Hva slags feil kan gi staten erstatningsansvar?
Kartverket, som forvalter grunnboken, har et ansvar for at registreringen skjer korrekt og i tråd med de dokumentene som faktisk sendes inn til tinglysing. Dersom Kartverket for eksempel registrerer feil eiendom, feil heftelse, eller unnlater å slette en heftelse som skulle vært slettet, kan dette utgjøre en feil som gir grunnlag for erstatningsansvar for staten dersom Kjell lider et økonomisk tap som følge av feilen. Ansvaret er imidlertid ikke ubetinget — det må normalt foreligge en reell feil på Kartverkets side, ikke bare en uenighet om hvordan et innsendt dokument skulle tolkes, og Kjell må kunne sannsynliggjøre en klar sammenheng mellom feilen og det tapet han faktisk er påført. Det er også en forskjell mellom feil som skjer i selve registreringsprosessen hos Kartverket, og feil som skyldes at dokumentene Kjell eller andre involverte parter selv har sendt inn, var mangelfulle eller feilaktige i utgangspunktet — i det sistnevnte tilfellet ligger ansvaret et helt annet sted. Et konkret eksempel er dersom Kartverket ved en menneskelig eller systemmessig feil registrerer en heftelse på feil eiendom, slik at Kjells bolig fremstår som beheftet med en gjeld som egentlig tilhører en helt annen eiendom. Et annet eksempel er dersom en tidligere heftelse som faktisk var innfridd og korrekt begjært slettet, likevel blir stående på grunn av en saksbehandlingsfeil hos Kartverket selv. I begge tilfeller er det avgjørende for Kjell å kunne dokumentere at feilen skyldtes noe som skjedde internt hos Kartverket, ikke i det som opprinnelig ble sendt inn.
Hvorfor ansvarsfordelingen blir komplisert
Selv om staten i prinsippet kan være ansvarlig, betyr ikke det at Kjell automatisk får dekket hele tapet sitt fra Kartverket. I mange tinglysingssaker er det flere parter involvert i kjeden av hendelser som førte til feilen — selgeren kan ha gitt feil eller ufullstendig informasjon, megleren eller advokaten som forberedte dokumentene kan ha gjort en feil i utfyllingen, eller en tidligere rettighetshaver kan ha unnlatt å sørge for at egen rett ble korrekt registrert eller slettet i sin tid. Når flere ledd kan ha bidratt til at feilen oppstod eller fikk de konsekvensene den fikk, blir det en konkret vurdering av hvor stor del av ansvaret som faktisk kan legges på staten, og hvor mye som eventuelt må søkes dekket fra de andre involverte. Dette gjør denne typen saker rettslig krevende, og det er sjelden opplagt fra starten av hvor mye Kjell reelt kan forvente å få dekket, og fra hvem. I tillegg kommer spørsmålet om selve tapets størrelse — det er ikke alltid opplagt hvordan man skal beregne det økonomiske tapet en tinglysingsfeil har påført Kjell, særlig dersom feilen har ført til forsinkelser i et salg eller ekstra kostnader til advokat for å rydde opp.
Hva Kjell bør gjøre når han oppdager feilen
Kjell bør så raskt som mulig dokumentere feilen han har oppdaget i grunnboken, og ta kontakt med Kartverket for å få den rettet så fort som mulig — jo lenger en feilaktig registrering står uendret, desto større kan konsekvensene og det potensielle tapet bli. Samtidig bør han begynne å kartlegge hvordan feilen oppstod: var det en feil Kartverket selv gjorde i registreringen, eller kan den spores tilbake til dokumentasjonen som ble sendt inn av selger, megler eller andre. Denne kartleggingen er avgjørende for å vite hvem et eventuelt erstatningskrav bør rettes mot. Konkret bør Kjell ta utskrift av grunnboken slik den fremstår nå, og om mulig historiske utskrifter som viser utviklingen over tid. Han bør også samle dokumenter fra sin egen kjøpsprosess — kjøpekontrakt, tinglysingsskjema og korrespondanse med megler eller advokat — slik at det senere er mulig å rekonstruere hva som ble sendt inn og når.
Veien videre for et erstatningskrav
Dersom Kjell mener feilen skyldes Kartverket og har påført ham et økonomisk tap, bør han engasjere advokat for å vurdere grunnlaget for et erstatningskrav mot staten, og for å avklare om også andre parter i transaksjonskjeden bør holdes ansvarlige parallelt. Denne typen krav krever normalt grundig dokumentasjon av både selve feilen, årsakssammenhengen til tapet, og størrelsen på tapet — noe som sjelden lar seg gjøre uten juridisk bistand. Advokaten kan også vurdere om kravet bør rettes mot staten alene, eller parallelt mot for eksempel megler eller selger dersom disse også kan ha bidratt til feilen. Fordi denne typen saker ofte tar tid å utrede fullt ut, bør Kjell være forberedt på at det kan gå en stund fra feilen oppdages til et eventuelt krav er avklart og gjort opp.
Kort oppsummert: - Staten kan bli erstatningsansvarlig for feil i tinglysingen hos Kartverket, men ansvaret er ikke ubetinget. - Ansvarsfordelingen mellom selger, kjøper og staten avhenger av hvor i prosessen feilen faktisk oppstod. - Dokumenter feilen og få den rettet hos Kartverket så raskt som mulig. - Kartlegg årsaken til feilen før du vurderer hvem et eventuelt erstatningskrav bør rettes mot. - Sett av tid til prosessen — utredning av årsakssammenheng og tapets størrelse tar ofte tid.