Hvis nyboligen din har færre kvadratmeter enn det dere avtalte, kan det være en mangel – ofte kalt arealsvikt. Som hovedregel må avviket være "av betydning" for at du skal ha et krav, men i nybygg vurderes dette ganske strengt fordi entreprenøren er fagpersonen. Du kan da kreve prisavslag eller eventuelt retting.
Hvorfor areal betyr noe
Når du kjøper en ny bolig, betaler du i praksis for et visst antall kvadratmeter. Står det 120 kvadratmeter i prospektet og avtalen, men du får 110, har du fått mindre enn du betalte for. Loven slår fast at det er en mangel hvis boligen har mindre areal enn det som er avtalt, dersom avviket er av en viss betydning (bustadoppføringslova § 27 – regelen om areal og opplysninger om eiendommen).
Hva slags areal snakker vi om?
Det er lurt å kjenne noen begreper:
- BRA (bruksareal) – arealet innenfor ytterveggene, inkludert vegger inne i boligen.
- P-ROM (primærrom) – de "viktige" rommene du oppholder deg i: stue, kjøkken, soverom, bad. Boder og tekniske rom regnes ikke med.
Når du sammenligner, må du sammenligne riktig type areal. Står det "P-ROM 95 kvm" i prospektet, må du måle P-ROM, ikke BRA. Dette er en vanlig kilde til misforståelser: noen tror de har fått for lite areal fordi de sammenligner BRA mot P-ROM, som naturlig nok gir ulike tall. Sørg derfor for å sammenligne epler mot epler.
Når oppdager man arealsvikt?
Arealsvikt oppdages ofte først etter at du har flyttet inn og fått målt opp boligen, for eksempel i forbindelse med en takst eller et forsikringsoppdrag. Mange kjøper på tegning, lenge før boligen finnes fysisk, og har derfor ingen mulighet til å måle på forhånd. Det er helt greit – du kan reklamere på arealsvikt så snart du oppdager den, så lenge du er innenfor reklamasjonsfristen på inntil fem år etter overtakelsen (§ 30). Men jo raskere du måler og sier fra, desto enklere er saken.
Hvorfor "av betydning"-kravet finnes
Et lite avvik er ofte uunngåelig i bygging – det er sjelden at det ferdige resultatet stemmer på centimeteren med tegningen. Derfor krever loven at avviket må være av en viss betydning før det blir en mangel. Helt små avvik må man som regel akseptere. Men jo større avviket er, og jo mer arealet betød for kjøpet og prisen, desto lettere er det å nå fram. Det er denne avveiningen som avgjør sakene, ikke en mekanisk prosentregel.
Et regneeksempel
Petter har kjøpt en ny leilighet markedsført med 80 kvadratmeter P-ROM til 6 millioner kroner. Det gir en kvadratmeterpris på 75 000 kroner. Etter overtakelse måler en takstmann opp leiligheten og finner 74 kvadratmeter P-ROM – altså 6 kvadratmeter mindre.
Avviket er 6 av 80, altså 7,5 prosent. Det er et avvik som lett kan være "av betydning". Petter kan kreve prisavslag. Et grovt regnestykke: 6 kvadratmeter ganger 75 000 kroner = 450 000 kroner. I praksis bruker man ofte en noe lavere kvadratmeterpris ved beregningen, og endelig beløp avhenger av en konkret vurdering, men eksempelet viser at arealsvikt kan handle om mye penger.
Hvor stort må avviket være?
Det finnes ingen eksakt prosentgrense i loven, men noen tommelfingerregler fra praksis:
- Avvik på rundt 5–8 prosent kan gi grunnlag for krav.
- Avvik på 10 prosent eller mer regnes ofte som klart betydelig.
- Helt små avvik på én-to prosent fører som regel ikke fram, fordi de ikke er "av betydning".
I et nybygg vurderes terskelen gjerne strengere enn ved brukt bolig, nettopp fordi entreprenøren har profesjonelt ansvar for at det som leveres, stemmer med tegningene og oppmålingen.
Steg for steg
- Sjekk hva som er avtalt. Finn arealet i prospekt, tegninger og kontrakt, og merk om det er BRA eller P-ROM.
- Få en uavhengig oppmåling. Hyr en takstmann til å måle opp boligen etter standard målereglene (NS 3940).
- Regn ut avviket i kvadratmeter og prosent.
- Reklamer skriftlig med oppmålingsrapporten vedlagt.
- Krev prisavslag som står i forhold til arealsvikten (§§ 27 og 33).
Et eksempel på hva som ikke fører fram
Familien Nguyen kjøpte et nytt hus oppgitt til 142 kvadratmeter BRA. Oppmåling viste 140 kvadratmeter – et avvik på under 1,5 prosent. Det ble ikke regnet som "av betydning", og de fikk ikke prisavslag. Lærdommen: små avvik er normalt akseptert, mens større avvik kan gi penger tilbake.
Hvorfor entreprenøren holdes strengt ansvarlig
Når du bygger nytt, er det entreprenøren som har laget tegningene og oppgitt arealet. Han er fagpersonen, og du har som forbruker hatt liten mulighet til å kontrollere tallene på forhånd – du kjøpte jo ofte på tegning, før huset i det hele tatt sto der. Derfor vurderes arealsvikt gjerne strengere ved nybygg enn ved kjøp av en brukt bolig, der både selger og kjøper kan gå rundt og se på et ferdig hus. Står det et tall i prospektet, skal du kunne stole på det.
Hva med boder, garasje og uteareal?
Vær oppmerksom på hva slags areal opplysningene gjelder. Garasje, bod og andre rom som ikke regnes som primærrom, måles og verdsettes annerledes enn stue og soverom. Hvis garasjen ble noen kvadratmeter mindre enn tegnet, er det også et avvik fra avtalen, men verdien per kvadratmeter er en annen enn for boareal. Tomtens størrelse kan også være feil opplyst – også det kan være en mangel hvis avviket er av betydning.
Et eksempel på beregning ved prisavslag
La oss si at Per kjøpte en ny enebolig markedsført med 150 kvadratmeter BRA, og det viser seg å være 138 – et avvik på 12 kvadratmeter, altså 8 prosent. Boligen kostet 7,5 millioner kroner. I stedet for å bruke full kvadratmeterpris brukes ofte en mer forsiktig tilnærming i slike saker, der man ser på hvor mye mindre boligen reelt er verdt med 12 kvadratmeter mindre. Selv en moderat beregning kan her gi flere hundre tusen kroner i prisavslag. Poenget er at arealsvikt ikke er noen bagatell – det handler om reelle penger, og det er verdt å undersøke.
Kort oppsummert
Har nyboligen mindre areal enn avtalt, kan det være en mangel etter § 27 – særlig hvis avviket er av betydning, gjerne fra rundt 5–8 prosent og oppover. Sammenlign riktig arealtype (BRA mot BRA, P-ROM mot P-ROM), få en uavhengig oppmåling, reklamer skriftlig, og krev prisavslag (§ 33) som står i forhold til de manglende kvadratmeterne.