Når må gammel utleier fortsatt svare for leieavtalen etter salget?
Gammel utleier svarer fortsatt for leieavtalen etter salget når leieren krever det og forholdet hos den nye eieren gir saklig grunn til det. Selgeren er da ansvarlig sammen med kjøperen for at forpliktelsene i avtalen blir oppfylt, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Kravet må settes fram overfor selgeren innen seks måneder etter at leieren fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet (husleieloven § 8-6). Etter fristen er retten til å kreve at gammel utleier hefter, borte.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: ny eier overtar, men du kan kreve at selgeren hefter
Ved et salg av utleid bolig kan utleieren overføre rettighetene og pliktene etter leieavtalen til kjøperen (husleieloven § 8-6 første ledd). Da er det kjøperen du skal forholde deg til. Det betyr ikke at selgeren alltid slipper unna. Andre ledd gir leieren en ekstra sikring: i visse tilfeller kan leieren kreve at selgeren fortsatt hefter for at avtalen blir oppfylt.
Tenk på det som en reserve. Du har ikke valgt kjøperen, og du kan ikke selv avgjøre hvem som overtar boligen. Hvis du får en eier du har grunn til å bekymre deg for, kan du holde fast ved selgeren også.
Vilkårene for å kreve at gammel utleier hefter
Loven stiller tre vilkår:
- Forholdet hos erververen må gi saklig grunn til kravet.
- Selgeren må ikke ha stilt betryggende sikkerhet.
- Kravet må settes fram overfor selgeren innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.
Er alle tre oppfylt, er selgeren ansvarlig sammen med kjøperen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen. Du kan rette kravet mot begge, og trenger ikke først forsøke å få kjøperen til å betale eller rette opp.
Hva som kan gi saklig grunn
Loven lister ikke opp hva som er saklig grunn. Spørsmålet er om forholdet hos kjøperen gjør det rimelig å frykte at avtalen ikke blir oppfylt. Dårlig økonomi eller åpenbar mangel på evne til å holde bygget i stand er forhold som kan tenkes å gi saklig grunn. Et nystiftet selskap uten kjent økonomi som kjøper hele eiendommen, kan også gi grunn til tvil. Er kjøperen en vanlig privatperson uten noe som tyder på problemer, vil det ofte være vanskeligere å vise saklig grunn.
Det som teller er at grunnen er reell og kan begrunnes, ikke at du kan bevise at kjøperen kommer til å svikte. Ta vare på dokumentasjon: e-poster, bilder av mangler som ikke er rettet, varsler som er ubesvart.
Hva det betyr at selgeren hefter sammen med kjøperen
Å være «ansvarlig sammen med» erververen betyr at selgeren står ansvarlig for at plikter som hviler på utleier, blir oppfylt. Det gjelder for eksempel å holde boligen i avtalt stand og rette mangler du har meldt. Selgeren trenger ikke gjøre jobben selv. Det er nok at jobben blir gjort.
Ansvaret er ikke bredere enn forpliktelsene etter selve leieavtalen. Selgeren hefter ikke for forhold som ikke har noe med avtalen å gjøre.
Betryggende sikkerhet: selgerens utvei
Selgeren kan unngå ansvaret ved å stille betryggende sikkerhet. Det kan for eksempel være en garanti eller en annen ordning som gjør at du ikke risikerer å stå uten dekning. Loven definerer ikke nærmere hva som er betryggende, så det avgjøres ut fra hva som er rimelig i den enkelte saken.
Fristen på seks måneder
Fristen er knyttet til når du fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet. Får du beskjed på en konkret dato, løper fristen fra den. Får du ingen beskjed, men burde ha forstått det, for eksempel fordi det var visning eller en ny eier tok kontakt, løper den fra det tidspunktet du burde ha skjønt det.
Sett kravet fram skriftlig og overfor selgeren (hva som skjer med depositumet ved eierskifte er et eget spørsmål), ikke bare kjøperen. Behold bevis for at kravet er sendt, og skriv klart at du krever at selgeren hefter for avtalens oppfyllelse etter § 8-6. Er fristen oversittet, er retten borte.
Leila og taket som ikke blir fikset
Leila Hassan leier en liten leilighet i et eldre murhus av Kari Lund. Husleien er 9 600 kroner i måneden. 3. november får hun vite at huset er solgt til et nystiftet selskap, Nordvik Bolig AS. Allerede i desember lekker taket over soverommet, og Leila melder fra og dokumenterer fuktskadene. Selskapet svarer ikke og har heller ikke betalt for noe vedlikehold.
I januar oppdager hun at selskapet har lite penger, og hun vurderer å holde fast ved Kari. Seksmånedersfristen løper fra 3. november og utløper 3. mai. 12. januar sender hun Kari et skriftlig krav: hun mener at Nordvik Bolig AS gir saklig grunn til å frykte at forpliktelsene ikke oppfylles, og ber Kari rette lekkasjen eller stille sikkerhet.
Kari kan svare ved å få taket utbedret, eller ved å stille sikkerhet som Leila kan akseptere. Gjør hun ingen av delene, kan Leila holde Kari ansvarlig sammen med selskapet. Hadde Leila ventet til juni, hadde kravet vært for sent.
Kort oppsummert
- Ved salg kan utleier overføre leieavtalen til kjøperen (§ 8-6). Leieren har likevel en ekstra sikring.
- Du kan kreve at gammel utleier hefter sammen med ny eier når forholdet hos kjøperen gir saklig grunn og det ikke er stilt betryggende sikkerhet.
- Kravet må settes fram overfor selgeren innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.
- Skriv kravet skriftlig, og dokumentér hvorfor du har grunn til å tvile på at den nye eieren oppfyller avtalen.
- Gammel utleier hefter bare for forpliktelser etter selve leieavtalen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.