Da er du i den beste posisjonen du kan være i for å trekke deg – fordi nesten ingenting er bygget ennå. Du har full rett til å avbestille (§ 52), og siden lite eller intet arbeid er utført, blir regningen som regel lavest mulig. Men helt gratis er det sjelden, og det finnes ingen angrerett på bolig.
Du har rett til å trekke deg
Bustadoppføringslova § 52 gir deg rett til å avbestille før overtakelse. Det gjelder også før byggingen i det hele tatt har startet. Du trenger ingen begrunnelse – endret livssituasjon, kalde føtter eller dårligere økonomi holder. Retten kan ikke avtales bort til din ulempe.
Hvorfor dette er det billigste tidspunktet
Regningen ved avbestilling består hovedsakelig av betaling for utført arbeid og entreprenørens økonomiske tap. Har byggingen ikke startet, finnes det lite utført arbeid å betale for. Derfor er kostnaden normalt lavest akkurat her.
Men «ikke startet bygging» betyr ikke alltid «ingen kostnader». Entreprenøren kan allerede ha: - Brukt tid og penger på prosjektering og tegninger. - Bestilt materialer som ikke kan returneres. - Leid inn underleverandører eller reservert kapasitet i kalenderen. - Mistet fortjenesten på prosjektet.
Eksempel: Tuva ombestemmer seg
Tuva signerte kontrakt om en enebolig til 4,5 millioner kroner i januar. I februar, før spaden var satt i jorda, ombestemte hun seg. Entreprenøren hadde da: - Laget detaljprosjektering: 55 000 kr. - Bestilt spesialvinduer som ikke kunne avbestilles: 70 000 kr. - Tapt fortjeneste: entreprenøren skaffet raskt et annet oppdrag, så her ble tapet lite.
Tuva betalte til sammen rundt 125 000 kroner. Det var ubehagelig, men langt billigere enn om hun hadde ventet til huset var halvferdig – da kunne regningen lett vært over en million.
Sjekk kontrakten for avbestillingsgebyr
Mange kontrakter har et avtalt avbestillingsgebyr (§ 54), gjerne en prosentandel av kontraktssummen. Står det «8 % avbestillingsgebyr» i kontrakten din på en bolig til 4,5 millioner, snakker vi om 360 000 kroner. Men husk: et slikt gebyr må være rimelig sett opp mot entreprenørens faktiske tap. Er nesten ingenting gjort, kan et høyt gebyr være urimelig og kunne settes ned. Ikke godta et stort gebyr uten å spørre hva det faktisk dekker.
Den vanligste misforståelsen: «angrerett»
Det finnes ingen angrerett ved kjøp eller oppføring av bolig. Du kan altså ikke «angre» kostnadsfritt slik du kan ved netthandel innen 14 dager. Angrerettloven gjelder ikke fast eiendom. Det du har, er avbestillingsretten – som koster penger. Mange tror feilaktig at de har en angrefrist; det stemmer ikke for bolig, og det er lurt å vite før du signerer.
Tiden jobber mot deg
For hver uke som går etter at du har bestemt deg, kommer byggingen lenger, og regningen vokser. Har du virkelig ombestemt deg, ikke vent i håp om at «det ordner seg av seg selv» – ta beslutningen mens kostnaden er lav. Et raskt, skriftlig varsel kan spare deg for store summer.
Be om en «stopp-pris» før du bestemmer deg endelig
Et nyttig grep: be entreprenøren om et anslag på hva en avbestilling vil koste akkurat nå, før du tar den endelige beslutningen. Da vet du hva du går til, og du kan veie kostnaden opp mot å fortsette. Få anslaget skriftlig og spesifisert – hva gjelder prosjektering, hva gjelder bestilte materialer, og hva gjelder tapt fortjeneste. Et tydelig anslag gir deg også et bedre forhandlingsgrunnlag hvis den endelige regningen senere skulle bli høyere.
Eksempel: Eline ber om tallene først
Eline var i tvil om hun skulle trekke seg fra et byggeprosjekt til 4,2 millioner. I stedet for å bare avbestille i affekt, ba hun entreprenøren om et skriftlig kostnadsanslag. Det viste 95 000 kroner siden byggingen ikke var startet. Med tallet på bordet kunne hun ta en rolig beslutning – og da hun avbestilte, var det ingen ubehagelige overraskelser i sluttregningen.
Hva med deg som ikke er helt sikker?
Er du i tvil, kan det være verdt å snakke åpent med entreprenøren først. Noen ganger kan dere finne en løsning – for eksempel utsettelse, endring av prosjektet, eller overdragelse av kontrakten til en annen kjøper (hvis kontrakten åpner for det). Det kan være billigere enn en ren avbestilling. Men ikke regn med det som en rettighet; det avhenger av avtalen.
Hva med tomten du allerede har kjøpt?
Omfatter avtalen også tomten (rett til grunn), gjelder § 53 i tillegg til § 52. Entreprenøren kan da sette som vilkår for avbestillingen at oppgjøret knyttet til tomten ordnes. Hvis du eier tomten fra før og bare har avbestilt selve huset, sitter du igjen med en byggeklar tomt – som har en verdi du kan bygge på senere eller selge. Det demper det økonomiske tapet ved avbestillingen, og er verdt å ta med i regnestykket før du bestemmer deg.
Eksempel: Mads stopper før graving
Mads hadde kjøpt tomt og inngått byggekontrakt på 3,9 millioner for huset. Tre uker etter signering, men før graving, mistet han jobben og måtte avbestille. Entreprenøren hadde brukt 45 000 kr på prosjektering og hadde reservert kapasitet, men fikk raskt et annet oppdrag, så fortjenestetapet ble lite. Mads betalte rundt 60 000 kr totalt – og beholdt tomten, som han kunne bygge på når økonomien tillot det. Ved å handle før byggestart begrenset han tapet kraftig.
Steg-for-steg
- Vær sikker på at du faktisk vil trekke deg.
- Handle raskt – meld fra før byggingen kommer i gang.
- Gi skriftlig avbestilling til entreprenøren.
- Be om en oversikt over hva de har brukt så langt, og hva de krever.
- Kontroller kontrakten for avbestillingsgebyr, og vurder om det er rimelig.
- Forhandle om tapt fortjeneste hvis entreprenøren raskt får annet arbeid.
- Krev motregning mot eventuelt forskudd du har betalt.
Kort oppsummert
Ombestemmer du deg før byggingen starter, har du rett til å avbestille (§ 52), og dette er normalt det billigste tidspunktet – fordi lite arbeid er utført. Men du kan likevel måtte betale for prosjektering, bestilte materialer, tapt fortjeneste eller et rimelig avbestillingsgebyr (§ 54). Det finnes ingen gratis angrerett på bolig, så handle raskt mens regningen er lav.