Garanti i stedet for depositum: slik fungerer det for leietaker
Som leietaker kan du avtale garanti i stedet for depositum, helt eller delvis, men utleier må gå med på det. Loven gir deg ikke rett til å velge selv. Garantibeløpet kan sammen med et eventuelt depositum ikke være mer enn seks måneders leie (§ 3-6). Garantien kan bare dekke krav som følger av leieavtalen, som skyldig leie og skader. Betaler garantisten til utleier, kan han kreve pengene tilbake fra deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Garanti i stedet for depositum: hva loven tillater
Husleieloven har to regler om sikkerhet for utleier. Paragraf 3-5 gjelder depositum, altså penger du setter på en egen konto. Paragraf 3-6 gjelder garanti. Begge er noe det kan avtales, og ingen av dem er noe utleier har krav på uten at du har sagt ja i kontrakten.
Det betyr at utleier kan velge depositum, garanti eller en kombinasjon, og at du kan foreslå noe annet. Sier utleier nei til garanti, står du igjen med depositum eller ingen avtale. Sier utleier ja, bør det stå klart i kontrakten hvilken sikkerhet som er avtalt og hvor stor den er.
Hvor stor garantien kan være
Loven setter ett tak for begge ordningene til sammen. Garantibeløpet kan sammen med depositumet ikke overstige summen av seks måneders leie. Betaler du 10 000 kroner i måneden, kan utleier altså ikke kreve mer enn 60 000 kroner totalt i sikkerhet.
Taket gjelder summen. Er det avtalt depositum på tre måneders leie, kan garantien være på inntil tre måneders leie til. Er det ikke avtalt depositum i det hele tatt, kan garantien være på hele seks måneder. Det er ingen nedre grense, så garantien kan også dekke bare en liten del.
Hva garantien dekker
Etter § 3-6 kan garantien stilles til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen. Det er samme krav som et depositum kan dekke. En garanti kan ikke brukes til krav som ikke har med leieforholdet å gjøre.
Selve garantien er en avtale mellom den som stiller den og utleier. Hvem som kan stille garanti, sier loven ingenting om. Det kan være en bank, et garantiselskap eller en privatperson, for eksempel en forelder. Hva garantien koster deg, og hvordan den tegnes, bestemmer den som utsteder den. Husleieloven har ingen regler om det.
Reglene i § 3-5 om at pengene skal stå på en særskilt konto i ditt navn, om renter og om utbetaling etter varsel, gjelder depositum. De gjelder ikke en garanti. Du får altså ikke renter på en garanti, og det er ingen konto å følge med på.
Hva skjer når garantisten må betale
Garantien er laget for situasjonen der du ikke betaler. Krever utleier penger av garantisten, har garantisten etter loven rett til å kreve dem tilbake av deg. Dette kalles regress. Garantien fjerner ikke ansvaret ditt: betaler garantisten, kan han kreve pengene av deg, men du kan holde fram de samme innsigelsene mot ham som mot utleier.
Loven gir deg samtidig et vern. Det kan ikke avtales, med virkning for ditt regressansvar, at garantisten kan betale utleier uten hensyn til dine innsigelser mot kravet. Mener du at du har betalt leien eller at skaden ikke er din, kan ikke garantisten betale ut og så sende regningen til deg uten at innsigelsen din blir tatt i betraktning. Står det noe annet i garantivilkårene, har det ikke virkning for deg.
Er garantisten en forelder, bør dere være klare over at kravet fra utleier kan komme til dem først. Se Hva er forskjellen på depositum og depositumsgaranti? og Krav mot garantist for hvordan det ser ut når garantien trekkes.
Henrik og garantien fra selskapet
Henrik skal leie en toroms for 12 000 kroner i måneden. Seks måneders leie er 72 000 kroner, og det er taket for sikkerheten. Utleier vil ha depositum, men Henrik kan bare betale 12 000 kroner kontant. De avtaler at Henrik betaler 12 000 kroner i depositum på depositumskonto og får utstedt en garanti på 36 000 kroner fra et garantiselskap. Sammenlagt er sikkerheten 48 000 kroner, og det er innenfor taket.
Etter åtte måneder mister Henrik jobben og slutter å betale. Utleier får ikke leie for to måneder, til sammen 24 000 kroner. Utleier kan kreve beløpet fra garantiselskapet, som har plikt etter garantien til å betale hvis kravet er berettiget. Henrik mener imidlertid at han har betalt for den ene måneden, og har kvittering. Garantiselskapet kan da ikke utbetale uten å ta hensyn til innsigelsen hans hvis selskapet vil kreve beløpet tilbake av ham.
Blir det til slutt betalt 24 000 kroner, har garantiselskapet et krav på Henrik for det samme beløpet. Garantien på 36 000 er brukt opp med 24 000, og depositumet på 12 000 står fortsatt på kontoen i Henriks navn til oppgjøret.
Hva du bør få avklart før du signerer
Noen spørsmål bør være besvart før du skriver under. Hvor stor er sikkerheten samlet, og er den innenfor seks måneders leie? Hva skal garantien dekke, og hvor lenge løper den? Hvem utsteder garantien, og kan den trekkes tilbake? Regler om hvor lenge en garanti gjelder, står ikke i husleieloven, så det må stå i garantidokumentet.
Det er også en fordel å vite hva du må betale selv. Utleier skal dekke kostnadene med å opprette en depositumskonto (§ 3-5). For en garanti har loven ingen tilsvarende regel, og avgiften kan komme på deg. Regler for maksimalt depositum gjelder uansett.
Kort oppsummert
- Garanti i stedet for depositum må avtales med utleier. Loven gir ingen rett til å velge.
- Garantibeløpet kan sammen med depositum ikke overstige seks måneders leie.
- Garantien kan bare dekke krav fra leieavtalen, som skyldig leie, skader og utgifter ved fraviking.
- Betaler garantisten, kan han kreve pengene tilbake av deg. Avtalen kan ikke gjøre at garantisten betaler uten hensyn til dine innsigelser.
- Reglene om særskilt konto og renter i § 3-5 gjelder depositum og ikke garanti.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.