Fristen for odelsløsning: når den starter og slutter
Fristen for odelsløsning er seks måneder. Den starter den dagen dokumentet som gir den nye eieren full hjemmel, blir tinglyst, og den gjelder også ved arv og tvangssalg. Den som vil løse, må ta ut stevning mot eieren innen fristen. Fristen står stille under skifte og mens en gjenlevende ektefelle eller sambuer har vern, og den gjelder ikke på samme måte når en eier med odel ikke oppfyller bo- eller driveplikten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når fristen for odelsløsning starter
Hovedregelen står i odelslova § 40. Retten til odelsløsning må gjøres gjeldende innen seks måneder fra den dagen dokumentet som gir den nye eieren full hjemmel, blir tinglyst. Det er tinglysingsdagen som teller, ikke dagen kjøperen overtar. Datoen på kjøpekontrakten, overtakelsesdagen og dagen du fikk høre om salget har ingen betydning for når fristen begynner.
Hvilket dokument som gir hjemmel, bestemmer hvilken dato du skal lete etter. Ved salg er det skjøtet. Ved arv er det dokumentet som gir arvingen hjemmelen, ofte et skifteskjøte. Loven sier uttrykkelig at fristen gjelder også ved overgang ved arv. Ved tvangssalg regnes fristen fra tinglysingen av tvangssalgsskjøtet.
Skjøtet kan ligge uregistrert en stund. Loven setter ingen frist for når en kjøper må tinglyse. Eier regnes likevel som den som har overtatt ved bindende avtale eller på annet rettsgrunnlag, og du kan ta ut stevning mot ham før skjøtet er tinglyst (§ 60). Sjekk grunnboken jevnlig hvis du venter på et salg, for fristen begynner å gå uten at noen varsler deg.
Når fristen slutter
Fristen er oppfylt når du har tatt ut stevning mot eieren ved tingretten der eiendommen ligger. Saken skal ikke først gjennom forliksrådet (§ 60). En stevning mot den som har grunnbokshjemmel, er alltid nok til å avbryte fristen, selv om en annen har overtatt ved avtale.
Fristen er en foreldelsesfrist. Er den ute uten at noen i slekten har tatt skritt til løsning, taper slekten retten (§ 41). Også de som står nærmere i rekken, mister sin rett når de har latt en eier lenger ute sitte med tinglyst hjemmel i seks måneder, med de unntakene § 42 og § 43 gir.
Det finnes en lengre yttergrense. Har odelsjorda vært ute av slekten i 20 år, faller retten bort, selv om den nye eieren aldri tinglyste (§ 44).
Når fristen står stille
I flere situasjoner løper ingen frist, selv om eieren har tinglyst:
- Så lenge et dødsbo er under offentlig eller privat skifte, løper ingen frist mellom bueierne, og heller ikke for deres etterkommere overfor eierne i boet (§ 46).
- Har den ene ektefellen hjemmel til en eiendom som den andre har bedre odelsrett til, løper ingen frist mellom dem (§ 47).
- Så lenge en gjenlevende ektefelle eller sambuer sitter med eiendommen og har vern mot odelsløsning etter § 34 til § 36, løper ingen frist. Det gjelder også hvis odelsrettshaverne lar den gjenlevende sitte lenger enn vernet strekker seg (§ 48).
I noen tilfeller er odelsretten heller ikke tapt selv om det er gått mer enn seks måneder. Går eiendommen tilbake til en tidligere eier som den nåværende eieren stammer fra, ved skjøte, arv eller tvangssalg, regnes den tidligere eierens rett ikke som tapt (§ 42). Ved frivillig salg fra en eier med nedarvet odelsrett kan også eldre søsken og deres linjer gjøre odelsrett gjeldende, men de kommer etter selgerens linje (§ 43).
Når den korte fristen ikke gjelder
Oppfyller en eier med odelsrett ikke buplikten etter konsesjonsloven § 5 eller driveplikten etter jordloven § 8, gjelder ikke seksmånedersfristen etter § 40 første ledd. Andre som hadde odelsrett da eieren fikk hjemmelen tinglyst, kan kreve å løse eiendommen, så lenge kravet kommer før tidsrommet er ute som eieren er pålagt buplikt for. Etter § 28 kan andre odelsrettshavere innen fem år etter overtakelsen søke eiendommen løst, selv om eieren har bedre odelsrett.
Har en odelsrettshaver fått et kjøpstilbud fra eieren etter § 20, gjelder egne frister. Svarfristen kan ikke settes kortere enn to måneder (§ 20 a), og den som avslår eller ikke svarer, kan ikke løse hvis jorda selges på tilbudets vilkår innen to år (§ 20 b). Teksten står i odelsloven.
kjøpekontrakt i mars, skjøte i april
Solveig Berg selger gården Vestre Berg til naboen Ragnhild Aas, som ikke har odelsrett. Kontrakten undertegnes 14. mars, og skjøtet blir tinglyst 2. april. Solveigs nevø Bjørnar har odelsrett. Han leser om salget i lokalavisen i slutten av mars og regner med at tiden går fra 14. mars.
Fristen går ikke fra kontrakten. Den går fra tinglysingen 2. april og er ute 2. oktober. Bjørnar har altså noe lengre tid enn han trodde, men han bør ikke bygge på det. Han sjekker tinglysingsdatoen i grunnboken og tar ut stevning mot Ragnhild ved tingretten 25. september. Fristen er holdt, og saken går videre til mekling og eventuelt odelstakst.
Hadde Bjørnar ventet til 3. oktober, hadde fristen vært ute. Da hadde slekten mistet odelsretten etter § 41, med mindre noen andre i slekten hadde tatt skritt til løsning i tide.
Kort oppsummert
- Fristen for odelsløsning er seks måneder og starter den dagen den nye eierens hjemmel blir tinglyst. Det gjelder ved salg, arv og tvangssalg.
- Du holder fristen ved å ta ut stevning mot eieren. Stevning mot den som har grunnbokshjemmel, avbryter fristen.
- Fristen står stille under skifte, mellom ektefeller og så lenge en gjenlevende har vern.
- Oppfyller en eier med odelsrett ikke bo- eller driveplikten, gjelder ikke den korte fristen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.