Huset brant: forsikringsutbetalingen og skatten

Brann og skatt: brannen regnes som salg

Når et hus brenner ned, mister du eiendomsretten til bygningen. Skatteloven kaller dette realisasjon, og nevner uttrykkelig «tap, ødeleggelse og tilintetgjørelse» sammen med salg og bytte (§ 9-2 første ledd). Forsikringsutbetalingen er vederlaget for det du har mistet.

Det skattemessige spørsmålet er om utbetalingen er høyere enn det huset kostet deg. Skatteloven regner gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet som skattepliktig inntekt (§ 5-1 andre ledd), med de unntakene som står i kapittel 9. Har du kjøpt huset for 2 100 000 kroner og får 4 800 000 kroner fra forsikringen, er differansen i utgangspunktet en gevinst. Reglene står i skatteloven.

Er utbetalingen lavere enn det du betalte, kan det i stedet oppstå et tap. Fradrag for tap gis bare i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig (§ 9-4 første ledd). Er gevinst skattefri, får du heller ikke fradrag for tap.

Gevinsten er skattefri hvis du har bodd i huset

Skatteloven § 9-3 andre ledd unntar gevinst ved realisasjon av boligeiendom fra skatteplikt når to vilkår er oppfylt:

• Du har eid eiendommen i mer enn ett år når realisasjonen finner sted. Er huset oppført av deg, løper ettårsfristen fra det ble tatt i bruk eller var ferdig ifølge ferdigattest.
• Du har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen.

Dette er de samme vilkårene som ved vanlig boligsalg, og de er forklart nærmere i bodde i boligen i 11 måneder. Brannen fungerer som salgsdato. Har du eid og bodd i huset lenge nok, er gevinsten skattefri.

Gevinst ved realisasjon av tomt faller utenfor skattefritaket (§ 9-3 niende ledd). Brannforsikringen dekker vanligvis bare bygningen og ikke tomten.

Hvis vilkårene ikke er oppfylt

Har du ikke bodd i huset i to av de siste årene, eller har du eid det kortere enn ett år, er gevinsten i utgangspunktet skattepliktig. Skatteloven har da en egen regel for gevinst som oppstår fordi eiendommen er gått tapt ved brann eller annen ulykke (§ 14-70).

Du kan kreve gevinsten fritatt for inntektsskatt så langt du bruker vederlaget til å erverve et nytt objekt av samme art. Det nye objektet må være ervervet, eller bindende avtale må være inngått, innen utløpet av det tredje året etter realisasjonsåret. Gevinsten trekkes fra det nye objektets kostpris, slik at skatten utsettes til du selger det nye. Oppfylles ikke vilkårene, endres skattefastsettingen for gevinsten eller den forholdsmessige delen av den.

Bruker du bare en del av vederlaget på en ny eiendom, blir bare en forholdsmessig del av gevinsten fritatt. Det er gevinsten som utsettes, og ikke hele utbetalingen.

Regelen er aktuell for et utleiehus, en fritidsbolig du ikke har brukt lenge nok, eller en bolig du har eid i under ett år. For fritidsbolig har loven egne vilkår: du må ha brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og realisasjonen må skje mer enn fem år etter ervervet (§ 9-3 fjerde ledd).

Formue det året erstatningen kommer

Erstatningen er også formue. Står pengene på konto 1. januar, teller de med i formuen din (§ 4-1). Skatteloven har en særregel for erstatning for tap av primærbolig etter brann eller naturskade: den verdsettes til samme prosentandel av omsetningsverdien som en primærbolig, altså 25 prosent for den delen av verdien som er under 14 millioner kroner, men bare det inntektsåret erstatningen utbetales (§ 4-55).

Er du i tvil om hvordan forsikringen gjøres opp, og hva som dekkes, er det forklart i brannforsikringsoppgjør.

Kort oppsummert

• Brann regnes som realisasjon, og forsikringsutbetalingen kan gi en gevinst hvis den er høyere enn det huset kostet.
• Gevinsten er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd i den i minst ett av de to siste årene.
• Ellers kan du kreve fritak etter § 14-70 mot å kjøpe en tilsvarende eiendom innen utgangen av det tredje året etter realisasjonsåret.
• Erstatningen for primærbolig verdsettes til 25 prosent i formuen det året den utbetales.
• Tomt er ikke omfattet av skattefritaket for bolig.