Gamle utleier lovet meg nytt kjøkken: må den nye eieren holde det?
Ja, hvis løftet om nytt kjøkken er en del av leieavtalen. Ved eierskifte kan utleieren overføre rettighetene og forpliktelsene etter avtalen til den nye eieren, så en forpliktelse som hører til avtalen følger med. Loven sier ingenting om løfter som ligger utenfor avtalen, og da blir spørsmålet hva dere faktisk ble enige om. Du kan også kreve at selgeren fortsatt hefter, men må sette fram kravet innen seks måneder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 8-6 overfører til den nye eieren
Ved eierskifte kan utleieren overføre til kjøperen rettighetene og forpliktelsene etter leieavtalen (husleieloven § 8-6). Forpliktelsene er det som er avtalt mellom deg og den gamle utleieren. Står det i avtalen at kjøkkenet skal byttes, er det en forpliktelse etter avtalen. Den nye eieren overtar da denne plikten, og du har samme krav mot ham som du hadde mot den forrige.
Utgangspunktet er altså klart når løftet er en del av avtalen. Spørsmålet er om det er det.
Når løftet er en del av avtalen
En leieavtale kan være skriftlig eller muntlig (§ 1-4). Er den muntlig, skal den settes opp skriftlig dersom en av partene krever det. Dette er et praktisk virkemiddel for deg. Hvis du ikke har noe skrevet om kjøkkenet, kan du be om at avtalen, inkludert løftet, blir satt opp skriftlig.
Har løftet kommet i en e-post eller melding fra utleieren før du skrev under, er det en sterk indikasjon på at det var en del av grunnlaget for avtalen. Det samme gjelder om løftet står i en annonse. Husrommet skal være i samsvar med de opplysningene utleieren har gitt, når de kan antas å ha virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte (§ 2-3). Er det gitt et konkret løfte, kan det være en mangel hvis det ikke blir holdt.
Kom løftet derimot etter at avtalen var inngått, for eksempel som en muntlig bemerkning senere i leietiden, sier loven ikke noe om det er bindende. Da blir det et spørsmål om hva dere ble enige om, og hva du kan bevise. Loven har ingen regel om dette, så det må vurderes konkret.
Kjøkkenet er en del av avtalen: kravene mot ny eier
Er kjøkkenet en del av avtalen, og ikke levert, behandles det som en mangel. Du kan kreve at den nye eieren retter mangelen, forutsatt at det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for ham. Du kan også kreve avslag i leien så lenge mangelen varer, og i verste fall heve avtalen hvis den medfører vesentlig mislighold. Avslaget regnes etter forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.
Utleier har ellers plikt til å holde boligen i den stand du har krav på etter loven. Et kjøkken som er gammelt og slitt, men fungerer, er ikke en mangel i seg selv. Det er derfor løftet er viktig: uten det er det ingen plikt til å bytte.
Ta vare på alt som viser løftet: e-poster, tekstmeldinger, annonsen og skjermbilder av den. Kan du peke på dato og ordlyd, står du sterkere enn om du bare husker hva som ble sagt. Har noen hørt samtalen, kan det også telle.
Hvis du er usikker på den nye eieren
§ 8-6 annet ledd gir deg en ekstra sikkerhet. Gir kjøperens forhold saklig grunn til det, kan du kreve at selgeren er ansvarlig sammen med kjøperen for at forpliktelsene blir oppfylt. Det gjelder ikke hvis det stilles betryggende sikkerhet. Kravet må settes fram overfor selgeren innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.
Hva som er saklig grunn, definerer ikke loven. Det er ikke nok at du er misfornøyd med at kjøkkenet ikke er bygget. Det må være noe ved kjøperen som gjør det rimelig å bekymre seg for at han ikke vil oppfylle.
Linn og kjøkkenet i Drammen
Linn flyttet inn i en tre-roms i Drammen 1. februar. Leien er 13 500 kroner. Utleieren Kåre skrev i en e-post tre dager før hun skrev under: «Kjøkkenet bygges om og nytt kjøkken er på plass innen 1. juni.» Avtalen ble skrevet, men uten noe om kjøkkenet.
I mai selger Kåre leiligheten til Maja. Linn sender straks en e-post til Maja med kopi av Kåres e-post, og ber henne bekrefte at kjøkkenet kommer innen 1. juni. Hun ber samtidig om at avtalen settes opp skriftlig med dette punktet. Maja svarer at hun ikke vet om noe løfte. 1. juni er kjøkkenet fortsatt gammelt.
Linn kan hevde at kjøkkenet er en del av avtalen, og da melde fra om mangelen og kreve retting. Hun kan også kreve avslag i leien i perioden mangelen varer, regnet ut fra hvor mye lavere leieverdien er enn for en leilighet med nytt kjøkken. Dokumentasjonen hennes er e-posten, og den er det viktigste beviset. Hun kan også kreve at Kåre hefter sammen med Maja, og må si fra til Kåre innen seks måneder etter at hun fikk vite om salget.
Kort oppsummert
- Må den nye eieren holde løftet om nytt kjøkken? Ja, hvis løftet er en del av leieavtalen, for forpliktelsene følger med ved eierskifte.
- Loven sier ikke noe om løfter som ligger utenfor avtalen, så da må du kunne vise hva dere ble enige om.
- En muntlig avtale kan du kreve satt opp skriftlig.
- Er kjøkkenet en del av avtalen, kan du kreve retting og avslag i leien.
- Du kan kreve at selgeren hefter sammen med kjøperen, innen seks måneder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.