Kan arvingene selge hytta når avdøde hadde lån med pant i den?
Ja, arvingene kan selge hytta, men pantet følger med. Lånet som er sikret med pant, må innfris fra salgssummen før arvingene får noe. Det som blir igjen, fordeles mellom arvingene etter at boets øvrige forpliktelser er dekket. Alternativt kan en arving overta hytta og lånet, men da må banken samtykke til at han trer inn som skyldner.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Pantet følger hytta
En panterett er ikke til hinder for at pantet selges, med mindre annet er avtalt (panteloven § 1-11). Hytta kan altså selges også om avdøde hadde pantsatt den, men panthaverens rett følger hytta uansett hvem som eier den. Kjøperen vil ikke ha pantet på seg, så det må innfris eller slettes ved oppgjøret.
At eieren er død, endrer ikke på dette. Banken som har pant i hytta, har fortsatt sikkerhet i den. Dødsfallet gjør bare at spørsmålet om hvem som kan selge, må løses først.
Hvem kan selge hytta
Hytta står på avdødes navn i grunnboken. For å få solgt den må arvingene dokumentere at de har rett til å rå over boet. Ved privat skifte er det den eller de arvingene skifteattesten er utstedt til, som gjennomfører skiftet, og en av oppgavene er å avklare om arvinger vil overta eiendeler, eller om de skal selges, og så å gjennomføre salg av det som skal selges (arveloven § 119).
Hvis dere er flere arvinger og uenige, gjelder arveloven § 104. En arving kan overta bestemte eiendeler hvis ingen av de andre arvingene motsetter seg det. Er det uenighet, kan arvingen likevel overta hvis gode grunner taler for det og de andre ikke har rimelig grunn til å motsette seg det. Eiendeler som ingen overtar, kan enhver arving kreve solgt. Ved offentlig skifte kan retten bestemme at eiendelene skal selges hvis arvingene ikke blir enige.
Når hytta er solgt til en ny eier, må overføringen tinglyses. Et skifteskjøte kan ikke registreres hvis den hvis midler skiftes, mangler grunnbokshjemmel (tinglysingsloven § 13). Hytta må altså stå på avdøde da han døde.
Slik fordeles salgssummen
Boets eiendeler skal gjøres om i penger så langt det er nødvendig for å dekke boets og arvelaterens forpliktelser (arveloven § 143). En panthaver har sikkerhet i hytta og får først betalt av salgssummen. Lånet med pant i hytta går foran arvingenes krav på arv.
Når lånet er innfridd, fordeles det som er igjen, sammen med resten av boet. Foreligger det andre gjeldsposter i boet, skal også de dekkes før noe deles ut. En arving som har påtatt seg ansvaret for arvelaterens forpliktelser, kan kreve at forfalte forpliktelser dekkes før noe av arven deles ut (§ 123). Salgsutgifter kommer i tillegg.
Er salgssummen mindre enn gjelden, blir en restgjeld stående som et krav mot boet. Hvem som svarer for den, avhenger av hvordan boet skiftes.
Alternativ: en arving overtar hytta og lånet
En arving kan overta hytta i skiftet. Lånet følger da med, og verdien av hytta regnes med i arven hans. Overstiger verdien av det han overtar den arven han har krav på, skal han betale det overskytende til boet (§ 107).
Banken må gå med på å få en ny skyldner. Når eieren vil avhende en pantsatt eiendom med plikt for den nye eieren til å svare for gjelden, kan han be kreditor om samtykke til at en navngitt ny eier trer inn i hans sted som personlig skyldner. Gir kreditor skriftlig samtykke, blir den gamle skyldneren fri. Svarer ikke kreditor innen én måned etter forespørselen, kan pantegjelden innbetales med én måneds skriftlig varsel (panteloven § 2-7). Sier banken nei, må arvingen som vil beholde hytta regne med å skaffe et nytt lån.
Hilde og Mehmet arver hytta
Torbjørn Eide dør. Han etterlater seg en fjellhytte verdt 2 900 000 kroner, med et lån på 1 150 000 kroner sikret med pant i hytta. Datteren Hilde og sønnen Mehmet er de eneste arvingene. Hilde vil selge hytta, mens Mehmet vil overta den.
Mehmet kan overta hytta etter arveloven § 104 hvis ikke Hilde motsetter seg det, eller hvis han har gode grunner og hun ikke har rimelig grunn til å si nei. Han må da få banken med på at han trer inn som skyldner for lånet, og hytta regnes inn i arven hans. Overtar ingen av dem hytta, kan hver av dem kreve den solgt.
Selges hytta for 2 900 000 kroner, går 1 150 000 kroner til banken. De 1 750 000 kronene som er igjen, kommer til fordeling før salgskostnader og eventuell annen gjeld i boet. Arver de likt, får hver av dem 875 000 kroner hvis boet ikke har annen gjeld eller kostnader.
Hva du bør gjøre først
Be banken om en oppgave over restgjelden, og skaff en utskrift av grunnboken. Den viser hvem som har pant i hytta og i hvilken rekkefølge, og hva heftelser betyr er forklart i hva betyr heftelser på en eiendom. Er dere uenige om hva som skal skje med boligen i boet, er det beskrevet i arvinger uenige om boligsalg.
Kort oppsummert
- Pantet følger hytta, men panterett hindrer ikke at den selges.
- Lånet innfris fra salgssummen før arvingene får utbetalt arv.
- Enhver arving kan kreve eiendeler som ingen overtar, solgt (arveloven § 104).
- En arving kan overta hytta og lånet hvis banken samtykker til ny skyldner.
- Salgsutgifter og andre gjeldsposter i boet kommer før utdeling.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.