Regelen: godtroende kjøpere kan gå foran utinglyste rettigheter
Tinglysingssystemet er innrettet slik at den som tinglyser først, som hovedregel vinner foran ukjente eller senere rettigheter, og en kjøper som undersøker grunnboka og ikke finner noe, skal i utgangspunktet kunne stole på det den viser. Dette beskytter omsetningen av fast eiendom — uten et slikt prinsipp ville ingen kunne stole på grunnboka, og enhver handel ville vært beheftet med usikkerhet om skjulte rettigheter.
Men beskyttelsen gjelder kun for en kjøper som faktisk er i god tro, altså verken visste eller burde ha visst om retten. Var kjøperen kjent med forholdet, for eksempel fordi selgeren fortalte om det, eller fordi det fremgikk tydelig av salgsoppgaven, faller beskyttelsen bort. Det samme gjelder der retten er så synlig i praksis at en normalt aktsom kjøper burde ha lagt merke til den og undersøkt nærmere.
Vurderingen: hva gjør en rett synlig eller kjent
Sentralt i vurderingen står spørsmålet om hvorvidt retten var synlig på stedet. En godt opparbeidet, tydelig brukt vei over en tomt, kanskje med grus, kjørespor og et fast bruksmønster, er vanskeligere for en kjøper å hevde at han ikke burde ha lagt merke til, sammenlignet med en sjelden brukt sti som knapt er synlig. Var det tydelige fysiske spor av bruken under visning eller befaring, taler det for at kjøperen burde ha stilt spørsmål før han la inn bud.
Det spiller også inn hva som fremkom under selve salgsprosessen — ble forholdet nevnt av selger, megler eller naboer før kjøpet, eller kom det som en fullstendig overraskelse etter overtakelse? Jo mer tydelig retten har vært i bruk, og jo mer informasjon som var tilgjengelig før kjøpet, desto sterkere står rettighetshaveren i en eventuell tvist om hvorvidt den nye eieren faktisk var i god tro.
Eksempel: Håkon arver en utinglyst stiavtale
Håkon overtar en hytteeiendom der naboen i mange år har hatt en muntlig avtale med Håkons foreldre om å bruke en sti over eiendommen for å nå sin egen brygge. Avtalen ble aldri tinglyst. Da Håkon overtar eiendommen, er stien tydelig synlig, slitt ned av årevis med bruk, og går rett forbi hytteveggen.
Naboen fortsetter å bruke stien som før, og Håkon vurderer å sette en stopper for det siden det aldri var noen formell avtale. En advokat han rådfører seg med, peker på at stien er så tydelig og langvarig brukt at Håkon trolig ikke kan sies å være i god tro om at det ikke fantes noen ordning — den fysiske bruken var åpenbar allerede ved kjøpet. Håkon velger derfor å formalisere ordningen skriftlig med naboen fremfor å risikere en konflikt han sannsynligvis ikke vil vinne.
Hva gjør du i praksis
Er du kjøper og oppdager tegn til bruk du ikke finner noen tinglyst forklaring på, som en tydelig sti, kjørespor eller ledningstrasé over tomten, stopp opp og undersøk nærmere før du legger inn bud. Spør selger og gjerne naboer direkte om det finnes uformelle ordninger, og få eventuelle bekreftelser skriftlig. Går du videre med kjøpet uten å avklare dette, kan du senere bli møtt med et krav om at retten består, selv om den aldri ble tinglyst.
Er du rettighetshaver med en utinglyst rett, er det beste rådet å få den tinglyst så snart som mulig, uavhengig av hvor godt forholdet til nåværende grunneier er. Kan du ikke få tinglyst retten fordi grunneieren motsetter seg det, bør du i det minste sikre skriftlig dokumentasjon og bevis for bruken over tid, slik at du står best mulig rustet dersom eiendommen selges videre.
Kort oppsummert: - Utinglyste rettigheter kan falle bort overfor en godtroende kjøper som ikke kjente eller burde kjent til dem - Retten består likevel dersom kjøperen visste om den, eller den var tydelig synlig og i bruk - Fysiske spor av bruk, som en slitt sti eller kjørevei, taler mot at kjøper var i god tro - Kjøpere bør undersøke synlige tegn til bruk og spørre selger og naboer aktivt - Rettighetshavere bør sikre tinglysing eller solid dokumentasjon så tidlig som mulig