Foreldre og barn som eier bolig sammen: dette bør dere avtale
Foreldre og barn som kjøper bolig sammen bør skrive ned hvor stor del hver eier, hvem som betaler hva, om foreldrenes penger er lån, gave eller kjøp av en andel, og hva som skjer ved salg eller utkjøp. Når det ikke er grunnlag for noe annet, regnes sameierne som like store, og da teller ikke hvem som har betalt mest (sameigelova § 2). Sameigelova gjelder bare så langt dere ikke har avtalt noe annet, så avtalen er det som styrer. En skriftlig avtale gjør det også lettere å vise hva som var meningen, for søsken og arvinger som ikke var med.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Eierandeler: hvem eier hvor mye
Står dere som sameiere uten at andelene er fastsatt, regnes dere som like store når det ikke er grunnlag for noe annet (§ 2). Foreldre som legger inn 800 000 kroner mens barnet tar et lån på 2 800 000, eier derfor ikke automatisk en femtedel. Skriv andelene som brøker i skjøtet og i en sameieavtale, for eksempel 20 og 80 prosent, og hold dem opp mot det hver av dere faktisk betaler.
Skjøtet viser hvem som er registrert som eier, men ikke hvor mye hver av dere har betalt. Les mer om å bevise eierandel i en bolig hvis noen av partene allerede har betalt uten at noe er skrevet ned.
Hvem betaler hva
Etter sameigelova § 9 deles eiendomsskatt, avgifter, forsikring og andre faste eller nødvendige utgifter etter eierandelene. Utgifter som ikke er vanlige, fordeles etter nytte. Dette gjelder bare hvis dere ikke har avtalt noe annet, og det er lurt å gjøre det. Avtal også hvem som er låntaker i banken og hvem som betaler renter og avdrag. Skriver flere under på samme gjeldsbrev, svarer de som hovedregel en for alle og alle for en overfor långiveren (gjeldsbrevlova § 2), selv om dere har delt gjelden mellom dere.
Husk at andelen avgjør hvem som bestemmer. Etter § 4 kan et flertall, altså de som har mer enn halvparten av andelene, vedta tiltak om styring og utnytting. Eier barnet 80 prosent, kan foreldrene bli overstemt. Vedtaket kan likevel ikke gå ut på urimelige kostnader, på å gjøre boligen om til noe annet eller på å selge hele boligen. Vil dere ha mer vern enn loven gir, skriv at større beslutninger krever enighet.
Foreldrenes penger: lån, gave eller andel
Det vanligste misforholdet er at foreldrene mente én ting og barnet en annen. Dere bør velge og skrive ned hvilken av disse det er:
- Lån. Barnet skylder foreldrene pengene og eier selv sin del av boligen. Lag et gjeldsbrev med beløp, rente, nedbetaling og hva som skjer ved salg. Lånet er da en fordring, ikke en eierandel, og foreldrene får ikke del i verdistigning.
- Gave. Barnet trenger ikke betale tilbake. Skriv at det er en gave, og hvor mye.
- Kjøp av andel. Foreldrene blir medeiere og får sin del av salgssummen og av verdistigningen, men også av utgiftene.
Vil foreldrene at gaven skal regnes som forskudd på arv, må det sies. Arveloven § 75 fastsetter at en ytelse fra arvelateren avkortes i livsarvingens arv hvis det er satt som betingelse. Betingelsen bør være skriftlig og gjort kjent for de andre livsarvingene. Står det ingenting, er det vanskelig å kreve avkorting senere. Se også forskjellen på gave og forskudd på arv.
Hvem bor der, og hvem vedlikeholder
Sameigelova har ingen regel om at den som bor i boligen, må betale de andre for det. Skal barnet bo gratis, eller skal det betale foreldrene en andel av det en leie ville gitt? Skriv det i avtalen. Etter § 8 kan hver sameier kreve at boligen holdes forsvarlig ved like, og han kan selv sette i gang det som trengs for å berge den fra skade, og kreve nødvendige utlegg tilbake. Avtal en grense for hvor stort et vedlikehold kan være før de andre må høres.
Salg, utkjøp og dødsfall
Hver sameier kan etter sameigelova § 15 kreve sameiet oppløst med rimelig varsel. Kan boligen ikke deles uten skade, selges den, og en sameier har førerett til å få sitt bud godtatt under ellers like vilkår. Barnet som vil beholde boligen, kan altså bli tvunget til å kjøpe ut foreldrene eller selge. Skriv derfor hvordan utkjøp skal skje: hvem som har rett til å kjøpe, hvordan prisen settes (for eksempel gjennomsnittet av to takster), og hvor lang tid kjøperen har på å skaffe finansiering.
Selger en av dere til en utenforstående, har de andre forkjøpsrett etter sameigelova § 11. Den gjelder ikke når andelen går til ektefelle, livsarvinger eller andre nærstående som løysingsrettslova § 8 nevner. Dør en av eierne, går andelen til arvingene, som da blir sameiere med dere. Avtal i forkant hva som skal skje, og sjekk at et eventuelt testament passer med avtalen. Se kan en sameier nekte salg eller utkjøp.
Tuva og foreldrene
Tuva Solberg kjøper en toroms i Bergen for 4 000 000 kroner sammen med foreldrene Randi og Geir. Banken gir et lån på 2 800 000 kroner, og Tuva er låntaker. Tuva har 400 000 kroner i egenkapital, og foreldrene legger inn 800 000. Tuva har dermed betalt 3 200 000 kroner, eller 80 prosent, og foreldrene 20 prosent.
Avtalen sier at de eier 80 og 20 prosent, at lånet er Tuvas alene, og at Tuva betaler 80 prosent av fellesutgiftene og foreldrene 20 prosent. Fem år senere selger de for 4 600 000 kroner. Foreldrene får 20 prosent av salgssummen, 920 000 kroner, altså 120 000 kroner mer enn de la inn. Tuva får 80 prosent, 3 680 000 kroner, og betaler restlånet av det.
Hadde de heller skrevet at foreldrenes 800 000 var et lån til Tuva, ville foreldrene fått 800 000 kroner tilbake pluss avtalt rente, og hele verdistigningen hadde tilfalt Tuva. Det er denne forskjellen som må være avklart før kjøpet.
Kort oppsummert
- Uten avtale regnes sameierne som like store (§ 2), selv om foreldrene har betalt mest.
- Avtal eierandeler, fordeling av utgifter og hvem som er låntaker.
- Skriv om foreldrenes penger er lån, gave eller kjøp av andel. Forskudd på arv krever at det er satt som betingelse (arveloven § 75).
- Avtal hvordan utkjøp skal skje, siden hver sameier kan kreve oppløsning (§ 15).
- Avklar hva som skjer ved dødsfall, slik at foreldre og barn ikke får uønskede nye sameiere.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.