelder særlig når mangelfullt vedlikehold truer med å påføre skade på bygningen, fellesarealer eller andre boliger. Styret kan varsle deg, sette en frist for utbedring, og i noen tilfeller la borettslaget selv utføre arbeidet og kreve kostnaden dekket av deg dersom du ikke følger opp.

Styrets grunnlag for å kreve utbedring

Fordi andelseiere har en lovfestet plikt til å holde boligen sin i forsvarlig stand, har styret en tilsvarende rett og oppgave til å følge opp at denne plikten faktisk overholdes — spesielt der forsømt vedlikehold kan få konsekvenser utover den enkelte leilighet. Dette henger sammen med at borettslaget som helhet har økonomisk interesse i at bygningen ikke forfaller unødig, og at ett husstands forsømmelse ikke skal gå ut over naboer eller fellesskapet.

Styrets adgang til å undersøke boligen

Et spørsmål som ofte følger naturlig av dette, er om styret i det hele tatt kan komme inn i boligen din for å undersøke et forhold de mistenker er et vedlikeholdsproblem. Normalt vil vedtektene til borettslaget si noe om dette, gjerne kombinert med et krav om at styret varsler i rimelig tid før en slik befaring, med mindre det er snakk om en akutt situasjon, som en pågående lekkasje der rask tilgang er nødvendig for å begrense skadeomfanget. Nekter en andelseier styret tilgang uten god grunn, kan dette i seg selv bli sett på som et samarbeidsproblem som styret må håndtere videre.

Hvordan et slikt krav vanligvis fremsettes

Normalt starter det med at styret, gjerne etter en henvendelse fra en nabo, en observasjon fra vaktmester, eller en rutinemessig kontroll, sender et skriftlig varsel til andelseieren. Varselet beskriver forholdet som må utbedres, hvorfor det anses nødvendig, og innen hvilken frist arbeidet forventes gjennomført. Er forholdet alvorlig — for eksempel en aktiv lekkasje — kan fristen være kort. Er det snakk om mer kosmetisk forfall uten fare for følgeskader, kan fristen være lengre.

Hva skjer hvis kravet ikke etterkommes

Følger ikke andelseieren opp varselet innen fristen, kan borettslaget i noen tilfeller selv sørge for at arbeidet blir utført, og deretter kreve kostnadene dekket av andelseieren. Dette er særlig aktuelt der forholdet har et akutt preg, som en pågående lekkasje som truer med å skade andre boliger dersom den ikke stanses raskt. Vedvarende og alvorlig mislighold av vedlikeholdsplikten kan i tillegg få konsekvenser for andelseierens forhold til borettslaget for øvrig, opp til og med spørsmål om salg av andelen i de mest alvorlige tilfellene.

Et eksempel

Se for deg at styret får melding fra naboen i etasjen under om fuktflekker i taket, og ved undersøkelse viser det seg at kilden er en utett tetting rundt en rørgjennomføring i badet til andelseieren over — noe som er andelseierens eget vedlikeholdsansvar. Styret sender et skriftlig varsel med krav om at forholdet utbedres innen fire uker, av hensyn til risikoen for ytterligere skade hos naboen. Reagerer ikke andelseieren, kan borettslaget i ytterste konsekvens sørge for at en fagperson utbedrer tettingen, og sende regningen videre til andelseieren.

Dokumentasjon er viktig for begge parter

Uansett hvilken side av en slik sak du er på, er det klokt å sørge for god dokumentasjon underveis. Som andelseier bør du ta vare på korrespondanse med styret, kvitteringer for arbeid du har fått utført, og gjerne bilder som viser tilstanden før og etter utbedring. Dette gir deg et godt utgangspunkt dersom det senere skulle oppstå uenighet om hvorvidt kravet var berettiget, eller om utbedringen faktisk ble gjennomført i tide.

Hva slags forhold utløser typisk et utbedringskrav

I praksis er det gjerne noen tilbakevendende situasjoner som utløser et krav om utbedring fra styret: en aktiv eller nylig oppdaget lekkasje som ikke er fulgt opp, et sikringsskap som er flagget som brannfarlig ved en el-kontroll, skadedyr som har spredt seg fra en bolig og inn i fellesarealer, eller en ombygging andelseieren har gjennomført uten nødvendig godkjenning fra styret. Fellesnevneren er at forholdet enten allerede påvirker andre, eller har en klar risiko for å gjøre det dersom det ikke rettes opp. Rent kosmetiske forhold uten risiko for bygningen eller naboer gir sjeldnere grunnlag for et formelt utbedringskrav.

Kan styret kreve utbedring før noe faktisk har gått galt?

Ja. Styrets adgang til å kreve utbedring er ikke begrenset til situasjoner der skaden allerede har inntruffet. Blir for eksempel et sikringsskap flagget som en brannrisiko under en rutinemessig el-kontroll, kan styret kreve at det byttes ut selv om det ennå ikke har forårsaket noen skade. Begrunnelsen er at borettslaget har en berettiget interesse i å forebygge skader som kan ramme flere enn den enkelte andelseier.

Utbedringskrav og erstatningskrav er to forskjellige ting

Et utbedringskrav fra styret handler om å få rettet en tilstand fremover i tid — det vil si å få gjort noe med selve problemet. Har forholdet allerede forårsaket en skade, for eksempel hos en nabo, kan dette i tillegg utløse et eget erstatningskrav for det økonomiske tapet som allerede har oppstått. De to kravene kan komme side om side: styret kan både kreve at du utbedrer kilden til problemet, og at du dekker kostnadene ved skaden som allerede har skjedd. Se egen artikkel om erstatning fra borettslaget for hvordan et slikt krav vurderes fra motsatt hold, altså når det er du som andelseier som mener borettslaget har forsømt sitt ansvar.

Slik bør du svare på et utbedringskrav

Motta du et skriftlig krav fra styret, bør du først vurdere om forholdet faktisk faller inn under ditt eget vedlikeholdsansvar, eventuelt ved å sjekke vedtektene. Er du enig i at det er ditt ansvar, kan det være lurt å bekrefte skriftlig at du vil følge opp, gjerne med en konkret plan for når arbeidet vil bli utført. Er du usikker på om forholdet virkelig er ditt ansvar, bør du be om en felles befaring med styret eller en fagperson før du eventuelt bestiller arbeid — det er mer effektivt å avklare ansvaret først enn å måtte kreve kostnaden tilbake i etterkant dersom det viser seg at forholdet egentlig var borettslagets.

Hva om du er uenig i at det er ditt ansvar?

Får du et krav fra styret om å utbedre noe du mener faller inn under borettslagets ansvar, bør du svare skriftlig og begrunne hvorfor du mener ansvaret ligger et annet sted — gjerne med henvisning til hva vedtektene sier, eller be om en felles befaring for å avklare årsaken før noen av partene setter i gang arbeid. Det er langt bedre å få avklart uenigheten før arbeidet igangsettes enn å havne i en krevende diskusjon om regningen i etterkant.