Får jeg dekket tapt arbeidsinntekt når jeg må være hjemme for håndverkerne?
Loven har ingen særregel om tapt arbeidsinntekt når leietaker må være hjemme for håndverkere. Tapet kan kreves som erstatning hvis mangelen gir utleier erstatningsansvar og tapet er et økonomisk tap utleier med rimelighet kunne forutse. Du må samtidig begrense tapet, for eksempel ved å tilby utleier nøkkel eller en annen tid. Rene ulemper uten pengetap gir leieavslag, ikke erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en mangel skal utbedres, kreves det ofte at noen er hjemme. Hvis du må ta fri uten lønn for å slippe inn håndverkere, kan det bli et konkret pengetap. Spørsmålet om tapt arbeidsinntekt for håndverkere avgjøres av de generelle erstatningsreglene, siden husleieloven ikke omtaler akkurat denne situasjonen.
Hvilke regler som gjelder for tapet
Erstatning ved mangler følger av § 2-13: leieren kan kreve erstatning for tap som følge av mangel. Utleier slipper bare så langt han godtgjør at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll, og er alltid ansvarlig ved feil eller forsømmelse på hans side.
Omfanget følger av § 2-14. Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet leieren har lidt, men bare tap utleier med rimelighet kunne forutse som en mulig følge av misligholdet. Lønnsfratrekk fordi du må være hjemme mens en mangel rettes, er et økonomisk tap. Om det er forutsigbart, er en konkret vurdering. At rettingsarbeid kan kreve at noen er til stede, er noe en utleier lett kan forutse.
Skiller loven mellom direkte og indirekte tap?
Ja, men tapt arbeidsinntekt for en ansatt står ikke på listen over indirekte tap i § 2-14 andre ledd. Det som regnes som indirekte, er driftsavbrudd (minsket eller bortfalt produksjon eller omsetning), tapt fortjeneste når en kontrakt med tredjemann faller bort fordi du ikke begrenset tapet, og tap som følge av tingskade. Er du selvstendig næringsdrivende og mister omsetning fordi du må være hjemme, kan tapet komme nærmere driftsavbrudd. Indirekte tap kan bare kreves hvis feil eller forsømmelse på utleiers side ligger bak, eller boligen avvek fra det som var tilsikret (§ 2-13 femte ledd).
Du må begrense tapet
Etter § 2-14 fjerde ledd må du bære den delen av tapet du kunne begrenset med rimelige tiltak. Før du tar ulønnet fri, bør du derfor:
- spørre utleier om håndverkeren kan komme på en tid da du uansett er hjemme,
- tilby utleier å la noen annen slippe håndverkerne inn, eller lagre nøkkel hos utleier eller nabo,
- avklare om arbeidsgiveren din kan gi deg fri uten trekk, eller om du kan avspasere eller ta ferie,
- be om et tidsvindu i stedet for hele dagen.
Alt dette skriver du ned. Vil utleier ikke akseptere noen av løsningene, står du sterkere når du krever at han dekker tapet.
Adgangen utleier har til boligen
Leier skal i utgangspunktet gi adgang til arbeid som trengs for pliktig vedlikehold og for å hindre skade (§ 5-6 andre ledd). Utleier skal gi melding i rimelig tid før vedlikeholdsarbeider. Medfører arbeidet mer enn ubetydelig ulempe for leier, kan han kreve avslag i leien etter § 2-11 andre ledd, med mindre mangelen beror på forhold på hans side. Du kan altså ikke nekte håndverkerne adgang, men du kan kreve kompensasjon for ulempen.
Avslag i leien og erstatning dekker ulike ting. Avslaget kompenserer for at boligen er mindre verdt mens arbeidet pågår. Erstatningen dekker et dokumentert tap, for eksempel lønn du faktisk ikke fikk. Du bør ikke kreve samme tap to ganger.
Henrik og vindusbyttet
Henrik leier en leilighet for 12 000 kroner i måneden. De gamle vinduene er fuktskadde og lekker, og utleier Helene har lovet utskifting. Håndverkerne varsler to dager, 14. og 15. oktober, og vil ha noen til stede fra klokken 08 til 16. Henrik jobber som elektriker og må ta to dager ulønnet fri. Dagsverdien er 1 850 kroner før skatt, til sammen 3 700 kroner.
Før han tar fri, sender Henrik Helene en melding. Han spør om hun kan la en nabo slippe inn håndverkerne, eller legge nøkkel i postkassen. Helene svarer at håndverkerne må ha noen fra leietaker til stede. Henrik tar fri og krever deretter 3 700 kroner med lønnsslipp og arbeidsgivers bekreftelse på trekket. Han krever også leieavslag for dagene boligen var ubrukelig, men trekker det fra summen så han ikke får dekket det samme to ganger.
Hvis Helene hadde tilbudt nøkkelløsningen og Henrik likevel hadde tatt fri, ville mye av tapet vært hans eget.
Dokumentasjon og krav
Bevis for tapet er lønnsslipp, bekreftelse fra arbeidsgiver om trekk og meldingene om tidspunkt for arbeidet. Ta vare på alt. Krever du erstatning, melder du først fra til utleier. Kommer du ikke til enighet, kan du sende en sak til HTU, som beskrevet i HTU steg for steg. Leien kan du bare holde tilbake i den utstrekning det sikrer krav du har (tilbakehold og HTU).
Selvstendig næringsdrivende og andre ordninger
Er du selvstendig, er tapet ofte mistet omsetning eller utsatte oppdrag. Det er nærmere driftsavbrudd, og et slikt tap kan bare kreves hvis utleier har vist feil eller forsømmelse eller boligen avvek fra det som var tilsikret. Mange arbeidsgivere gir fri med lønn til slike avtaler. I så fall har du ikke noe tap å kreve. Bruker du ferie eller avspasering, kan det være tvilsomt om det er et økonomisk tap, og du bør være forberedt på at utleier bestrider det.
Kort oppsummert
- Husleieloven sier ikke noe om tapt arbeidsinntekt for håndverkere, så det vurderes som økonomisk tap etter §§ 2-13 og 2-14.
- Tapet må være noe utleier med rimelighet kunne forutse, og mangelen må gi ham erstatningsansvar.
- Du må begrense tapet, for eksempel ved å tilby nøkkel eller et annet tidspunkt.
- Leieavslag etter § 2-11 og erstatning dekker ulike ting og kan ikke kreves for det samme.
- Lønnsslipp, bekreftelse fra arbeidsgiver og meldinger med utleier er dokumentasjonen du trenger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.