Hytteleverandøren gikk konkurs før levering – får jeg forskuddet tilbake?
Det avhenger av om pengene var sikret. Bygger leverandøren hytta for deg etter bustadoppføringslova og har stilt garanti, kan du kreve garantisten (banken eller forsikringsselskapet) for krav som følger av at avtalen ikke blir oppfylt, opp til garantisummen. Uten garanti blir forskuddet et vanlig krav i konkursboet, og da får du normalt bare en del av pengene tilbake, hvis det er midler igjen. Loven begrenser hvor mye forskudd du plikter å betale, og du kan holde tilbake alt vederlag til garantien er dokumentert.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Får du forskuddet tilbake når hytteleverandøren går konkurs
Konkurs betyr at leverandørens firma er tatt under behandling i et konkursbo, og at en bostyrer fordeler det som finnes mellom dem firmaet skylder penger. For deg som har betalt forskudd på en hytte, er det tre forhold som avgjør om du får pengene tilbake: om leverandøren har stilt garanti, hvor mye du har betalt, og hva som er kommet inn på tomten din for pengene.
Bustadoppføringslova gjelder også for oppføring av fritidshus (§ 1). Reglene under forutsetter at leverandøren bygger hytta for deg som forbruker. Kjøper du bare et byggesett, gjelder ikke garantireglene.
Garantien er det første du ser etter
Leverandøren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt. Plikten gjelder ikke hvis det på avtaletidspunktet kan ventes at vederlaget ikke overstiger to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien skal stilles straks etter at avtalen er inngått, og i alle fall før byggearbeidet starter.
Garantisummen er minst 10 prosent av vederlaget, og minst 5 prosent for krav som fremsettes senere enn ved overtakelsen. Omfatter avtalen også rett til tomt, er garantisummen minst 5 prosent, eller 3 prosent for krav som gjøres gjeldende før overtakelsen. Garantien skal gjelde til fem år etter overtakelsen, og den skal komme fra en bank eller et annet finansforetak som har rett til å tilby slikt i Norge. Garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser garantien fordi leverandøren ikke har betalt premie.
Konkurs er et eksempel på at avtalen ikke blir oppfylt. Da melder du kravet skriftlig til garantisten, med kontrakten, bevis på det du har betalt og en oversikt over hva som er levert. Garantisummen er en øvre grense. Overstiger tapet summen, blir resten et krav i boet.
Om garantien også dekker tap utover forskuddet, for eksempel merkostnader ved å få hytta ferdig av noen andre, er forklart i en egen artikkel om garantien ved konkurs. Mangler garanti, har du rett til å holde tilbake alt vederlag til den er dokumentert. Betalte du uten å ha sett garantien, har du gitt fra deg den beste sikkerheten du hadde.
Uten garanti: kravet ditt i konkursboet
Er forskuddet ikke sikret, er pengene et alminnelig krav mot boet. Du melder kravet til bostyreren skriftlig, med kontrakten, kvitteringer eller kontoutskrift som viser innbetalingene, og beskrivelse av hva som er levert. Det settes en frist for å melde krav i konkursen, og du får vanligvis beskjed om den.
Hvordan en egen garanti for selve forskuddet er bygd opp, står i artikkelen om § 47-garanti. Realistisk får du ofte bare en andel av kravet, og mange får ingenting. Dekningen avhenger av hva boet har igjen, og andre kreditorer kan ha bedre rett enn deg. Dette er hovedregelen, men resultatet varierer fra bo til bo.
Det viktigste du kan gjøre før en konkurs, er å begrense hvor mye du har betalt i forskudd.
Slik begrenser loven forskuddet du plikter å betale
Avtaler om avdrag eller forskudd gjelder bare så langt tre vilkår er oppfylt (§ 47):
- Verdien av arbeid på eiendommen og materialer som er tilført, svarer minst til det du har betalt.
- Det ligger ikke salgspant eller andre heftelser på materialene som er bygd inn eller tilført.
- Minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.
Dette kan fravikes på ett punkt: du kan avtale avdrag mot en selvskyldnergaranti (en garanti der banken hefter direkte) fra en finansinstitusjon, selv om de to første vilkårene ikke er oppfylt. Er tomten en del av avtalen, kan forskudd bare avtales hvis du har fått skjøte på tomten uten uvedkommende heftelser, eller det er stilt slik garanti.
Reidun betalte 520 000 kroner før byggestart
Reidun Hagen eier tomten og har kontrakt på en hytte til 2 600 000 kroner. Ved kontraktsinngåelse betaler hun 520 000 kroner, tjue prosent, som forskudd. Leverandøren har stilt garanti på 260 000 kroner, ti prosent av vederlaget. Så går leverandøren konkurs. På tomten ligger materialer og grunnarbeid for 150 000 kroner.
Det Reidun risikerer å tape, er 370 000 kroner, forskjellen mellom det hun har betalt og det som er kommet inn på tomten. Hun melder kravet til garantisten og krever 260 000 kroner. Resten, 110 000 kroner, melder hun som krav til bostyreren.
Hadde hun ikke betalt mer enn verdien av det som var kommet inn på tomten, ville tapet vært mindre.
Kort oppsummert
- Går en hytteleverandør konkurs, avhenger det av garantien om du får forskuddet tilbake, forutsatt at bustadoppføringslova gjelder.
- Garantien skal være minst 10 prosent av vederlaget (5 prosent hvis tomten er med) og gjelde til fem år etter overtakelsen.
- Uten garanti er forskuddet et krav i konkursboet, og du får normalt bare en andel tilbake.
- Du kan holde tilbake alt vederlag til garantien er dokumentert.
- Loven begrenser forskudd til verdien av det som er kommet inn på tomten, og en tiendedel skal stå til overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.