Gjelder gammel enerett til hagen min for alltid?
Nei. En gammel enerett til hagen i et boligsameie kan ikke vare for alltid. Etter overgangsregelen i eierseksjonsloven § 67 består eneretter som var i strid med 30-årsgrensen, men ikke lenger enn 30 år fra lovens ikrafttredelse. Loven trådte i kraft 1. januar 2018, så slike eneretter faller bort senest 1. januar 2048.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en enerett er, og hva som endret seg i 2018
En enerett til fellesareal gir en eller flere seksjonseiere rett til å bruke en bestemt del av fellesarealene alene, for eksempel en hageflekk, en terrasse eller en parkeringsplass. Retten står vanligvis i vedtektene.
Eierseksjonsloven § 25 sier nå at slik enerett i boligsameier kan fastsettes i vedtektene for inntil 30 år. Det kreves samtykke fra den som får retten. Overgangsregelen i § 67 viser at det finnes eldre eneretter som går ut over denne grensen, for eksempel eneretter uten sluttdato eller avtalt for svært lang tid.
Spørsmålet i dag er hva som skjer med disse.
Overgangsregelen: lenger enn 2048 blir det ikke
I § 67 står det at eksisterende avtaler om midlertidige eneretter til å bruke fellesareal, som kommer i strid med trettiårsbegrensningen i § 25, består. Men de består ikke lenger enn tretti år fra lovens ikrafttredelse.
To ting følger av ordlyden. For det første trenger du ikke frykte at eneretten faller bort med en gang. Den består, og sameiet kan ikke bare ta den fra deg. For det andre har den et sluttpunkt som loven selv setter, uavhengig av hva avtalen sier.
Har eneretten ingen sluttdato, eller er den avtalt for mer enn 30 år, blir den kuttet til 1. januar 2048. Har den en sluttdato før det, gjelder den datoen.
Kan sameiet avslutte eneretten tidligere?
Ikke uten samtykke. Etter § 25 krever endring av en etablert enerett samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Skal sameiet endre eller ta bort eneretten din før tiden, trenger det derfor din tilslutning. Et vanlig årsmøtevedtak holder ikke.
Dette gjelder en enerett som er fastsatt på den måten loven forutsetter. Er det snakk om en bruksrett som ble gitt på annet grunnlag, for eksempel en tinglyst avtale utenom vedtektene, kan andre regler gjelde. Les mer om bruksrett til hage og terrasse som er tinglyst.
Hva som skjer 1. januar 2048
Da blir arealet vanlig fellesareal igjen. Alle seksjonseierne har da rett til å bruke det til det det er beregnet til, jf. § 25 første ledd. Vil sameiet at noen fortsatt skal ha enerett, må det vedtas en ny enerett i vedtektene etter dagens regler, med samtykke fra den som får den.
Loven gir ingen automatisk forlengelse. Vil du fortsette å ha hagen for deg selv, må du og de andre seksjonseierne bli enige om en ny regulering i god tid. Det er lurt å ta praten i god tid før 2048.
Birgitte og vedtektene fra 1994
Birgitte Solheim eier en seksjon i et rekkehussameie. I vedtektene fra 1994 står det at eieren av seksjon 3 «har enerett til å bruke hagen på sørsiden». Det står ingen sluttdato.
Birgitte lurer på om hun kan regne med å ha hagen resten av livet, og om hun kan selge seksjonen med eneretten. Etter § 67 vil eneretten gjelde til og med 31. desember 2047. Hun kan ikke regne med at den varer lenger enn det, uansett hva vedtektene sier.
Selger hun i 2035, bør kjøperen få vite at eneretten har et sluttpunkt. Samtidig kan ikke sameiet endre eller ta bort eneretten før den tid uten at hun samtykker. Vil hun og sameiet avtale en ny enerett, kan dette gjøres i vedtektene med hennes samtykke.
Slik finner du ut hva som gjelder for din enerett
Start med vedtektene. Finn setningen som gir deg eneretten, og se om det står en sluttdato, en tidsperiode eller ingenting. Be styret om gjeldende vedtekter og om eventuelle tidligere endringer, og be om kopi av dokumentet som viser at du ga samtykke da eneretten ble opprettet.
Noter også hva eneretten omfatter. Står det «hagen på sørsiden», bør du kunne vise hvilken del det gjelder, for eksempel på et kart. Uklare grenser er en vanlig kilde til uenighet når fristen nærmer seg.
Planlegger du å selge, bør du fortelle kjøperen at eneretten har et sluttpunkt. Det kan påvirke hva kjøperen er villig til å betale, og det er bedre at det er klart før salget enn etter.
Hvilke eneretter bestemmelsen gjelder
Overgangsregelen i § 67 gjelder avtaler om midlertidige eneretter som er i strid med 30-årsgrensen. En enerett som er kortere enn 30 år og har en sluttdato, rammes ikke av regelen. Den gjelder frem til sluttdatoen.
§ 25 har også en egen regel for sameier med næringsseksjoner, og der kan enerett vare lenger enn 30 år hvis alle seksjonseierne samtykker. Er du i et slikt sameie, kan reglene være annerledes enn her. Se også eksklusiv bruksrett til fellesareal.
Kort oppsummert
- Ingen gammel enerett til hagen i et boligsameie varer for alltid.
- Eneretter som er i strid med 30-årsgrensen, består etter § 67, men ikke lenger enn 30 år fra lovens ikrafttredelse 1. januar 2018, altså til 1. januar 2048.
- Har eneretten en sluttdato før 2048, er det den som gjelder.
- Sameiet kan ikke endre eller ta bort en etablert enerett uten samtykke fra dem som berøres.
- Etter 2048 er arealet fellesareal igjen, og en ny enerett må vedtas på nytt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.