Første prioritet og pant: slik fungerer rekkefølgen

Hva første prioritet betyr i praksis

Bor du i en bolig med boliglån, har banken vanligvis pant på første prioritet. Det betyr at banken er først i køen når pengene fra et salg skal fordeles. Er det flere pant, kalles de som kommer etter andre, tredje og så videre prioritet.

Utgangspunktet står i panteloven § 1-13: Når to eller flere har panterett i samme formuesgode, går den retten foran som først ble påheftet, om ikke annet er avtalt eller følger av reglene om rettsvern. Rettsvernet kommer ved tinglysing, og dermed er det plasseringen i grunnboken som styrer.

Prioriteten har betydning bare når pengene ikke strekker til. Er boligen verdt mer enn alle pantene til sammen, får alle sitt. Tvangssalg og salg under markedsverdi er tilfeller der rekkefølgen blir viktig.

Slik avgjøres rekkefølgen

Et registrert rettserverv går foran rettserverv som ikke er registrert eller er registrert senere (tinglysingsloven § 20). Registreres to dokumenter samtidig, står de likt. Utlegg og arrest går foran andre rettserverv som er registrert samme dag, og flere utlegg registrert samme dag rangeres slik at det eldste kommer først.

En senere erverver kan likevel komme bak hvis han kjente eller burde kjenne til den eldre retten da hans egen ble registrert (§ 21). Et dokument som er registrert, men senere nektes tinglyst, regnes som om det aldri var registrert (§ 24).

Betaler eieren ned det første lånet, rykker de neste ikke opp i rekkefølgen i grunnboken. De får likevel mer av pengene ved et salg, fordi kravet foran er blitt mindre.

Rekkefølgen kan også endres ved avtale. Panthaveren som står først, kan gi et pant bak seg bedre plass, en prioritetsvikelse. Disposisjoner som begrenser omfanget eller verdien av en tinglyst heftelse, for eksempel prioritetsvikelse eller nedkvittering, følger reglene i § 32 om sletting. Det betyr at den som viker, må gi samtykke som tinglyses.

Pant som går foran selv om det ikke står først

Noen krav har lovbestemt pant som går foran alle andre heftelser. Kommunen har slik panterett for eiendomsskatt, avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp. I eierseksjoner har seksjonseierne tilsvarende pant for sameiets krav på dekning. Pantet har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses (§ 6-1).

For en bank som låner ut mot første prioritet, kan altså ubetalte kommunale gebyrer ligge foran. Mer om det i kommunale avgifter og legalpant ved tvangssalg og sameiets legalpant.

Utleggspant er en egen kategori. Det oppstår når namsmannen tar utlegg i boligen, og det rangeres etter tinglysingsdatoen som vanlig. Se hva utleggspant er.

Hva en panthaver får ved salg og tvangssalg

Panteretten dekker ikke bare hovedstolen. Etter § 1-5 omfattes også kostnader ved å drive inn kravet og renter som er opptjent de siste to årene før panthaveren krever tvangsdekning. Disse rentene har samme pant som hovedstolen. Renter som er eldre, dekkes ikke av pantet.

Det som er igjen etter at en panthaver er dekket, går til neste. Er pengene brukt opp, får de bakerst ingenting av pantet. Resten av deres krav består som et vanlig krav mot skyldneren.

Setter en panthaver i gang med å drive inn pantekravet ved varsel eller begjæring om tvangsdekning, kan andre panthavere kreve å få utløse ham ved å gi fullt oppgjør (§ 1-14). Er det flere som vil utløse, går den best prioriterte foran.

Kort oppsummert

• Første prioritet betyr at panthaveren får dekket kravet sitt først, og de bak får det som er igjen.
• Rekkefølgen følger tinglysingen, med unntak av lovbestemt pant og regler om kjennskap og samtidig registrering.
• Kommunens pant for eiendomsskatt og vann- og avløpsgebyr, og sameiets pant i en eierseksjon, går foran alle andre.
• Panthaverne bak kan utløse panthaveren foran når han setter i gang med å drive inn kravet.
• Prioritet kan endres ved avtale og tinglyst samtykke.