Kan handelen omgjøres fordi megleren brøt reglene for budgivning?
Nei, normalt ikke. Brudd på meglerreglene om budgivning er et brudd mellom megleren og den som ble skadelidende, og det gjør ikke avtalen mellom kjøper og selger ugyldig, så handelen omgjøres ikke av den grunn. Avtalen kan bare settes til side på de vanlige grunnene i avtaleloven, som svik eller at det vil stride mot redelighet og god tro å gjøre den gjeldende. Har du tapt på meglerens feil, er hovedregelen erstatning fra megleren, ikke at salget omgjøres.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor handelen ikke omgjøres når megleren brøt budreglene
Reglene om budgivning står i eiendomsmeglingsloven § 6-8. De pålegger megleren plikter: å legge til rette for en forsvarlig budrunde, ikke formidle skjulte bud eller forbehold, bare formidle skriftlige bud med legitimasjon og signatur, og orientere om mottatte bud. Pliktene gjelder megleren, ikke avtalen mellom kjøper og selger.
Kjøpet kommer i stand når selgeren aksepterer et bud som er gyldig etter avtaleloven. Loven sier ikke at avtalen faller bort fordi megleren gjorde en feil underveis. Konsekvensen av feilen er av en annen art: megleren kan få en reaksjon fra tilsynet (overtredelsesgebyr etter § 8-9), og den som er skadelidende, kan kreve erstatning.
Det betyr ikke at feilen er uten betydning. Den får bare konsekvenser et annet sted enn i selve handelen.
Hvem kan kreve avtalen omgjort?
Bare den som er part i avtalen, kan påberope seg at den er ugyldig. Det er kjøperen og selgeren.
Er du budgiveren som tapte, har du ingen avtale med selgeren. Du kan ikke be en domstol om å oppløse en handel mellom to andre, og du kan heller ikke kreve at selgeren selger til deg i stedet. Du kan kreve erstatning fra megleren hvis feilen kostet deg penger.
Er du selgeren som mener megleren ikke gjorde jobben, står avtalen med kjøperen. Du kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse (§ 7-7), og kreve erstatning.
Er du kjøperen som føler deg lurt av megleren, står avtalen fortsatt, med mindre du har et av grunnlagene i neste avsnitt.
Når avtaleloven likevel kan gi omgjøring
Avtaleloven gir noen få grunner til å bli fri fra en avtale. De er snevre.
- Svik: En viljeserklæring som er fremkalt ved svik fra den andre parten, binder ikke den som avga den. Det samme gjelder svik fra en tredjemann når motparten kjente eller burde kjenne forholdet (§ 30). Har selgeren bevisst brukt påfunnede bud for å presse prisen opp, kan det komme under svik. Det krever at noen faktisk visste hva som skjedde.
- Feiltakelse: Har en erklæring fått et annet innhold enn tilsiktet ved feilskrift, og motparten forsto eller burde forstå det, er du ikke bundet (§ 32).
- Redelighet og god tro: Selv en gyldig erklæring binder ikke den som avga den, hvis det på grunn av omstendigheter motparten kjente til, ville stride mot redelighet eller god tro å gjøre den gjeldende (§ 33).
- Urimelighet: En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres når det ville være urimelig å gjøre den gjeldende (§ 36).
At megleren ikke innhentet legitimasjon, eller at et bud ikke var skriftlig, er ikke et slikt grunnlag i seg selv. Det som teller, er hva avtalepartene visste og gjorde, ikke hvilken regel megleren brøt.
Hva du bør gjøre i stedet
Det vanlige kravet er erstatning for økonomisk tap. Det forutsetter at du kan vise at megleren gjorde en feil, at du har tapt penger, og at tapet skyldtes feilen. En tapt bolig er vanskelig å regne som tap, mens utgifter du har hatt i tillit til megleren, er enklere å dokumentere. Hva som kan kreves, står i Kan jeg kreve erstatning fra megleren?. Fristene for å reise kravet er omtalt i Foreldes krav mot eiendomsmegler?
Samtidig kan du klage på megleren til foretaket og klagenemnda. Foretak skal være tilsluttet en godkjent tvisteløsningsordning (§ 2-10).
Marit og budet uten signatur
Marit Eide tapte en budrunde om en tomannsbolig. Hun bød 4 400 000 kroner. Elias Moen fikk boligen med et bud på 4 650 000 kroner, og Marit finner ut at megleren formidlet budet hans etter en SMS, uten å innhente legitimasjon eller signatur slik § 6-8 fjerde ledd krever.
Marit krever at handelen omgjøres. Det kan hun ikke. Hun er ikke part i avtalen mellom selgeren og Elias, og bruddet gir ikke i seg selv selgeren eller Elias grunn til å gå ut av kjøpet. Skulle det vise seg at Elias eller selgeren visste om og utnyttet en feil, kunne det vært annerledes, men det er ikke tilfellet her. Marit kan klage til foretaket og nemnda. Hun kan kreve erstatning bare for et tap hun kan dokumentere, for eksempel utgifter til takst og lånebehandling. At hun mistet boligen, gir ikke i seg selv erstatning, for selgeren kunne valgt Elias uansett. Budet hennes lå 250 000 kroner lavere enn hans.
Kort oppsummert
- Brudd på meglerreglene for budgivning gjør normalt ikke avtalen mellom kjøper og selger ugyldig.
- Bare partene i avtalen kan kreve den satt til side, og bare på grunnlag av avtaleloven, som svik, redelighet og god tro eller urimelighet.
- Har du tapt som følge av meglerens feil, er hovedregelen erstatning fra megleren, ikke at salget omgjøres.
- Å omgjøre handelen fordi megleren brøt reglene for budgivning er i de fleste tilfeller ikke mulig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.