Felles garasjeanlegg: vedlikehold, tak og kostnadsfordeling

Hvilke regler gjelder for garasjeanlegget?

Et felles garasjeanlegg kan være organisert på flere måter. Er det et vanlig tingsrettslig sameie der eierne eier anlegget i andeler, gjelder sameigelova. Er garasjene seksjonert, gjelder eierseksjonsloven og vedtektene i seksjonssameiet. Forskjellen er tatt opp i Hva er forskjellen på eierseksjonssameie og tingsrettslig sameie?.

Resten av artikkelen gjelder sameie etter sameigelova, for eksempel en rekkehusgarasje som naboene eier sammen. Lova gjelder så langt ikke annet følger av avtale eller særlige rettsforhold (§ 1). Har eierne en skriftlig avtale eller tinglyste vedtekter, går de foran.

Hvem betaler hva?

Faste og nødvendige utgifter, som forsikring og avgifter, deler eierne etter andel. Andre vanlige utgifter deles på samme måte så langt alle får omtrent like stor nytte av dem. Utgifter utenom dette fordeles etter nytte (sameigelova § 9). Er ikke andelene bestemt, regnes alle eierne som like store (§ 2).

For et garasjeanlegg betyr det i praksis:

• tak, yttervegger, grunnmur, felles port og felles belysning bekostes etter andel
• noe som bare én eier bruker, som en dør til hans garasjeplass, kan fordeles etter nytte
• løpende utgifter som strøm til felles lys og forsikring deles etter andel

Hvis anlegget har seks like store andeler, betaler hver en sjettedel. Har noen eiere større andeler enn andre, for eksempel fordi én eier to garasjeplasser, følger kostnaden andelen hans.

Hvem bestemmer om vedlikehold og tak?

Hver eier har krav på at anlegget holdes forsvarlig ved like (§ 8). En eier kan på egen hånd gjøre det som trengs for å berge anlegget fra skade eller ødeleggelse. Han skal først rådføre seg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og uten særlig kostnad. Han kan regne seg en rimelig lønn for arbeidet, og nødvendige utlegg har han krav på å få igjen. Det er en nødhjelpsregel, for eksempel til å legge presenning over et lekkende tak i påvente av reparasjon. Større prosjekter, som å skifte hele taket, bestemmes av flertallet.

Et flertall kan vedta styring og utnytting i samsvar med det anlegget er ment for. Vedtaket må ikke stride mot loven, ikke gå ut på urimelig kostnad og ikke gjøre anlegget om til noe annet (§ 4). Flertall er de eller den som har mer enn halvparten av andelene. Er det like mange på hver side, avgjøres saken ved loddtrekning (§ 7). Fører vedtaket til skade for en av eierne, har han krav på å få tapet dekket.

Vil eierne ha et fast styre, må de først fastsette skrevne vedtekter om valg av styre og hva styret kan avgjøre. Er de ikke enige om vedtektene, kan flertallet vedta dem, men da må tingretten godkjenne dem (§ 6). For et lite anlegg er det ofte nok med en enkel skriftlig avtale og en felles konto.

Når en eier ikke betaler

Sameigelova har ingen egen regel om hva dere gjør med en sameier som ikke betaler sin andel. De andre kan kreve pengene inn som et vanlig pengekrav, først med et skriftlig krav og deretter via forliksrådet om det er nødvendig. Er det uenighet om hvordan kostnadene skal fordeles, er mekling eller forliksrådet også aktuelt.

Skriv ned avtalen om vedlikehold og kostnader, med en fast fordelingsnøkkel og en reservefond hvis dere ønsker det. Det gjør dagens saker enklere, og det hjelper også ved salg: kjøperen av en garasjeandel kjøper rettighetene og pliktene sammen med andelen.

Kort oppsummert

• Felles garasjeanlegg i tingsrettslig sameie reguleres av sameigelova, og avtaler og vedtekter går foran.
• Tak, porter og andre felles deler fordeles normalt etter eierandel, og utgifter utenom dette etter nytte.
• Flertall av eierne kan vedta vedlikehold, men ikke noe som går ut på urimelig kostnad eller gjør anlegget om til noe annet.
• En eier kan alene gjøre nødvendige akuttiltak og kreve utleggene dekket.
• Skriv ned vedlikeholdsplan og fordelingsnøkkel for det felles garasjeanlegget, så slipper dere strid om hvem som skal betale taket.