Garasje eller bod delvis på tomta di: slik løser du det

Slå fast hva som står hvor

Før du velger løsning, trenger du et sikkert svar på hvor grensen går og hvor mye av garasjen som står over. Mange grenser er gamle, og et gjerde eller en hekk sier ikke nødvendigvis hvor grensen ligger. Be om en grensepåvisning eller en oppmåling, og få et mål som viser hvor mange centimeter og kvadratmeter det gjelder. Det er forskjell på en takrenne som stikker noen centimeter over grensen og et hjørne av garasjen som tar tre kvadratmeter av tomta di. Begge deler er bruk av grunnen din, men løsningene kan se ulike ut.

Les også garasjen står delvis på naboens tomt og garasje på naboens grunn hvis du er den som eier garasjen.

Løsning 1: Kreve fjerning eller utbedring

Naboloven § 11 gir deg krav på at et hus eller annet byggverk som ulovlig står slik at noe av det er inne på din grunn, blir tatt bort eller rettet opp. En garasje eller bod er et slikt byggverk. Kravet er sterkt, og det gjelder uavhengig av om naboen er skyld i feilplasseringen.

Det finnes et unntak. Hvis fjerningen eller rettingen ville medføre så store utgifter eller tap at det klart står i misforhold til gagnet, og det ikke er noe nevneverdig å legge eieren av byggverket til last, kan det gjøres unntak mot at du får vederlag. Vederlaget skal ikke settes lavere enn skaden eller ulempen du har. Domstolen vil se på begge vilkårene samlet. Står garasjen bare ti centimeter inne på tomta og er bygget i god tro etter en feil i grensemerkene, vil et krav om å rive hele garasjen lett komme i konflikt med unntaket.

Du kan også kreve at bare den delen som er over grensen kuttes bort, for eksempel et tak eller et hjørne. Er byggverket utformet slik at kutt er teknisk enkelt, vil unntaket sjelden hjelpe naboen.

Løsning 2: Arealoverføring

Mange velger å selge det aktuelle arealet til naboen. Areal kan overføres mellom tilgrensende eiendommer uten at det blir en egen eiendom, jf. matrikkellova § 15. Før overføringen kan føres inn i matrikkelen, må det være gitt tillatelse som ved opprettelse av ny matrikkelenhet. Det må også foreligge erklæringer om overdragelse av eiendomsretten, om pantefrafall og om konsesjon for arealet.

Pantefrafallet betyr at banken din må gå med på at det arealet som overføres, ikke lenger hefter for lånet. Du må derfor ta kontakt med banken din. Oppmåling og matrikkelføring skjer i kommunen, og overføringen blir deretter tinglyst. Naboen betaler som regel kjøpesum og kostnadene. Pris avtaler dere seg imellom, og loven setter ingen fast verdi.

Hele ordningen forutsetter at begge vil. Den fungerer godt når garasjen er bygget i god tro og begge ønsker å få ting på plass. Les også om lovens regler på matrikkellova.

Løsning 3: Bruksrett mot vederlag

Du kan også la garasjen stå og i stedet gi naboen en bruksrett til arealet, mot vederlag. Det er nyttig hvis du ikke vil selge. En skriftlig avtale bør beskrive arealet, vederlaget, varigheten og hva som skjer hvis garasjen blir revet.

Skal bruksretten gjelde overfor senere kjøpere, må den tinglyses. Se tinglyse bruksrettsavtale. Er hovedformålet å leie bort grunn til hus, kan tomtefesteloven gjelde, og da får festeren rettigheter som loven gir. Les tomtefesteloven § 1 før du skriver avtalen.

Løsning 4: Hevd

Naboen kan ha vunnet hevd. Etter hevdslova § 2 hevder den som i 20 år i sammenheng har hatt en ting som sin egen, eiendomsrett. Han må ha vært i aktsom god tro (§ 4). En nabo som bygde garasjen i den tro at grensen gikk et annet sted, og som har hatt den der i over 20 år, kan ha vunnet hevd. Da er arealet hans, og kravet etter naboloven § 11 faller bort. Har du gitt ham lov til å ha garasjen der, kan han ikke hevde (§ 5).

Når eiendomsretten til et stykke går over til naboen ved hevd, får han stykket fritt for underpanterett som hefter på den eiendommen det ble hevdet fra (§ 10 b). Dette er en detalj mange overser.

Hevd er ikke noe du bestemmer. Den ligger der eller ikke, og er noen ganger vanskelig å bevise. Spør deg selv hvor lenge garasjen har stått, og hva naboen visste om grensen den gangen.

Kort oppsummert

• Få målt grensen før du velger løsning. Det avgjør hvilken av dem som passer.
• Naboloven § 11 gir deg krav på at byggverket fjernes eller rettes opp, men retting kan unntas mot vederlag når den klart står i misforhold til gagnet og det ikke er noe nevneverdig å legge byggherren til last.
• En arealoverføring etter matrikkellova § 15 krever kommunal tillatelse, erklæringer og pantefrafall.
• En tinglyst bruksrett mot vederlag lar garasjen stå uten at du selger.
• Etter 20 år i aktsom god tro kan naboen ha hevdet arealet, så vurder tidsforløpet før du krever noe.