Innbrudd og hærverk på hytta før overtakelse

Hvem bærer risikoen før du overtar

Risikoen for eiendommen går over på deg når du har overtatt bruken. Fram til da er det selgeren som bærer den. Han har også avkastningen og bærer kostnadene fram til overtakelsen. Kunne du ikke overta til rett tid fordi årsaken lå hos deg, er det annerledes: da har du risikoen fra det tidspunktet du kunne ha overtatt.

Det er en viktig forskjell mellom skade som skjer før og etter overtakelsen. Skjer hærverket etter overtakelsen, må du som eier selv håndtere det gjennom din egen forsikring. Skjer det før, står selgeren ansvarlig for at hytten er som avtalt.

Selger og kjøper kan ha ulike inntrykk av hva som er skadet og hva som er borte. Derfor er det lurt å gjøre en felles gjennomgang av hytten så nær overtakelsen som mulig, og å skrive ned resultatet. En skriftlig oversikt over tilstanden før og etter hendelsen gjør det enklere å dele opp hva forsikringen dekker, og hva selgeren selv må rette.

Overtakelsestidspunktet er normalt avtalt i kontrakten. Er det ikke det, kan du kreve skjøte og overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, hvis du har gjort ditt.

Selgerens forsikring og skadeoppgjør

Har selgeren forsikret hytten og den blir skadet etter at avtalen ble bindende, har du retten etter forsikringsavtalen. Unntaket er hvis selgeren kan si seg løst fra avtalen. Selgeren må overføre retten til deg når du krever det og selv har oppfylt sine plikter.

Praktisk betyr det at du bør be selgeren melde skaden til forsikringsselskapet med en gang, og be om kopi av meldingen. Spør også selgeren om innbruddet er meldt til politiet, og be om kopi av anmeldelsen.

Selgeren har også en plikt til tilsyn. Overtar du ikke til avtalt tid, skal selgeren føre forsvarlig tilsyn med eiendommen, og han kan kreve dekning for forsvarlige kostnader ved det. Hvis innbruddet skjer i en periode der overtakelsen er utsatt av grunner hos deg, kan risikoen ha flyttet seg til deg.

Slik gikk det for Agnieszka

Agnieszka hadde kjøpt hytte med overtakelse 1. juni. I midten av mai ringte naboen: noen hadde brutt seg inn, knust to vinduer og ødelagt døren til uthuset. Peisovnen var borte, og noen hadde sølt maling i stua.

Agnieszka ba selgeren melde skaden til selskapet og sende henne kopi. Selgeren meldte samme dag og la ved politianmeldelsen. Agnieszka skrev at hun forventet at hytten skulle overleveres i den stand den var ved avtalen, og at peisovnen fulgte med som fast montert utstyr. Selskapet dekket vinduene og døren, og selgeren overførte retten til erstatning for det som ikke var utbedret innen overtakelsen. Agnieszka overtok noen uker senere, etter at skadene var utbedret.

Hærverk på hytten før overtakelse: dette krever og gjør du

Ta bilder og be om dokumentasjon: skademelding, politianmeldelse og tilbud eller faktura på utbedring. Skriv til selgeren og si hva du krever: at skadene utbedres før overtakelsen, eller at du får prisavslag eller erstatning.

Ved mangel kan du kreve prisavslag, heve, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Er skadene alvorlige nok til å være et vesentlig avtalebrudd, kan du heve. Hevingsterskelen før overtakelse er behandlet i artikkelen om heving før overtakelse, og spørsmålet om å nekte overtakelse i artikkelen om når du kan nekte å overta.

Etter overtakelsen bærer du selv risikoen. Derfor er det avgjørende å oppdage hærverk og manglende tilbehør ved overtakelsen. Artikkelen om hva du bør sjekke ved overtakelse gir en sjekkliste. Tilbehør som er fast montert, følger med hytten, og det gjelder også fast montert utstyr som peisovn.

Rydding og tilstand ved overtakelsen

Når du overtar, skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen ellers ryddet. Er hytten full av søppel eller ødelagt innbo fra innbruddet som ikke er ryddet, er det selgerens plikt, og du kan si fra om det.

Ta bilder og film ved overtakelsen. Lag en skriftlig liste over det som mangler eller er ødelagt, og send den til selgeren samme dag. Blir du enig om oppgjør, bør det være skriftlig.

Betaler du kjøpesummen før du har overtatt eller fått hjemmel, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake. Det er en grunn til at du bør vente med oppgjøret til du har sett hva som er gjort.

Frister og krav er felles for hyttekjøp, og er samlet i hovedartikkelen om hyttekjøp som gikk galt. Sitter du med andre typiske hytteproblemer, som brygge og båtplass, er de egne saker.

Kort oppsummert

• Før du overtar hytten, bærer selgeren risikoen for hærverk og innbrudd, og risikoen går over til deg ved overtakelsen.
• Har selgeren forsikret hytten, kan du kreve at retten etter forsikringen overføres til deg.
• Ta bilder ved overtakelsen og send en skriftlig liste over hærverket til selgeren samme dag.
• Du kan kreve prisavslag, erstatning eller heving, og holde tilbake kjøpesummen, hvis hytten ikke er som avtalt etter innbruddet.