Formuesskatt når du eier en dyr primærbolig
Formuesskatt for en dyr primærbolig regnes av 25 prosent av boligens beregnede omsetningsverdi, men av 70 prosent av den delen som overstiger 14 millioner kroner. Boligen teller altså lavt opp til grensen og mye høyere over den. Selve primærboligen gir ingen reduksjon i gjeldsfradraget. Av formuen over bunnfradraget betaler du 1 prosent i 2026.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik settes verdien på primærboligen
Etter skatteloven § 4-10 annet ledd settes verdien av primærbolig til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Beregnet omsetningsverdi er boligens areal ganget med en sats per kvadratmeter. Satsen tar hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Skattedirektoratet fastsetter satsene hvert år på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.
Det betyr at skattemyndighetene ikke bruker det boligen faktisk kan selges for. Er boligen unik, nyoppusset eller i et område der prisene avviker fra gjennomsnittet, kan den beregnede verdien ligge nokså langt fra markedet. Krever du det, skal verdien i stedet settes til 25 prosent av boligens dokumenterte omsetningsverdi. Dokumentasjon kan for eksempel være en kjøpekontrakt fra nyere tid eller en verdivurdering.
Over 14 millioner kroner er andelen 70 prosent
Hovedregelen på 25 prosent har et unntak for dyre boliger. For den delen av den beregnede eller dokumenterte omsetningsverdien som overstiger 14 000 000 kroner, er prosentandelen 70. Grensen gjelder boligen din, ikke formuen din samlet.
Verdsettelsen går i to trinn. Ned til 14 millioner teller boligen med en fjerdedel. Hver krone over grensen teller med nesten tre fjerdedeler. En bolig til 20 millioner får derfor ikke en formuesverdi på 5 millioner (25 prosent), men på 7,7 millioner. Det er 38,5 prosent av omsetningsverdien.
Grensen på 14 millioner står i gjeldende lovtekst og gjelder for formuesskatten som fastsettes for 2026. Den er et beløp i loven og kan endres av Stortinget, så sjekk alltid årets tall.
Hva som skjer med gjelden
Gjeld som du hefter for, trekkes fra formuen (§ 4-1). Primærbolig er ikke på listen over eiendeler som gir reduksjon av gjeldsfradraget i § 4-19. Eier du bare primærbolig og bankinnskudd, trekkes derfor boliglånet fullt ut, selv om boligen er verdsatt langt under markedsverdien.
Eier du også eiendeler som verdsettes med rabatt, for eksempel aksjer til 80 prosent eller en sekundærbolig til 100 prosent av beregnet verdi, endrer bildet seg. Da reduseres en del av gjelden forholdsmessig. Ved den utregningen telles primærboligen med til full verdi i nevneren. En dyr primærbolig gjør derfor at en mindre del av gjelden blir redusert enn om boligen hadde vært billigere.
Når det lønner seg å kreve dokumentert verdi
Den beregnede verdien er et gjennomsnitt for boliger av samme type. Er boligen din verdt mindre enn kvadratmetersatsen tilsier, for eksempel fordi den ligger uheldig til eller trenger mye oppussing, kan du kreve at 25 prosent av dokumentert omsetningsverdi legges til grunn. For en bolig over 14 millioner kroner gir det mest, siden hver krone som tas bort fra omsetningsverdien over grensen reduserer formuesverdien med 70 øre. Er den beregnede verdien lavere enn det du kan dokumentere, trenger du ikke gjøre noe, og kravet vil ikke føre til en høyere verdi enn den beregnede.
Sekundærbolig gir mer formue enn primærbolig
Loven skiller mellom primærbolig og sekundærbolig. Sekundærbolig settes til 100 prosent av beregnet omsetningsverdi i stedet for 25 prosent. For fritidsbolig gjelder en egen regel i § 4-10 sjette ledd: Verdien skal settes ned etter krav fra skattyter dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Hvilken av boligene du eier som regnes som primærbolig, er altså viktig, og skatteloven gir ikke en egen definisjon i selve § 4-10.
Bunnfradrag og sats i 2026
Du betaler formuesskatt av nettoformue over bunnfradraget. For inntektsåret 2026 er det 1 900 000 kroner for en enslig og 3 800 000 kroner for ektefeller. Samlet sats er 1 prosent, fordelt på 0,35 prosent til kommunen og 0,65 prosent til staten. Over 21,5 millioner kroner er satsen til staten 0,75 prosent, og samlet sats blir 1,10 prosent.
Aksel og Nora i enebolig
Aksel og Nora Brandt er gift og eier en enebolig i Oslo med en beregnet omsetningsverdi på 20 000 000 kroner. De har 1 500 000 kroner i bank og et boliglån på 4 000 000 kroner. De eier ellers ingenting som verdsettes med rabatt.
De første 14 000 000 kronene teller med 25 prosent, altså 3 500 000 kroner. De resterende 6 000 000 kronene teller med 70 prosent, altså 4 200 000 kroner. Boligen får en formuesverdi på 7 700 000 kroner. Pluss banken og minus hele lånet blir nettoformuen 7 700 000 + 1 500 000 - 4 000 000 = 5 200 000 kroner.
Bunnfradraget for ektefeller er 3 800 000 kroner. Det gjenstår 1 400 000 kroner, og med 1 prosent blir formuesskatten 14 000 kroner for året. Hadde hele boligen telt med 25 prosent, ville boligen vært verdsatt til 5 000 000 kroner. Nettoformuen ville blitt 2 500 000 kroner, og paret hadde ikke betalt formuesskatt i det hele tatt.
Kort oppsummert
- Primærbolig verdsettes til 25 prosent av beregnet omsetningsverdi, og til 70 prosent av den delen som overstiger 14 millioner kroner.
- Beregnet omsetningsverdi er areal ganget med en kvadratmetersats. Du kan kreve at 25 prosent av dokumentert omsetningsverdi brukes i stedet.
- Primærbolig gir ikke reduksjon i gjeldsfradraget, men en dyr bolig teller likevel fullt i nevneren når gjelden fordeles mot andre rabatterte eiendeler.
- Formuesskatt på en dyr primærbolig kommer bare når nettoformuen din overstiger bunnfradraget, i 2026 1,9 millioner for enslige og 3,8 millioner for ektefeller.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.