Får jeg betalt for garderobeskapet jeg monterte i leiligheten?

Hva husleieloven sier om vederlag for forbedringer

Regelen står i husleieloven § 10-5. Har leietaker med utleiers samtykke gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leietaker kreve vederlag (betaling) for den fordelen utleier oppnår som følge av forbedringene. Det gjelder ikke hvis noe annet ble avtalt da samtykket ble gitt.

Det er fire vilkår i den ene setningen. Utleier må ha sagt ja til arbeidet. Forbedringen må være vesentlig. Utleier må ha fått en fordel av den. Og dere kan ikke ha avtalt at det ikke skal betales noe. Mangler ett av dem, faller kravet.

Samtykket er det første du må ha

Samtykket må foreligge før arbeidet gjøres, eller i hvert fall mens det pågår. Loven krever ikke at samtykket er skriftlig, men du må kunne bevise at det ble gitt. En e-post eller en tekstmelding der utleier skriver «greit at du setter opp skapet» er nok til å vise det. Et muntlig «det går fint» er vanskeligere å dokumentere hvis utleier senere husker det annerledes.

Tenk også på hva samtykket gjaldt. Sa utleier ja til at du kunne henge opp noen hyller, har du ikke samtykke til å bygge en innebygd garderobe over hele veggen. Samtykket dekker det utleier faktisk forstod at du ville gjøre.

Ble det sagt noe om penger? Hvis utleier svarte «du får ikke noe for det», eller dere skrev at skapet blir stående uten vederlag, er det den avtalen som gjelder. Loven sier at vederlagsretten faller bort dersom annet ble avtalt da samtykket ble gitt. Sa utleier bare ja og ingenting om penger, står lovens hovedregel ved lag.

Er et garderobeskap en vesentlig forbedring?

Loven bruker ordet «vesentlige» og forklarer det ikke. Det er derfor en vurdering i hvert tilfelle. Et løst IKEA-skap som står fritt langs veggen er neppe en forbedring av husrommet i lovens forstand. Du kan ta det med deg når du flytter, og utleier har ikke fått noe av det.

Et innebygd skap som er tilpasset rommet, er et annet tilfelle. Det blir en del av boligen, og utleier kan leie ut rommet som soverom med garderobe i stedet for et rom uten oppbevaring. Jo mer fast og tilpasset skapet er, og jo mer det hever standarden på boligen, desto lettere er det å si at forbedringen er vesentlig.

Her er det også en sammenheng med hva som skjer med skapet når du flytter. Etter husleieloven § 10-2 tilfaller fast inventar som leietaker har brakt inn utleier hvis det ville koste uforholdsmessig mye eller gi urimelig verditap å ta det ut igjen. Et skap som bare kan skrus løs og settes opp et annet sted, kan du som regel ta med deg. Et skap som er skåret til etter skråtaket og limt fast, blir stående.

Hvor mye utleier skal betale

Loven sier at vederlaget skal svare til den fordelen utleier oppnår. Det er ikke det samme som det du betalte for skapet eller for materialene, og det er heller ikke timene du la ned. Loven gir ingen formel, så størrelsen blir et skjønn.

Det som typisk spiller inn, er hvor mye skapet er verdt for utleier nå, ikke da det var nytt. Hvor gammelt er det, i hvilken stand er det, og passer det til hvordan boligen skal leies ut videre? Har utleier egentlig ikke bruk for et skap akkurat der, kan fordelen være liten selv om skapet er pent.

Husk at et slikt krav må settes fram og begrunnes. Send utleier kvitteringer eller en prisoversikt, bilder av skapet og en kort forklaring på hvorfor du mener han har fått en fordel. Da har han noe konkret å svare på.

Hvis du monterte skapet uten å spørre

Da har du ikke vederlagsrett etter § 10-5, fordi den forutsetter samtykke. Du kan heller ikke regne med at utleier godtar skapet. Etter husleieloven § 5-8 kan utleier kreve erstatning for tap hvis du ikke har oppfylt pliktene dine, og en forandring uten samtykke kan i verste fall bli behandlet slik.

Utleier kan likevel ikke kreve at boligen settes tilbake til opprinnelig stand hvis det ville koste uforholdsmessig mye eller gi urimelig verditap. Da kan han i stedet kreve å få erstattet verdireduksjonen forandringen har ført til. Er skapet en forbedring og ikke en verdireduksjon, er det vanskelig for ham å påvise noe tap. Det beste for deg er å ta kontakt med utleier og høre om han vil godta skapet, eller om du kan ta det ned og reparere veggen før du flytter.

Kort oppsummert

• Du har bare krav på vederlag for forbedringer når utleier har samtykket til arbeidet.
• Forbedringen må være vesentlig, og et innebygd garderobeskap kan være det, mens et løst skap ikke er det.
• Vederlaget skal svare til fordelen utleier får, ikke til det du betalte.
• Er det avtalt at du ikke får vederlag, faller kravet bort.
• Sikre samtykket skriftlig, og send utleier dokumentasjon når du krever betaling.