Hva skjer med pantet når eiendommen deles?
Pantet blir i utgangspunktet liggende på både resteiendommen og den fradelte parsellen. Panterett hindrer ikke at deler av eiendommen selges, men en del av pantet kan bare avhendes særskilt med panthaverens samtykke, med mindre det åpenbart er uten betydning for hans sikkerhet. Gir panthaveren samtykke, frigir han parsellen fra pantet, og frigivelsen tinglyses. Uten frigivelse overtar kjøperen av parsellen en eiendom som fortsatt er pantsatt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Pantet følger det som ble pantsatt
Når du pantsetter en eiendom, omfatter pantet som utgangspunkt grunnen, husene og anleggene på den, og tilbehør og rettigheter som hører til (panteloven § 2-2). Pantet gjelder altså hele eiendommen slik den var da pantet ble stiftet.
Deler du eiendommen, ligger pantet fortsatt på det som var pantsatt. Det er ikke kommunens vedtak om fradeling som flytter pantet. Det er panthaveren som avgjør om en del skal slippe pantet, og det gjør han ved å frigi den.
Panthaverens samtykke til å avhende en del
Panterett er ikke til hinder for at pantet selges, med mindre annet er avtalt. Men avhender du en del av et panteobjekt særskilt, kan det bare skje med samtykke fra panthaveren. Unntaket er når avhendelsen åpenbart er uten betydning for panthaverens sikkerhet (panteloven § 1-11).
En parsell som er fradelt og solgt, er en slik del. Uten panthaverens samtykke kan salget gjennomføres mellom deg og kjøperen, men pantet ligger fortsatt på parsellen. Misligholdes lånet, kan panthaveren begjære tvangssalg av det pantet omfatter (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1). Uten frigivelse kan han i utgangspunktet søke dekning også i parsellen. Kjøperen har da betalt for en tomt han kan miste.
Flere kan ha pant i samme eiendom, og hver av dem må samtykke. Står det både et banklån, et pant til en privatperson og et utleggspant på eiendommen, må alle frigi parsellen hvis den skal bli fri.
Slik går frigivelsen til
I praksis skjer det slik:
- Du søker kommunen om fradeling og får en ny tomt opprettet i matrikkelen. Fradeling har egne regler som ligger utenfor denne artikkelen.
- Du ber panthaveren om å frigi parsellen. Panthaveren vurderer om sikkerheten i resten av eiendommen er god nok, og kan sette vilkår, for eksempel at en del av kjøpesummen brukes til å betale ned lånet.
- Frigivelsen tinglyses. Tinglysingsloven § 32 gjelder også for disposisjoner som begrenser omfanget av en tinglyst heftelse, og det er det en frigivelse er.
- Heftelsen slettes eller begrenses i grunnboken, og parsellen står som ren eiendom for kjøperen.
Hele denne rekkefølgen bør være ferdig før oppgjøret med kjøperen, ikke etter.
Gebyret for tinglysing betales av den som har begjært forretningen (tinglysingsloven § 12 b). Det er normalt deg som selger som ber om frigivelsen, og det er da du som betaler for den. Hvem som skal bære kostnaden til slutt, kan du avtale med kjøperen.
Hva kjøperen av parsellen kan kreve
Kjøperen av en parsell som fortsatt er pantsatt, er ikke uten vern. Har en tredjeperson panterett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende, med mindre avtalen sier at kjøperen skal overta eiendommen med den begrensningen pantet medfører (avhendingslova § 4-17). Selgeren kan altså bli ansvarlig overfor kjøperen hvis pantet ikke er fjernet ved overtakelsen.
For kjøperen betyr det at han bør be om en grunnboksutskrift for den nye eiendommen før han betaler. Er det heftelser der som ikke er avtalt, må de bort, eller kjøperen kan gjøre mangelsreglene gjeldende.
Torunn deler fra en tomt
Torunn Berge eier en bebygd tomt på 2 400 kvadratmeter. Banken har pant i eiendommen for et lån på 1 800 000 kroner, og eiendommen er verdt omtrent 4 500 000 kroner. Hun vil selge en byggetomt på 900 kvadratmeter til Vidar for 1 200 000 kroner.
Kommunen godkjenner fradelingen. Torunn skriver til banken og ber om frigivelse av den nye tomten. Banken vurderer at resten av eiendommen med huset fortsatt er mye mer verdt enn lånet og samtykker, mot at 300 000 kroner av kjøpesummen går til å nedbetale lånet. Frigivelsen tinglyses, og Vidar får en tomt uten pant. Hadde banken sagt nei, ville Torunn måtte velge: tilby mer nedbetaling, tilby annen sikkerhet eller la være å selge tomten.
Lånet går fra 1 800 000 til 1 500 000 kroner etter nedbetalingen. Resten av eiendommen er verdt omtrent 3 300 000 kroner, så banken har fortsatt god margin. Torunn sitter igjen med 900 000 kroner av kjøpesummen før skatt og kostnader.
Hadde Torunn solgt uten å spørre, hadde banken fortsatt hatt pant i Vidars tomt. Selv om kjøpet var gyldig mellom dem, ville Vidar stått med en pantsatt tomt og et krav mot Torunn etter reglene om rettsmangel.
Kort oppsummert
- Pantet ligger i utgangspunktet på både resteiendommen og parsellen etter fradeling.
- Særskilt avhendelse av en del av pantet krever panthaverens samtykke, med mindre det åpenbart er uten betydning for hans sikkerhet.
- Frigivelsen tinglyses, og alle som har pant i eiendommen, må frigi parsellen.
- Uten frigivelse kan kjøperen av parsellen miste tomten ved tvangssalg og kreve selgeren etter reglene om rettsmangel.
- Få frigivelsen på plass før oppgjøret, ikke etterpå.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.