Er gevinsten skattefri når hytta selges til et familiemedlem?

Samme vilkår som ved salg til andre

Skattefritaket for hytte står i skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Det stiller to vilkår: eieren må ha brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og salget må skje eller avtales mer enn fem år etter ervervet.

Paragrafen sier ikke hvem kjøperen er. Salg til barn, søsken, foreldre eller svigerbarn er et salg. Etter § 9-2 første ledd omfatter realisasjon blant annet «salg og gavesalg». Er vilkårene oppfylt, er gevinsten skattefri, og det spiller ingen rolle at kjøperen er i familie med deg.

Er vilkårene ikke oppfylt, er gevinsten skattepliktig på vanlig måte. Familiebåndet gir ikke fritak.

Tidspunktet for avtalen er det som teller for eiertiden. Etter fjerde ledd er det nok at salget avtales mer enn fem år etter ervervet. Skriver du kontrakt med datteren din i en periode der du har eid hytta akkurat fem år, og overtakelsen skjer noen uker senere, bør du være oppmerksom på at begge datoene kan bli vurdert. Vent heller litt for lenge enn litt for kort.

Det samme gjelder brukskravet. Du teller åtte år bakover fra salget eller avtalen, og de fem årene med bruk må ligge innenfor denne perioden. At barnet ditt har brukt hytta, erstatter ikke din egen bruk.

Hva er forskjellen på salg, gavesalg og gave?

Det er tre ulike overføringer, og skattereglene er ulike.

Et vanlig salg er at du overdrar hytta mot en pris tilsvarende markedsverdien. Det er realisasjon, og du vurderer gevinsten etter § 9-3.

Et gavesalg er et salg til en pris under markedsverdi, der forskjellen er ment som gave. Også gavesalg er nevnt som realisasjon i § 9-2. Hvordan vederlaget regnes når prisen er satt lavt mellom nærstående, står ikke i § 9-3. Er du i den situasjonen, bør du spørre skattekontoret før du setter prisen.

En gave er en overføring uten vederlag. Gaveoverføring er ikke realisasjon etter § 9-2 tredje ledd. Giver betaler da ikke gevinstskatt, og mottaker trer inn i givers inngangsverdi. Ved gave av fritidsbolig som giver kunne solgt skattefritt, settes inngangsverdien til antatt salgsverdi på gavetidspunktet, jf. § 9-7 femte ledd.

Overdragelse mellom ektefeller er heller ikke realisasjon etter § 9-2 tredje ledd.

Hva med kjøperens senere salg?

Kjøperen starter sin egen eiertid ved kjøpet. Skal barnet ditt selge hytta senere, må det selv ha eid den i mer enn fem år og selv ha brukt den som egen fritidsbolig i fem av de siste åtte årene. Din eiertid og bruk overføres ikke ved et vanlig salg.

Kjøperens inngangsverdi er prisen hun eller han betalte, pluss kjøpskostnader. Hvis dere satte prisen lavt, blir inngangsverdien lav, og en senere gevinst kan bli stor dersom vilkårene da ikke er oppfylt.

Ektefelle og samboer

Overdragelse mellom ektefeller er unntatt fra realisasjonsbegrepet i § 9-2 tredje ledd. Selger du hytta til ektefellen din, utløser det ikke gevinstskatt hos deg.

For samboere står det ikke noe tilsvarende i lovteksten. Selger du hytta til samboeren din, bør du regne med at det er et vanlig salg der de samme vilkårene gjelder som for andre kjøpere. Det samme gjelder ved samlivsbrudd, hvis den ene kjøper den andre ut av en hytte eid i fellesskap.

Praktiske råd før du selger til familie

Få en uavhengig takst eller verdivurdering, slik at prisen kan forsvares. Skriv en skriftlig kjøpekontrakt. Sjekk eiertid og bruk etter reglene i § 9-3 før du setter datoen for avtalen, og sørg for at eiertiden er passert med god margin.

Er du usikker på om en pris under markedsverdi er riktig, kan du ta kontakt med Skatteetaten på forhånd. Du kan også be om en bindende forhåndsuttalelse. Det kan lønne seg ved stor verdi.

Kort oppsummert

• Gevinsten ved salg av hytte til et familiemedlem er skattefri når vilkårene i § 9-3 fjerde ledd er oppfylt: over fem års eiertid og egen bruk i fem av de siste åtte årene.
• Kjøperens slektskap har ingen betydning for fritaket.
• Salg under markedsverdi kan være gavesalg, som også er realisasjon, og regnestykket blir da uklart.
• Gave og overdragelse mellom ektefeller er ikke realisasjon.
• Kjøperen starter sin egen eiertid ved kjøpet.