Eierforholdet som utgangspunkt

Det rettslige utgangspunktet er at eier beholder sitt. Eier den ene ektefellen boligen alene, har vedkommende i utgangspunktet rett til å beholde den, mot å gjøre opp for den andres eventuelle andel av verdien etter ekteskapslovens kapittel 12. Eier de boligen sammen, må de enten enes om at den ene overtar den andres del, eller selge den og dele provenyet. Dette utgangspunktet gir forutsigbarhet, men det er ikke absolutt.

Utgangspunktet modifiseres nemlig kraftig av unntaksregelen i § 67, som er det praktisk viktige verktøyet når partene er uenige. Det er derfor en forenkling å si at «eieren alltid får boligen»; eierskap er utgangspunktet, men ikke det avgjørende der særlige grunner foreligger.

«Særlige grunner» etter § 67

Ekteskapsloven § 67 lar en ektefelle overta felles bolig selv om den andre eier den, når «særlige grunner» foreligger. Vurderingen er konkret og skjønnsmessig. De mest tungtveiende momentene er følgende.

Hensynet til felles barn er ofte avgjørende. Dersom barna bor fast hos den ene forelderen, taler hensynet til kontinuitet i bolig, skole og nærmiljø sterkt for at denne forelderen overtar boligen. Domstolene legger betydelig vekt på barnas behov for stabilitet i en ellers vanskelig situasjon, og dette er gjennomgående det viktigste momentet i praksis.

Partenes mulighet til å skaffe annen bolig er et annet sentralt moment. Står den ene parten i en vesentlig vanskeligere situasjon enn den andre når det gjelder å finne et nytt sted å bo, taler dette for at denne parten får overta. Tilknytning til boligen og lokalmiljøet, helsemessige forhold og andre individuelle omstendigheter kan også inngå i helhetsvurderingen. Det er summen av momentene, ikke ett enkelt forhold, som avgjør.

Begrensningen for arv og gave

En helt sentral begrensning er at retten etter § 67 som hovedregel ikke gjelder bolig som eierektefellen har mottatt i gave eller arv fra sin egen slekt. Lovgiver har her vurdert at båndet mellom boligen og eierektefellens familie skal beskyttes. Selv om den andre parten ellers ville hatt «særlige grunner», vil overtakelsesretten normalt vike når boligen stammer fra eierens arv eller gave. Dette er en viktig opplysning til en part som ønsker å overta en bolig som motparten har arvet – utsiktene er da som hovedregel dårlige.

Det er ikke en rett til å få boligen gratis

Et viktig poeng å formidle er at den som «får boligen» etter § 67, ikke får den vederlagsfritt. Etter ekteskapsloven § 69 settes boligen normalt til omsetningsverdi, og den overtakende ektefellen må løse ut den andre med dennes andel av nettoverdien. Boligretten handler altså om hvem som skal sitte igjen med boligen, ikke om å frata den andre dens økonomiske verdi. Den som vil overta, må kunne finansiere utløsningen, og manglende finansieringsevne kan i praksis hindre overtakelse selv om de øvrige hensynene taler for det.

Skyld og inntekt er irrelevant

Klienter spør ofte om den som var utro, eller den som tjener minst, automatisk taper eller vinner boligen. Svaret er nei. Skyld for samlivsbruddet er irrelevant for boligretten, i tråd med det skyldnøytrale systemet ellers. Inntekt er heller ikke i seg selv avgjørende, men kan inngå indirekte gjennom vurderingen av hvem som best kan skaffe seg annen bolig og hvem som har omsorgen for barna. Det er altså behovet og barnas situasjon, ikke moral eller inntektsnivå isolert sett, som styrer utfallet.

Sammenhengen med barnas faste bosted

I praksis er spørsmålet om hvem som får boligen tett knyttet til spørsmålet om hvor barna skal ha sitt faste bosted. Når foreldrene har avklart at barna skal bo fast hos den ene, blir det ofte naturlig at denne forelderen også overtar boligen, fordi barnas tilknytning til hjemmet er det mest tungtveiende momentet etter § 67. Det er derfor god strategi å se boligspørsmålet og bostedsspørsmålet i sammenheng. En forelder som ønsker å overta boligen, står sterkere dersom det allerede er etablert at barna skal bo fast hos vedkommende. Motsatt kan det være vanskeligere å vinne frem med et boligkrav dersom barna skal bo like mye hos begge eller fast hos den andre.

Eierandelens betydning

Selv om § 67 åpner for at en ektefelle kan overta boligen fra den andre, har det betydning hvor stor eierandel den enkelte har. Bestemmelsen retter seg mot den som ikke eier hele eller det vesentlige av boligen, og gir denne en mulighet til å overta. Der den ene parten eier hele boligen alene, må den andre dermed påvise «særlige grunner» for å overta, mens situasjonen er en annen der boligen eies i sameie og spørsmålet bare er hvem av to medeiere som skal overta den andres del. Eierforholdet danner altså bakteppet for vurderingen: jo svakere eiertilknytning den som krever overtakelse har, desto sterkere må de «særlige grunner» være. Dette er et viktig moment når man skal vurdere realismen i et overtakelseskrav, og det understreker at boligretten alltid må ses i lys av det underliggende eierforholdet.

Når boligen må selges

Det er ikke alltid mulig for noen av partene å overta boligen. Dersom ingen av dem kan finansiere en utløsning av den andre til omsetningsverdi etter § 69, eller dersom ingen av dem har «særlige grunner» som taler for overtakelse, kan resultatet bli at boligen må selges på det åpne markedet og nettoprovenyet deles etter delingsreglene i kapittel 12. Salg er da ikke et nederlag, men en praktisk løsning som sikrer at begge får frigjort sin andel av verdien. For mange par er et frivillig salg, fremfor en kostbar tvist, den mest fornuftige veien til et rent økonomisk snitt.

Oppsummering

Hovedregelen er at eier beholder boligen, men § 67 gir den andre rett til å overta felles bolig ved «særlige grunner», der hensynet til barna ofte er utslagsgivende, og der boligspørsmålet henger tett sammen med barnas faste bosted. Retten gjelder normalt ikke bolig eieren har arvet eller fått i gave fra egen slekt. Den som overtar, må løse ut den andre til omsetningsverdi etter § 69. Kan ingen overta, kan boligen måtte selges. Skyld og inntekt avgjør ikke spørsmålet i seg selv.