Gir oppussing før første utleie fradrag?
Oppussing før første utleie gir ikke alltid fradrag. Har du bodd i boligen selv, gir skatteloven § 7-10 fullt fradrag for vedlikehold bare inntil 10 000 kroner. Over det reduseres fradraget med ti prosent for hvert år i de siste fem du ikke har hatt skattepliktig utleie. Pusser du opp en bolig du har kjøpt for å leie ut, regnes arbeid som retter opp forfall fra tidligere eiere ofte som påkostning uten fradrag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Spørsmålet om fradrag for oppussing før første utleie har to svar, avhengig av hvorfor du pusser opp. Den første er at du har bodd i boligen selv og nå skal leie den ut. Den andre er at du har kjøpt boligen for å leie den ut og pusser den opp før du får leietaker.
Du har bodd i boligen selv
Vedlikehold gir fradrag når utleien er skattepliktig (skatteloven § 6-11). Men så lenge du bor i boligen selv, er bruken skattefri, og da gis det ikke fradrag. Går du så over til skattepliktig utleie, gjelder den spesielle overgangsregelen i § 7-10.
Den sier at du får fullt fradrag for vedlikeholdskostnader inntil 10 000 kroner. Det som overstiger 10 000 kroner, reduseres med ti prosent for hvert år i de siste fem årene da du ikke har hatt skattepliktig utleieinntekt. Har du ikke hatt skattepliktig utleie på fem år, mister du altså halvparten av fradraget for det overskytende. I tillegg gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader i det hele tatt hvis utleien varer kortere enn halve inntektsåret.
Bestemmelsen gjelder vedlikehold. Arbeid som er påkostning, gir uansett ikke fradrag. Se mer om forskjellen mellom de to i svaret om vedlikehold i leieboligen.
Tor flytter ut
Tor har bodd i en leilighet siden 2019 og har ikke leid den ut før. Han flytter ut 1. mars 2026 og får leietaker fra 1. april. Før utleien starter, bruker han 24 000 kroner på å pusse opp gulv og vegger. Alt er vedlikehold av det som var slitt.
Utleien i 2026 varer fra april til desember, altså ni måneder. Det er mer enn halve inntektsåret, så han får fradrag. De første 10 000 kronene får han fullt ut. De resterende 14 000 kronene reduseres med ti prosent for hvert av de fem siste årene uten skattepliktig utleie, altså 50 prosent. Han kan dermed trekke fra 7 000 kroner av dem. Samlet fradrag er 17 000 kroner. Resten, 7 000 kroner, mister han.
Hadde han begynt utleien 1. oktober, ville utleien vart tre måneder, mindre enn halve året. Da hadde han ikke fått noe fradrag for vedlikeholdskostnadene i 2026.
Du kjøpte boligen for utleie
Har du kjøpt en bolig for å leie den ut og pusser den opp før første leietaker, er ikke § 7-10 relevant, siden den gjelder overgang fra skattefri bruk. Her gjelder hovedregelen i § 6-1: Du får fradrag for kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt. Spørsmålet blir om arbeidet er vedlikehold eller påkostning.
Oppussing som retter opp forfall som eksisterte da du overtok boligen, regnes vanligvis ikke som vanlig vedlikehold. Skatterettslig praksis ser den kostnaden som en del av det du betalte for boligen, siden prisen du ga, var påvirket av at boligen var i dårlig stand. Slike kostnader gir ikke fradrag i leieinntekten. De regnes som påkostning og kan inngå i kostprisen ved et senere salg.
Oppussing som rett og slett holder boligen i den standarden den hadde, og som ikke retter opp et forfall fra før kjøpet, er vedlikehold. Det er imidlertid ikke alltid lett å skille de to.
Vigdis kjøper for utleie
Vigdis kjøper en leilighet fra 1980-tallet i mars 2026. Badet har fuktskader fra tidligere eiere. Hun bruker 150 000 kroner på å rive og bygge nytt bad før hun finner leietaker i mai. Fordi arbeidet retter opp et forfall som fantes ved overtakelsen, regnes det som påkostning og gir ikke fradrag i leieinntekten.
Samtidig bruker hun 8 000 kroner på å male stue og soverom, som var i vanlig brukt stand. Det er vedlikehold og kan føres som fradrag fra utleien starter.
Dokumenter hva som var tilstanden
Behold salgsoppgaven, tilstandsrapporten og bilder fra før du begynte på arbeidet. De viser hva som var forfall da du overtok. Spesifiser fakturaene fra håndverkerne slik at arbeid som er vedlikehold, kan skilles fra arbeid som er påkostning.
Det er også lurt å notere når boligen ble klar til utleie og når første leieavtale begynte. Datoen kan avgjøre hvor mange måneder utleien varer i inntektsåret.
Når utleien starter midt i oppussingen
Starter du utleien før oppussingen er ferdig, gjelder samme vurdering. Arbeid som gjøres mens leietakeren bor der, er vedlikehold hvis det holder boligen i stand. Arbeid som hever standarden, er påkostning også da. Det er altså ikke tidspunktet i seg selv som avgjør, men hva arbeidet går ut på og om boligen tidligere var skattefri bolig for deg.
Kort oppsummert
- Har du bodd i boligen selv, gir § 7-10 fullt fradrag for vedlikehold inntil 10 000 kroner. Beløp over det reduseres med ti prosent for hvert år uten skattepliktig utleie siste fem år.
- Varer utleien mindre enn halve inntektsåret, gis det ikke fradrag for vedlikehold etter § 7-10.
- Kjøper du boligen for utleie, regnes oppussing som retter forfall fra tidligere eiere, vanligvis som påkostning uten fradrag.
- Oppussing før første utleie som er vedlikehold, gir fradrag på vanlig måte.
- Dokumenter tilstanden før arbeidet og spesifiser fakturaene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.