Gammelt hus: slik avtaler du ansvaret for skjulte overraskelser
Ved oppussing i gammelt hus bør avtalen si hvordan uforutsette forhold håndteres. Entreprenøren varsler skriftlig før han fortsetter, tillegget får pris før det utføres, og du bestemmer om det skal gjøres. Slik styrer du kostnadene og vet hvem som har ansvaret for hva. Du kan ikke avtale bort rettighetene loven gir deg, men avtalen kan fylle ut det loven ikke sier noe om.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven gir deg uten en særskilt avtale
Håndverkertjenesteloven har noen regler som gjelder uansett hva kontrakten sier. Oppdager entreprenøren at prisen blir betydelig høyere enn du måtte vente, skal han kontakte deg (§ 7 annet ledd). Tilleggsarbeid skal han ta opp med deg før det utføres (§ 9 første ledd). Pristillegg kan han bare kreve for tilleggsarbeid som er utført i samsvar med § 9, og for ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på din side (§ 33).
Du kan ikke avtale deg til et dårligere vern enn dette (§ 3). Loven sier derimot ingenting om hvordan varselet skal gis, hvor raskt du skal svare, eller hvilken enhetspris tillegg skal beregnes etter. Her kan avtalen gjøre mye for deg.
En klausul om varsling som fungerer
Skriv at funn i den eksisterende konstruksjonen skal meldes skriftlig, helst på e-post eller sms, med bilder og en kort beskrivelse. Be om at meldingen også sier hva arbeidet vil koste, og hvor mye lenger det vil ta.
Avtal at arbeidet med funnet ikke begynner før du har svart skriftlig. Det er ikke vanskelig å lage en slik rutine, og den sparer begge parter for krangel senere. Sett gjerne en frist for hvor raskt dere begge skal svare, slik at byggingen ikke står stille uten grunn. Skriv hvem som kan godkjenne på dine vegne hvis dere er to eiere.
Loven lar entreprenøren utføre tilleggsarbeid uten kontakt hvis du ikke er å treffe, du må antas å ville ha det gjort, og prisen er ubetydelig eller lav i forhold til hele oppdraget (§ 9 annet ledd). Du kan sette en konkret beløpsgrense i avtalen, og da blir det mindre rom for tvist om hva som er «ubetydelig». Arbeid som ikke kan utsettes uten fare for vesentlig skade, har han uansett plikt til å utføre i rimelig utstrekning (§ 9 tredje ledd).
Priser for tillegg og hva som regnes som tillegg
Loven sier at pristillegg regnes ut etter vanlige regler for gjengs pris, eller det som er rimelig (§ 32 første ledd). Det blir fort uenighet. Avtal derfor en timepris, et påslag på materialer og eventuelt en prisgrense for hvert tillegg.
Be også om at kontrakten beskriver rekkefølgen arbeidet utføres i, slik at funn kommer før dyre overflater legges. Skriv også hva som regnes som en del av oppdraget. «Rive eksisterende gulv» betyr noe annet enn «rive gulv og utbedre det som ligger under». Er det uklart, er det entreprenøren som må godtgjøre at arbeidet ikke var med i oppdraget.
Er prisen et overslag, kan den ikke overskrides vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent, men grensen gjelder ikke når han har rett til pristillegg etter § 33 (§ 32 annet ledd). Be derfor om at tillegg føres opp særskilt på regningen. Det har du krav på (§ 36 første ledd).
Undersøk før du signerer
En forundersøkelse kan avsløre mye. Be entreprenøren åpne noen få steder i gulv og vegger før kontrakten skrives, og få bilder. Skal du betale for undersøkelsen, må det være opplyst eller forbeholdt på forhånd (§ 34).
Mange setter av en egen reserve for uforutsette utgifter. Hvor stor den bør være, avhenger av husets alder og tilstand. En kontrakt kan gjerne si at reserven er din og at entreprenøren bare kan bruke den ved skriftlig godkjenning.
Er det fuktskader, råte eller gamle ledninger du kjenner til, bør du si fra om det før kontrakten skrives. Da kan han ta høyde for det i pris og plan. Skjuler du noe entreprenøren burde fått vite, kan det stille deg dårligere senere, og han kan hevde at det du kjente til, ikke var uforutsett.
eldre hus fra 1948
Nora og Kristoffer skal pusse opp et hus fra 1948. Entreprenøren gir et prisoverslag på 1 200 000 kroner. Kontrakten sier at funn varsles skriftlig innen 24 timer med foto og pris, at tillegg må godkjennes før de utføres, og at timeprisen for tillegg er 780 kroner. De setter selv av 150 000 kroner i reserve.
Under rivingen finner snekkeren gammel stoffisolert elektrisk kabel i veggen. Entreprenøren sender melding med bilder, og elektrikeren tilbyr å bytte den for 38 000 kroner. Nora og Kristoffer godkjenner skriftlig samme kveld. Summen går på reserven, og overslaget står.
Noen uker senere har entreprenøren utført ekstraarbeid på terrassedøren for 22 000 kroner uten å spørre, selv om de var tilgjengelige og kontrakten krever godkjenning. De betaler ikke dette. Pristillegg kan bare kreves for arbeid som er utført i samsvar med § 9, og han skulle ha tatt det opp med dem først.
Kort oppsummert
- Avtalen om oppussing i gammelt hus bør si at funn varsles skriftlig med bilder og pris, og at tillegg godkjennes før de utføres.
- Avtal timepris, påslag og en grense for hvor mye entreprenøren kan gjøre uten å spørre.
- Du kan ikke avtale deg bort fra loven, men avtalen kan fylle ut det loven ikke regulerer.
- Undersøk huset før du signerer, og sett av en reserve for uforutsette utgifter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.