Full husleie selv om kjøkkenet ikke var ferdig ved innflytting?
Nei, ikke nødvendigvis. Når kjøkkenet ikke er ferdig ved innflytting, kan du kreve et forholdsmessig avslag i husleien for den tiden mangelen varer. Avslaget følger hvor mye leilighetens verdi er redusert, og loven har ingen fast prosent. Du må si fra til utleier innen rimelig tid for å beholde retten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kjøkkenet er ikke ferdig ved innflytting: forsinkelse eller mangel?
Loven skiller mellom to situasjoner. Er hele boligen eller deler av den ikke stilt til din disposisjon til avtalt tid, er det forsinkelse. Er du flyttet inn, men noe er galt, er det en mangel. Et kjøkken uten benkeplate, uten komfyr eller uten vask kan høre til begge, avhengig av hva som ble avtalt og hva du fikk adgang til.
Skal kjøkkenet være ferdig ved innflytting, og står det uten funksjon, avviker boligen fra avtalen. Er avviket vesentlig, kan du nekte å overta boligen, og overlevering regnes da ikke som skjedd (husleieloven § 2-1). Overtar du likevel, gjelder reglene om mangel. Forskjellen betyr mest for hvordan du krever pengene tilbake, ikke for om du har krav.
Hva loven sier om leieavslag
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneGjelder forsinkelsen bare en del av boligen, kan du kreve leieavslag for den tiden forsinkelsen varer, slik at avslaget svarer til forholdet mellom leieverdien av hele boligen og av den forsinkede delen. Har boligen en mangel, kan du kreve avslag slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens leieverdi i mangelfull og i avtalt stand (husleieloven § 2-11).
Avslaget er en forholdsberegning uten fast tabell. Et kjøkken som ikke kan brukes til matlaging, gjør boligen mindre verdt enn en med fungerende kjøkken, men boligen kan fortsatt brukes til å sove og bo i. Du kan derfor sjelden få hele husleien ettergitt. Avslaget blir en andel av leien som svarer til hvor mye av bruksverdien du mistet.
Ivar og kjøkkenet som manglet benkeplate
Ivar flytter inn 1. mars i en toroms leilighet med husleie 13 800 kroner. Kontrakten sier at kjøkkenet er nytt, men det mangler benkeplate og komfyr til 17. mars. Ivar kan fortsatt bruke bad, stue og soverom.
Ivar anslår at leiligheten er verdt omtrent 80 prosent av avtalt leie uten fungerende kjøkken. Avslaget blir da 20 prosent, altså 2 760 kroner for en hel måned. Mangelen varer fra 1. til og med 17. mars, 17 av marsmånedens 31 dager. 2 760 delt på 31 og ganger 17 gir omtrent 1 513 kroner.
Hvis utleier mener 10 prosent er riktig, blir avslaget halvparten så stort. Dere kan bli uenige om prosenten, og det er akkurat der en slik sak ofte stopper opp. Det beste er å bygge opp prosenten med argumenter: hvor mange måltider kjøkkenet normalt dekker, hva en tilsvarende leilighet uten kjøkken ville kostet, og hva kontrakten og annonsen lovet.
Utleier tilbyr å ferdigstille
Utleier har som utgangspunkt rett til å rette en mangel hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg, og rettingen skal skje innen rimelig tid etter at du har krevd det. Du kan på ditt hold kreve at utleier retter mangelen for egen regning, så lenge det ikke koster eller belaster utleier urimelig mye.
Avslår du et tilbud om retting som du var forpliktet til å ta imot, mister du retten til avslag fra det tidspunktet (husleieloven § 2-11). Får du en konkret dato og et rimelig opplegg, bør du derfor la håndverkeren komme. Passer ikke tidspunktet, foreslå et annet i stedet for å avslå rett ut. Skriv gjerne at du vil gi adgang, og når.
Si fra til utleier i tide
Du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir melding til utleier om at du vil påberope den, innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (husleieloven § 2-8). Et kjøkken som ikke er ferdig, ser du første dag. Skriv derfor til utleier første eller andre dag, med bilder, og be om retting og leieavslag.
Behold meldingen. Skriver du bare muntlig, kan det bli ord mot ord. Hva som ellers skjer når du finner feil første dag, står i artikkelen om å oppdage feil ved overtakelsen.
Andre krav du kan ha
I tillegg til leieavslag kan du kreve erstatning for tap som følge av mangelen (husleieloven § 2-13). Mangler du kjøkken i to uker, kan rimelige merutgifter til mat ute, vask av tøy eller oppvaskutstyr være aktuelle. Ivar dokumenterer for eksempel 2 100 kroner i restaurantregninger utover det han ville brukt på mat hjemme, og kan kreve dette i tillegg til avslaget. Du må likevel begrense tapet. Kjøper du middag på restaurant hver dag, mens en mikrobølgeovn og en kokeplate hadde dekket behovet, kan kravet bli kuttet.
Heving er forbeholdt vesentlig mislighold (husleieloven § 2-12). Et kjøkken som mangler i noen få uker, vil normalt ikke være nok. Står kjøkkenet ufunksjonelt i flere måneder uten at utleier gjør noe, er situasjonen en annen.
Slik krever du pengene
Betal husleien som vanlig, med mindre du har en klar plan. Å trekke fra på egen hånd kan gi utleier et motkrav om restanse. Skriv heller til utleier at du krever et bestemt avslag for en bestemt periode, legg ved beregningen din og be om at beløpet krediteres neste måned eller betales tilbake. Er utleier uenig, kan du ta saken videre til Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Du betaler ikke nødvendigvis full husleie når kjøkkenet ikke var ferdig ved innflytting.
- Avslaget regnes forholdsmessig ut fra hvor mye mindre boligen var verdt uten fungerende kjøkken, og gjelder bare mens mangelen varer.
- Et tilbud om retting som du er forpliktet til å ta imot, stopper avslaget hvis du sier nei.
- Si fra raskt og skriftlig, ellers kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende.
- Dokumenterte merutgifter kan kreves som erstatning i tillegg til leieavslaget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.