Grunnlaget for dokumentavgift: når det kan settes høyere enn prisen
Dokumentavgift beregnes av eiendommens salgsverdi, ikke bare av prisen som står i kontrakten. Oppgir du en kjøpesum som åpenbart er for lav, kan Kartverket fastsette et høyere grunnlag, og da blir dokumentavgiften høyere enn kjøpesummen alene skulle tilsi. Satsen er 2,5 prosent av salgsverdien. Er den oppgitte verdien ikke åpenbart for lav, legges den til grunn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva avgiften beregnes av
Etter dokumentavgiftsloven § 7 første ledd beregnes avgiften av «salgsverdien» av den faste eiendommen, med bygninger og faste anlegg. Loven sier altså ikke «kjøpesummen». I et vanlig salg på det åpne markedet er de to stort sett det samme, fordi prisen er det markedet var villig til å betale. Forskjellen kommer fram når partene har satt en pris som ikke speiler verdien. Det skjer for eksempel når en forelder selger til et barn med god rabatt, når søsken gjør opp seg imellom, eller når deler av oppgjøret ligger utenfor kontrakten.
Satsen er 2,5 prosent av salgsverdien på tinglysingstidspunktet. Prosenten fastsettes ikke i loven, men av Stortinget, og den kan du ikke klage på. Du kan derimot klage på grunnlaget den regnes av.
Hvem som vurderer grunnlaget
Når skjøtet sendes til tinglysing, ser Kartverket på det oppgitte grunnlaget. Hovedregelen står i § 7 tredje ledd: det grunnlaget som er oppgitt i dokumentet, skal legges til grunn. Unntaket er at registerføreren finner at det er åpenbart for lavt. Da skal registerføreren fastsette verdien selv.
Ordet «åpenbart» betyr at det ikke holder at verdien ligger litt under det Kartverket selv ville ha anslått. Avviket må være tydelig. Er forskjellen liten, eller har den en grei forklaring, blir det oppgitte beløpet stående.
Kartverket kan også be om opplysninger. Etter § 7 andre ledd skal den som har begjært dokumentet tinglyst, på anmodning gi alle nødvendige opplysninger og ansette verdien etter beste skjønn, hvis eiendomsverdien ikke er tilfredsstillende opplyst. Verdien skal påføres dokumentet.
Når en lav pris trekker oppmerksomhet
Disse situasjonene gir oftest grunn til å se nærmere på verdien:
- salg innen familien til en pris langt under takst eller under det tilsvarende boliger i området har gått for
- salg der det egentlig er gitt en gave i tillegg til kjøpet
- salg der kjøperen overtar gjeld eller betaler for andre ting, men dette ikke er regnet inn i den oppgitte verdien
- pris som ligger langt under en nylig takst fra banken eller megleren
Er prisen lav av en god grunn, kan du dokumentere det. En teknisk rapport som viser alvorlige skader, forklarer for eksempel hvorfor en bolig ikke ble solgt til taksten.
hytta som onkelen solgte billig
Mats kjøper en hytte av onkelen sin for 1 200 000 kroner. En takst fra to år tilbake setter verdien til 2 400 000 kroner. Mats oppgir 1 200 000 kroner som grunnlag i skjøtet.
Med det oppgitte grunnlaget ville avgiften blitt 2,5 prosent av 1 200 000 kroner, altså 30 000 kroner. Kartverket vurderer prisen som åpenbart for lav og fastsetter verdien til 2 400 000 kroner. Avgiften blir da 60 000 kroner, og differansen er 30 000 kroner.
Hadde hytta hatt en fuktskade som forklarte hvorfor taksten var for høy, og kunne Mats dokumentert det, kunne bildet sett annerledes ut. Uten noe slikt må han regne med å betale av den høyere verdien.
Hva som regnes med i verdien
Etter § 7 første ledd omfatter grunnlaget bygninger og faste anlegg som erverves sammen med tomten. Det betyr at en enebolig, en garasje og et fast montert anlegg på eiendommen alle er med i verdien. Løsøre som ikke følger eiendommen, som møbler og hvitevarer, hører ikke med. Er innbo kjøpt i samme handel, bør kontrakten skille tydelig mellom eiendommen og det løse, med egne beløp for hver del.
Det er viktig at skillet er reelt. Et høyt beløp for innbo og et lavt for eiendommen, uten at innboet er verdt det, vil Kartverket kunne se bort fra. Verdien skal gjenspeile det eiendommen kunne vært solgt for, og ikke hvordan partene fordeler regningen seg imellom.
Ved oppløsning av et sameie gjelder en egen regel i § 7 femte ledd: da regnes avgiften av verdien av det den enkelte erverver ut over sin egen ideelle andel. Den som allerede eier halvparten, betaler altså ikke avgift av halvparten han eier fra før.
Hva det koster å oppgi feil
Det er ikke bare avgiften som kan bli høyere. Etter § 4 kan departementet pålegge tilleggsavgift med inntil det dobbelte av den avgiften som skulle vært betalt, hvis noen forsettlig eller grovt uaktsomt har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. Ved gjentakelse er grensen det firedobbelte.
Etter § 6 tredje ledd kan avgift også etterberegnes. Erververen og et meglerforetak som har begjært tinglysing, er ansvarlige overfor avgiftsmyndigheten for at riktig avgift blir betalt. For andre enn erververen er ansvaret for etterberegnet avgift begrenset til tilfeller der de visste eller burde visst at opplysningene var mangelfulle eller feil.
Hvis du er uenig i verdien
Kartverkets vedtak om avgiftsgrunnlaget kan påklages til Skattedirektoratet. Ligger det en gave eller en arv bak overføringen, gjelder egne regler, som er omtalt i dokumentavgift ved arv eller gave av bolig. Selve avgiftsreglene står i dokumentavgiftsloven.
Kort oppsummert
- Dokumentavgiften beregnes av eiendommens salgsverdi, og den kan bli høyere enn kjøpesum når prisen er satt lavt.
- Det oppgitte grunnlaget legges til grunn, med mindre Kartverket finner at det er åpenbart for lavt. Da fastsetter Kartverket verdien selv.
- Satsen er 2,5 prosent og kan ikke påklages. Grunnlaget kan påklages til Skattedirektoratet.
- Uriktige opplysninger kan gi tilleggsavgift på inntil det dobbelte av avgiften, ved gjentakelse inntil det firedobbelte.
- Kan du dokumentere hvorfor prisen er lav, bør du legge det ved når skjøtet sendes inn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.