Går foreldrenes borett foran bankens pant i huset?

Hovedregelen: først tinglyst går først

Når et dokument er registrert i grunnboken, går det rettservervet dokumentet gir uttrykk for, foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). Både en borett og en panterett er slike rettserverv. Er boretten registrert først, har den prioritet foran et pant som kommer inn senere. Er pantet eldst, går det foran.

Det er datoen for registreringen som teller. En borett dere signerte for flere år siden, men aldri sendte til tinglysing, kan derfor tape for et pant som ble registrert i mellomtiden.

Det enkleste er å bestille en grunnboksutskrift. Den viser hvilke heftelser som ligger på eiendommen og i hvilken rekkefølge de står. Er du i tvil om hvordan du leser den, finnes det en gjennomgang i spørsmålet om heftelser på en eiendom.

Når boretten går foran senere pant

Foreldre som overdrar huset til barnet og beholder borett, har en særskilt beskyttelse. Et forbehold ved overdragelsen går foran rettserverv som utledes fra den nye eieren, dersom forbeholdet fremgår av den nye eierens hjemmelsdokument eller registreres senest samme dag som dette (§ 21 tredje ledd). Pant som barnet gir banken etter overdragelsen, utledes fra barnet. Står boretten i skjøtet eller registreres den samme dag, går den derfor foran det pantet.

Er boretten ikke registrert i tide, kan den likevel gå foran hvis banken kjente eller burde kjenne til den da pantet ble registrert (§ 21 første ledd). Bor foreldrene i huset, kan banken ha vanskelig for å hevde at den ikke visste. Men det er et resonnement dere ikke bør bygge på. Tinglys boretten.

Når pantet går foran boretten

Lå det pant på huset før overdragelsen, for eksempel foreldrenes eget boliglån, er dette pantet eldre enn boretten. Det er ikke utledet fra barnet, og forbeholdsregelen hjelper ikke. Pantet går foran. Foreldre som overdrar et hus med lån, bør vite at boretten da kommer etter lånet.

Det samme skjer ved refinansiering. Skal barnet ta opp et nytt lån, vil banken ofte kreve førsteprioritet. Da ber den foreldrene skrive under på at boretten viker prioritet, så pantet går foran. Foreldrene kan si nei, og banken kan da avslå lånet. Sier de ja, har de gitt fra seg beskyttelsen sin, men boretten består som rett.

Før de skriver under, bør de spørre hvor stort lånet er i forhold til verdien av huset, og hva banken tar sikte på å bruke pengene til. Er lånet lite i forhold til verdien, er risikoen for tvangssalg mindre. De kan også be om at boretten får vike bare for et bestemt beløp, slik at senere og høyere lån ikke automatisk kommer foran den. Banken har ikke plikt til å si ja til det, men det er verdt å spørre om.

Hva som skjer ved tvangssalg

Forskjellen mellom å stå foran og å stå bak merkes når banken krever tvangssalg.

Har boretten bedre prioritet enn pantet banken krever dekket, kan salget bare gjennomføres dersom heftelser med bedre prioritet blir dekket. Heftelser som ikke er pengeheftelser, overtar kjøperen utenfor kjøpesummen (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20). Kjøperen får huset med foreldrene boende.

Har boretten dårligere prioritet enn pantet, overtar kjøperen den utenfor kjøpesummen hvis den ikke er satt til side. Den skal settes til side i den utstrekning det er nødvendig for å gi dekning til heftelser med bedre eller lik prioritet. Rettighetshaveren har da, så langt kjøpesummen rekker, krav på erstatning for heftelsens verdi (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21). Foreldrene kan altså miste boretten, og erstatningen er begrenset til det som er igjen etter pantet.

Kort oppsummert

• Rekkefølgen i grunnboken avgjør om en borett går foran bankens pant.
• En borett i barnets skjøte, eller tinglyst senest samme dag, går foran pant barnet gir banken senere.
• Pant som lå på huset før overdragelsen, går foran boretten.
• Ved tvangssalg overtar kjøperen en borett som står foran pantet, mens en borett bak pantet kan settes til side mot erstatning så langt kjøpesummen rekker.