Når må gevinsten tas med: året jeg signerte eller året jeg overleverte?
Gevinsten tas som hovedregel med i det året du får en ubetinget rett til oppgjøret. Ved boligsalg er det normalt året avtalen om salget ble bindende, og ikke året du leverer nøklene eller får pengene. Signerer du i desember og overtar i januar, tas gevinsten med i året du signerte. Tidspunktet betyr bare noe når gevinsten er skattepliktig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Tidfesting av gevinst på bolig: hovedregelen
Skatteloven § 14-2 første ledd sier at en fordel som hovedregel tas til inntekt i det året fordelen tilflyter deg. Fordeler som innvinnes ved overføring fra andre tas til inntekt når du får en ubetinget rett til ytelsen. Ved boligsalg er du i siste gruppe. Du får en rett til kjøpesummen når kjøperen forplikter seg til å kjøpe.
Det som teller, er altså når retten ble ubetinget, og ikke når pengene kom inn på kontoen. Du kan ha en ubetinget rett til pengene selv om oppgjøret først kommer uker senere.
Når blir salget bindende
For en bolig er det vanligvis aksepten av budet, eller undertegningen av kjøpekontrakten, som binder partene. Akseptert bud med skriftlig bekreftelse gir bindende avtale. Det er den dagen du får ubetinget rett til vederlaget.
Overtakelsesdagen er den dagen kjøperen får nøkler og bruksrett. Den dagen er vanligvis noe senere, og har i denne sammenhengen mindre å si. Heller ikke oppgjørsdagen, den dagen pengene faktisk betales ut, bestemmer tidfestingen.
Er avtalen betinget av noe som ikke er oppfylt, for eksempel at kjøperen får finansiering, er retten ikke ubetinget før vilkåret er oppfylt. Er du i en slik situasjon, må du se på avtalen og hva forbeholdet faktisk innebærer.
Delbetalinger og utsatt oppgjør endrer ikke tidfestingen. Har du avtalt at deler av kjøpesummen betales neste år, har du likevel en ubetinget rett til hele summen allerede når avtalen er bindende. Gevinsten regnes da fullt ut i salgsåret.
Datoen finner du i budjournalen og i den signerte kjøpekontrakten. Skjer aksepten elektronisk, regnes den fra det tidspunktet partene faktisk er bundet. Har du et bud som ble akseptert sent på kvelden 31. desember, er det den datoen som gjelder, selv om oppgjørsmegleren bekrefter det først dagen etter. Ta vare på meldingen eller journalen som viser tidspunktet, siden det kan få betydning for hvilket års skattemelding gevinsten hører hjemme i.
Spørsmålet om når en bud-akseptasjon er bindende, har også en avtalerettslig side som er behandlet i egen artikkel om bud som aksepteres på SMS.
Tidspunktet påvirker også vilkårene for skattefritak
Samme tidspunkt brukes når loven vurderer eiertid og botid. Boligfritaket i skatteloven § 9-3 annet ledd krever at du har eid i mer enn ett år «når realisasjonen finner sted eller avtales». Botidskravet gjelder de to siste årene før realisasjonen. Hvilken dato som regnes som salgsdato, kan dermed avgjøre om du får skattefritak.
Skal du selge nær grensen, for eksempel etter at du har bodd i boligen i elleve måneder, kan en uke til eller fra gjøre forskjell. Er den bindende avtalen inngått før du har oppnådd tolv måneder, har du ikke oppfylt kravet, selv om overtakelsen skjer mye senere.
Kostnadene ved salget følger samme prinsipp. Etter skatteloven § 14-2 annet ledd fradras en kostnad i det året det oppstår en ubetinget forpliktelse til å betale den. Meglerhonoraret kommer normalt i salgsåret, og regnes derfor med i samme gevinstberegning som salgssummen.
kontrakt før jul, overtakelse etter nyttår
Silvia har eid en utleieleilighet i seks år. Hun aksepterer et bud 12. desember, signerer kontrakten samme uke og overleverer nøklene 2. januar. Pengene kommer på kontoen 5. januar.
Gevinsten er skattepliktig, siden hun aldri har bodd der. Den tas med i skattemeldingen for året hun signerte, altså året før hun fikk pengene. Overtakelsen og oppgjøret i januar flytter den ikke over til neste år.
Hadde kontrakten blitt signert 3. januar i stedet, ville gevinsten tilhørt det nye året. Silvia kan ikke velge tidspunktet etter at avtalen er inngått.
Faller avtalen bort før den er gjennomført, for eksempel fordi kjøperen hever, har du som utgangspunkt ikke fått noen gevinst det året. Hvis du allerede har ført gevinsten i skattemeldingen, må du rette den. Er salget bare utsatt, og avtalen står ved lag, gjelder tidfestingen fra den bindende avtalen.
Er du i tvil om hvilket år gevinsten hører til, fordi forbehold ikke er avklart før årsskiftet, bør du se på avtalen og når forbeholdet ble oppfylt. Salgsoppgaven, budjournalen og kjøpekontrakten viser vanligvis datoene som trengs.
Hva du gjør i skattemeldingen
Tidfestingen følger tidspunktet avtalen faktisk blir bindende. Du kan ikke flytte gevinsten til neste år ved å utsette overtakelsen alene.
Rapporteringen skjer i skattemeldingen for det året gevinsten tidfestes til. Salgssum og kostnader ved salget føres i samme år.
Kort oppsummert
- Tidfesting av gevinst på bolig følger hovedregelen i skatteloven § 14-2 i det året du får ubetinget rett til vederlaget.
- Ved boligsalg er det normalt året avtalen ble bindende, ikke året for overtakelse eller oppgjør.
- Er avtalen betinget av noe som ikke er oppfylt, er retten ikke ubetinget ennå.
- Avtaledatoen brukes også til å vurdere om kravene til eiertid og botid er oppfylt.
- Tidfesting betyr bare noe når gevinsten er skattepliktig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.