Kan jeg heve leieavtalen fordi veggedyrene ikke forsvinner?

Hva loven krever for å heve leieavtalen

Husleieloven § 2-12 sier at leieren kan heve leieavtalen dersom mangelen medfører vesentlig mislighold. Å heve betyr at avtalen opphører med øyeblikkelig virkning, uten oppsigelsestid. Det er et sterkt virkemiddel, og loven stiller derfor krav om at misligholdet er vesentlig.

Veggedyr er små insekter som lever av blod og gjemmer seg i senger, sofaer og sprekker. De gir kløe og søvnløse netter, og de er vanskelige å bli kvitt. Ordet «mangel» (at boligen ikke er i den stand du har krav på) dekker et angrep som utleier svarer for, jf. husleieloven § 5-7. Da har du flere krav å velge mellom, og heving er det mest drastiske.

Når veggedyrene gjør misligholdet vesentlig

Loven gir ingen tallgrense. Du kan ikke si at tre mislykkede behandlinger gir hevingsrett og to ikke gjør det. Vurderingen bygger på hele bildet:

• hvor lenge plagen har vart
• hvor mange forsøk som er gjort, og om utleier har brukt en seriøs bekjemper
• hvor sterkt dyrene rammer deg, for eksempel om du ikke kan sove i soverommet
• om utleier har tatt saken på alvor eller bare latt den ligge

Ett mislykket forsøk gjør som regel ikke misligholdet vesentlig. En plage som har vart i måneder, med flere behandlinger som ikke har virket, og som gjør boligen vanskelig å bruke, er nærmere hevingsgrensen. Hvordan grensen avgjøres i en konkret sak, kan i siste instans bare Husleietvistutvalget eller en domstol avgjøre.

Gi beskjed først

Etter § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke sier fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den. Meld derfor fra skriftlig så snart du ser veggedyr, og ta bilder av dyr, bitt og eventuelle rapporter fra bekjemperen. Beskriv hver behandling og hva som skjedde etterpå.

Utleier har krav på å få en reell sjanse til å rette. Loven sier at retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er satt fram (§ 2-10). Svarer ikke utleier, eller kommer behandlingene aldri i gang, styrker det saken din.

Rettet mangel kan ikke heves

Etter § 2-12 tredje ledd kan du ikke heve på grunn av mangler som er rettet. Har bekjemperen fått bukt med dyrene og de ikke kommer tilbake, er hevingen ikke lenger aktuell. Kommer de tilbake etter en tid, kan det være en ny mangel, og tidligere forsøk blir da en del av vurderingen.

Alternativer til å heve

Heving er ikke den eneste veien, og den er ofte ikke den beste. Du kan i stedet:

• kreve retting for utleiers regning
• kreve avslag i leien for tiden mangelen varer, se husleieloven § 2-11
• holde tilbake en del av leien til å sikre kravene dine (§ 2-15)
• kreve erstatning for tap, for eksempel for å vaske eller kaste ting og for utgifter til midlertidig bosted, hvis utleier har vist feil eller forsømmelse (§ 2-13)

Kravene kan kombineres. Mange velger avslag og erstatning først, og heving hvis ingenting hjelper.

Risikoen ved å heve for tidlig

Hever du uten at vilkårene er oppfylt, kan utleier mene at du har brutt avtalen og kreve leie og tap. Derfor bør du dokumentere nøye, gi utleier en frist og sende hevingen skriftlig med begrunnelse. Skal du flytte ut, må du ha et sted å bo.

Kort oppsummert

• Du kan heve leieavtale ved veggedyr når mangelen utgjør vesentlig mislighold fra utleier, jf. § 2-12.
• Loven har ingen fast grense for antall behandlinger. Varighet, alvor og utleiers innsats veier tungt.
• Meld fra skriftlig, dokumenter og gi utleier en frist.
• Er mangelen rettet, kan du ikke heve.
• Avslag i leien, retting og erstatning er ofte tryggere å bruke først.