Hva skjer når skjøtet aldri ble tinglyst for mange år siden?
Handelen kan være gyldig mellom deg og selgeren selv om skjøtet aldri ble tinglyst, men i grunnboken står selgeren fortsatt som eier. Uten tinglysing er du ikke vernet mot selgerens kreditorer eller mot en ny kjøper som får sitt skjøte registrert først. Du kan rydde opp ved å tinglyse det gamle skjøtet, få et nytt, eller be om hjemmelserklæring hvis du har vært eier i minst 20 år. Er selgeren død, kan arvingene eller dødsboet skrive under.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem er eier når skjøtet ikke er tinglyst
Tinglysing er ikke en betingelse for at en handel skal være gyldig mellom kjøper og selger. Tinglysingsloven sier bare at et dokument om en rett i fast eiendom kan registreres i grunnboken, og registreringen får betydning for rangeringen mot andre. Har du kjøpt, betalt og overtatt, er det derfor mye som taler for at du har fått eiendomsretten i forholdet til selgeren.
Grunnboken sier noe annet. Etter tinglysingsloven § 14 har bare den grunnboken utpeker som eier, grunnbokshjemmel som eier, eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død. Så lenge skjøtet ikke er registrert, er det selgeren, eller hans arvinger, som har hjemmelen. Det er han banker, meglere og Kartverket forholder seg til. Du kan ha eiendomsretten uten å ha hjemmelen.
Hva du risikerer mens hjemmelen står på selgeren
Loven rangerer rettigheter etter registrering. Noen av reglene som rammer deg som ikke har registrert:
- Tinglysingsloven § 20: Et registrert rettserverv går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Selger han eiendommen en gang til, og den andre kjøperen får sitt skjøte registrert først, kan han komme foran deg.
- Samme paragraf: Utleggsforretninger går foran andre rettserverv som er registrert samme dag. Selgerens kreditorer kan ta utlegg i eiendommen, fordi han står som eier, og slikt utlegg kan komme foran deg.
- § 21 første ledd: En eldre rett går foran en yngre hvis den yngre ervervet ved rettshandel og kjente til den eldre retten, eller burde ha kjent til den. Den som kjøper eiendommen i ond tro, vinner altså ikke ved å komme først.
- § 23: Går selgeren konkurs, må en rett som er stiftet ved avtale være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg overfor boet.
Dessuten kan et dokument som gjelder en rettshandel, bare registreres hvis utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra den som har den (§ 13). Du kan altså ikke pantsette eller selge videre og få registrert, før hjemmelen er flyttet til deg. En bank vil normalt kreve det.
Slik får du hjemmelen i orden
Hva som er riktig fremgangsmåte, avhenger av hva du har.
Skjøtet finnes. Hadde selgeren grunnbokshjemmel da han skrev under, kan skjøtet leveres til tinglysing nå. Kartverket tar gebyr, og de ser på om dokumentet kan registreres. Tinglysingsloven setter ingen frist for å levere inn et skjøte.
Skjøtet er borte eller selgeren er død. Arvinger eller dødsbo som har hjemmel, kan skrive under på et nytt skjøte. Er selgeren død, er det den som godtgjør at rådigheten er gått over til seg ved dødsfallet, som har hjemmel etter § 14.
Selgeren eller arvingene nekter. Da kan du gå til søksmål. En dom kan registreres når den er bindende for den som har grunnbokshjemmel (§ 13). Mens saken pågår, kan retten kjenne at stevningen skal tinglyses (§ 19). Se også selger som ikke vil signere skjøtet.
Ingen papirer og lang tid. Har du utøvd eierrådigheten og vært eier, alene eller sammen med den du har overtatt fra, i minst 20 år, kan du etter § 38 a få hjemmelserklæring. Du erklærer skriftlig at du er eier og gjør det sannsynlig. Registerføreren kunngjør en oppfordring til mulige eiere om å melde seg, og fristen er minst en måned. Melder ingen seg, utsteder registerføreren en hjemmelserklæring som tinglyses som hjemmelsdokument.
Hevd er et eget grunnlag. Etter hevdslova § 2 vinner den eiendomsrett som har hatt en ting som sin egen i 20 år i sammenheng. Hevd må ikke tinglyses for å gjelde (tinglysingsloven § 21 andre ledd), men du trenger likevel hjemmel i grunnboken for å selge. Om forholdet mellom de to, se hva hevd er.
hytta kjøpt for 30 år siden
Gudrun Aas kjøpte en hytte av Alvar Sæther i 1996. Begge skrev under på et skjøte, hun betalte, og papiret ble lagt i en skuff. Hun har brukt hytta hvert år siden og betalt alle utgiftene. Nå vil hun selge, men megleren oppdager at Alvar fortsatt står som eier. Alvar døde for ti år siden.
Gudrun har tre mulige veier. Finner hun skjøtet fra 1996, kan det leveres til tinglysing, siden Alvar hadde grunnbokshjemmel da han skrev det. Finner hun det ikke, kan Alvars arvinger skrive under på et nytt. Nekter de, eller er det uklart hvem de er, kan hun etter § 38 a be om hjemmelserklæring: hun har eid og brukt hytta i 30 år, og det er mer enn kravet på 20.
Mens saken ikke er ordnet, er hun utsatt. Hadde en av Alvars kreditorer tatt utlegg i hytta, kunne det stått seg overfor henne. Risikoen varer til skjøtet er registrert.
Kort oppsummert
- Er skjøtet aldri tinglyst, kan handelen likevel være gyldig mellom deg og selgeren, men grunnbokshjemmelen står på selgeren.
- Du er ikke vernet mot kreditorer og nye kjøpere før dokumentet er registrert. Går selgeren konkurs, må rettsstiftelsen være registrert dagen før konkursåpningen.
- Et gammelt skjøte kan tinglyses hvis selgeren hadde hjemmel da han utstedte det. Mangler du skjøte, kan selgerens arvinger skrive et nytt.
- Har du vært eier i minst 20 år, kan du få hjemmelserklæring etter tinglysingsloven § 38 a.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.