Hvordan fører jeg andel i et boligaksjeselskap?

Boligaksjeselskap skattlegges som borettslag

Et boligaksjeselskap er et aksjeselskap som eier et bolighus, og der hver aksjonær har rett til å bruke en bestemt bolig. Selv om det juridisk er et aksjeselskap, behandles det skattemessig på samme måte som et borettslag.

Etter skatteloven § 7-3 første ledd skattlegges boligselskaper ikke som selskaper. I stedet skattlegges andelshaverne. Annet ledd definerer boligselskap som borettslag og boligaksjeselskap, altså selskap med delt eller begrenset ansvar og med hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet.

Det betyr at du ikke fører boligaksjeselskapet som en vanlig aksjepost med utbytte og aksjegevinst. Du skattlegges for bolig, gjeld og renter, på samme måte som den som eier andel i et borettslag. Bor du selv i boligen, er fordelen av å bo der skattefri.

Vilkårene for at reglene gjelder

Bestemmelsene i § 7-3 gjelder for boligselskaper der minst 85 prosent av leieinntektene og dekningen av felleskostnadene kommer fra andelshavere eller aksjonærer. Reglene gjelder også i andre tilfeller som loven nevner, blant annet for selskap som er opprettet som ledd i organisert fornyelse av tettbygd strøk.

Selv om vilkårene ikke er oppfylt, gjelder bestemmelsene hvis skattemyndighetene finner at det gir et resultat som stemmer bedre med det virkelige forholdet enn skattlegging etter regnskap ville gjort (skatteloven § 7-3 femte ledd).

De fleste vanlige boligaksjeselskaper oppfyller vilkårene. Har du kjøpt aksjer i et selskap som ikke er et rent boligselskap, for eksempel fordi en stor del av husleien kommer fra næringsleietakere, kan situasjonen være en annen. Da bør du undersøke hvordan selskapet selv er skattlagt, og hva som er oppgitt til deg som aksjonær.

Slik fører du boligverdi, fellesgjeld og renter

Skattemeldingen er normalt forhåndsutfylt med opplysninger om andelen din i boligselskapet. Din oppgave er å kontrollere dem og legge til det som mangler. Det du må se etter, er tre ting.

For det første boligverdien. Boenheten din verdsettes etter skatteloven § 4-10 annet og tredje ledd, som gjelder primærbolig og sekundærbolig. Primærbolig verdsettes til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi, mens verdien av sekundærbolig settes til 100 prosent. Prosentandelen er 70 for den delen av verdien av primærboligen som overstiger 14 millioner kroner. Hvilken regel som gjelder for din bolig, avhenger av hvordan du bruker den.

For det andre fellesgjelden og øvrig verdi. Øvrig verdi av andelen settes til din andel av boligselskapets netto formue, utenom boenhetene, jf. § 4-10 femte ledd. Her har fellesgjelden betydning, siden selskapets gjeld trekkes fra i selskapets formue.

For det tredje rentene. Du får fradrag for din andel av selskapets rentekostnader, og du skattlegges for din andel av selskapets renteinntekter. Fordelingen mellom andelshaverne skjer etter husleiebrøk eller andelsbrøk og andelskonto, slik generalforsamlingen har bestemt.

Hvis du leier ut eller selger

Leier du ut boligen, skattlegges du i tillegg for netto utleieinntekt av egen boenhet når inntekten ikke er fritatt etter skatteloven § 7-2. Det samme gjelder skattepliktig inntekt ved salg og overføring av strøm.

Selger du aksjene, beregnes gevinsten ikke etter reglene for vanlige aksjer. Det er reglene for realisasjon av andel i boligselskap som gjelder, og der tas det hensyn til endring i selskapets gjeld i eiertiden. Er boligen din egen bolig og du har eid den og bodd der lenge nok, kan gevinsten være skattefri. Se artikkelen om forskjellen på boligaksjeselskap og vanlig boligsalg for detaljene.

Overtar du aksjene ved arv eller gave, eller kjøper du i løpet av året, fordeles inntekter og utgifter mellom gammel og ny eier. Etter forskriften fordeles det etter antall hele måneder hver har eid andelen, og overdragelsesmåneden regnes til den nye eieren. Det er derfor vanlig at både du og den forrige eieren får en del av rentekostnadene det året.

Sammenlign alltid tallene dine med det forhåndsutfylte, og sjekk at andelen står oppført under bolig, ikke som en vanlig aksjepost.

Kort oppsummert

• Et boligaksjeselskap skattlegges ikke som selskap, men gjennom andelshaverne, på samme måte som et borettslag (skatteloven § 7-3).
• Boligverdien føres etter § 4-10 som primærbolig eller sekundærbolig, og du får fradrag for din andel av selskapets rentekostnader.
• Du fører boligaksjeselskap i skattemeldingen som bolig, ikke som en vanlig aksjepost.
• Kontroller tallene mot årsoppgaven fra selskapet eller forretningsføreren.
• Er vilkårene i § 7-3 ikke oppfylt, kan andre regler gjelde for selskapet.