På jakt etter leiebolig: dine rettigheter før kontrakten er signert

Leiesøker før kontrakt: du har ingen rett til boligen

Så lenge du bare har sett på boligen, sendt en søknad eller fått beskjed om at du er «aktuell», er det ikke inngått noen leieavtale. Da kan utleier velge en annen søker uten å begrunne det. Husleieloven har ingen regler som tvinger en utleier til å velge en bestemt søker, og den gir ikke leiesøkere noen rett til å se kontrakten eller få svar innen en viss tid. Utleier kan også stille krav til inntekt, referanser og dokumentasjon, så lenge kravene ikke bygger på forbudte grunner (se under).

Avtalen kan likevel bli inngått raskere enn du tror. En leieavtale kan gjøres skriftlig eller muntlig (§ 1-4). Sier utleier «den er din» og du svarer «ja takk», kan en avtale være inngått uten at noe er signert. Hvis en av dere krever det, skal en muntlig avtale settes opp skriftlig. Les mer i artikkelen om muntlig leieavtale. Bruk derfor ikke «ja» som en høflig åpning hvis du ikke vil binde deg.

Diskriminering: hva utleier ikke kan legge vekt på

Ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder (§ 1-8). Ved diskriminering gjelder likestillings- og diskrimineringsloven. Hvordan du bringer en slik sak videre, står i artikkelen om diskriminering ved utleie. Lagre annonsen, svarene du får og tidspunktene. Det er vanskelig å bevise diskriminering uten skriftlige spor.

Utleier kan derimot ta hensyn til forhold som ikke er på lista, for eksempel betalingsevne og tidligere erfaringer. Loven sier ikke noe mer om hvilke spørsmål utleier kan stille, så rene praktiske spørsmål om inntekt og antall som skal bo er vanlige.

Hvilke penger kan utleier kreve før du flytter inn?

Det er her mange leiesøkere blir presset. Loven er klar på at leier av bolig ikke kan pålegges å betale andre eller større beløp enn leie, andel av strøm- og brenselutgifter, depositum og garanti (§ 3-7). Gebyrer for visning, søknad eller «kontraktsskriving» er ikke på lista.

For depositum er taket seks måneders leie. Beløpet skal settes på særskilt konto i leierens navn (§ 3-5). Utleier kan ikke ta imot depositumet på sin private konto. Betaler du til en slik konto, har du ikke et lovlig depositum. Garanti og depositum sammen kan ikke overstige seks måneders leie (§ 3-6). Forskuddsleie kan ikke avtales for lengre tid enn én måned (§ 3-2).

Betal aldri noe før du har sett boligen og har en skriftlig avtale. Hvis noen presser deg til å overføre penger for å «sikre» boligen, er det et varselsignal.

Annonsen og det utleier sier om boligen

Det utleier opplyser i annonsen eller på visningen, er en del av grunnlaget for avtalen. Det foreligger en mangel hvis boligen ikke samsvarer med opplysninger utleier har gitt, når det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte (§ 2-3). Utleier må også opplyse om forhold han kjente til eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 2-4).

Det du selv kjente til eller burde ha sett ved en undersøkelse før avtalen, kan du derimot ikke gjøre gjeldende som mangel (§ 2-6). Se derfor nøye på boligen på visning, og ta bilder av annonsen før den fjernes.

Kort oppsummert

• Som leiesøker har du ingen rett til boligen før en avtale er inngått, og den kan være inngått muntlig.
• Utleier kan ikke legge vekt på kjønn, etnisitet, funksjonsnedsettelse, alder eller de andre grunnene i § 1-8.
• Du kan ikke pålegges andre beløp enn leie, strøm- og brenselandel, depositum og garanti. Depositum er maks seks måneders leie, på konto i leierens navn.
• Forskuddsleie kan ikke kreves for mer enn én måned.
• Ta vare på annonsen, og betal aldri før du har sett boligen og har en avtale. Leiesøkerens rettigheter før kontrakt er få, men diskrimineringsvernet og beløpsgrensene gjelder fra første henvendelse.