Hvem får beholde huset etter skilsmisse?

Eierhuset og felleshuset

Det er nyttig å skille mellom to typiske situasjoner. Den ene er at huset eies av den ene ektefellen alene. Da er utgangspunktet at eieren beholder huset, men må gjøre opp for den andres andel av verdiene i den grad disse skal likedeles etter ekteskapslovens kapittel 12. Den andre situasjonen er at huset er i sameie mellom ektefellene. Da har begge en eierandel, og spørsmålet blir hvem som skal overta den andres andel, eventuelt om huset må selges.

I begge situasjoner kan unntaksregelen i § 67 endre utfallet til fordel for den ektefellen som ikke er eier, eller som eier minst. Eierforholdet gir altså et utgangspunkt, men ikke nødvendigvis det endelige svaret når partene er uenige og «særlige grunner» foreligger.

§ 67 og barnas behov

Når partene er uenige om hvem som skal beholde huset, er ekteskapsloven § 67 det sentrale verktøyet. Bestemmelsen gir rett til å overta felles bolig når «særlige grunner» taler for det. I praksis er hensynet til felles barn den mest tungtveiende grunnen.

Domstolene legger stor vekt på at barna får bo videre i et kjent hjem, beholde skole og venner og oppleve minst mulig oppbrudd i en allerede vanskelig situasjon. Den forelderen barna bor fast hos, vil derfor ofte ha gode kort på hånden i kampen om huset, også der denne forelderen ikke er eier eller bare eier en mindre andel. Dette gjør at husspørsmålet og spørsmålet om barnas faste bosted ofte henger tett sammen, og at avklaringen av hvor barna skal bo, kan være avgjørende også for hvem som får huset.

Når eieren beholder huset på tross av barna

Selv om barnas behov veier tungt, er ikke utfallet gitt. To forhold kan føre til at eieren likevel beholder huset.

For det første gjelder begrensningen for arv og gave. Har eieren fått huset i arv eller gave fra egen slekt, viker overtakelsesretten etter § 67 som hovedregel, uavhengig av barnas tilknytning. Dette er en sterk begrensning som ofte avgjør saker der huset har gått i arv i den ene ektefellens familie.

For det andre må overtakelse være økonomisk gjennomførbar. Den som krever å overta huset, må kunne løse ut den andre til omsetningsverdi etter ekteskapsloven § 69. Klarer ikke vedkommende å finansiere utløsningen, kan resultatet bli at huset må selges, selv om de øvrige hensynene talte for overtakelse. Finansieringsevnen er derfor et helt praktisk vilkår som kan avgjøre saken uavhengig av barnas situasjon.

Bruksrett som mellomløsning

Der det ikke er aktuelt eller mulig at den ene overtar huset varig, kan ekteskapsloven § 68 gi en ektefelle bruksrett til boligen for en periode. Dette kan være en praktisk mellomløsning for eksempel mens barna fullfører et skoleår, eller mens partene ordner sin økonomi. Bruksretten innebærer at den ene får bo i huset en stund uten å overta eiendomsretten, og det kan fastsettes vederlag for bruken. Bruksrett kan dermed gi barna ro i en overgangsfase selv om det varige eierspørsmålet ennå ikke er løst.

Hva med boliglån og felles gjeld?

Et praktisk spørsmål som ofte oppstår når den ene skal beholde huset, er hvordan boliglånet og annen felles gjeld skal håndteres. Dersom den ene overtar huset, er det normalt en forutsetning at vedkommende også overtar ansvaret for boliglånet, slik at den andre frigjøres fra gjelden. Dette krever imidlertid som regel at banken godtar at den utflyttende parten løses fra låneansvaret, noe banken bare gjør dersom den gjenværende parten har tilstrekkelig betjeningsevne alene. Klarer ikke den som vil beholde huset å overta lånet på egen hånd, kan dette i praksis hindre overtakelsen, selv om de øvrige vilkårene i § 67 er oppfylt. Gjeldshåndtering og finansiering henger derfor tett sammen med boligspørsmålet, og må avklares med banken tidlig i prosessen.

Avtalefriheten er det vanligste utfallet

I de fleste skilsmisser løses husspørsmålet ved avtale. Partene kan avtale hvem som beholder huset og til hvilken verdi, om det skal selges, og om den ene skal ha bruksrett en periode. §§ 67–69 utgjør den rettslige rammen som avtalene forhandles mot, og som domstolen anvender dersom enighet ikke oppnås. En velinformert part forhandler bedre når vedkommende kjenner sin posisjon etter disse bestemmelsene, og de fleste unngår dermed en kostbar og belastende rettssak om huset.

Verdsettelsestidspunktet betyr mye

Et ofte undervurdert spørsmål i kampen om huset er hvilket tidspunkt huset skal verdsettes til. Etter ekteskapsloven § 69 skal en eiendel som overtas, normalt settes til omsetningsverdien, og verdsettelsen skjer som utgangspunkt på det tidspunktet oppgjøret finner sted. I et stigende boligmarked kan dette ha stor betydning: jo lenger oppgjøret trekker ut, desto høyere blir verdien den overtakende parten må løse ut den andre med. Motsatt kan et fallende marked gjøre overtakelse rimeligere. Partene bør være bevisste på dette, fordi uenighet om verdsettelsen ofte er like sentral som uenighet om hvem som skal overta huset. En felles takst kan her spare partene for mye konflikt.

Når begge ønsker å beholde huset

En typisk konfliktsituasjon er at begge parter ønsker å beholde huset. Da må domstolen, dersom partene ikke blir enige, foreta en samlet vurdering av «særlige grunner» etter § 67 og avgjøre hvem som har den sterkeste retten. Hensynet til barna og til hvem som har den daglige omsorgen, vil her ofte være avgjørende. Dersom ingen av partene har klart sterkere grunner enn den andre, og huset eies i sameie, kan resultatet bli at huset må selges fordi ingen har en fortrinnsrett til å overta. Den parten som ønsker å beholde huset, bør derfor bygge opp under sin posisjon med konkrete argumenter knyttet til barna, egen boligsituasjon og finansieringsevne.

Oppsummering

Eieren beholder som utgangspunkt huset etter skilsmisse, mot å løse ut den andre, men § 67 kan gi den andre rett til å overta felles bolig ved «særlige grunner», der barnas behov ofte avgjør. Arv og gave fra eierens slekt og kravet om å kunne finansiere utløsning etter § 69 kan likevel føre til at eieren beholder huset eller at det selges. Verdsettelsestidspunktet etter § 69 har stor praktisk betydning. Bruksrett etter § 68 er en mulig mellomløsning, og de fleste saker løses ved avtale.