Kan jeg få dekket husleie og lagring mens jeg venter på nybygget?
Utgifter til husleie og lagring mens du venter på nybygget kan i praksis ofte dekkes av dagmulkten, som du får uten å vise noe tap. Erstatning utover dagmulkten kan du bare kreve hvis utbyggeren har vært grovt uaktsom eller ellers har handlet i strid med redelighet og god tro. I perioder uten dagmulkt, for eksempel etter at de 100 dagene er brukt opp, kan du kreve dokumentert økonomisk tap. Tapet må være noe utbyggeren rimelig kunne regne med, og du må begrense det med rimelige tiltak.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Dagmulkten er det første du får
Er boligen forsinket, kan du kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, uten å dokumentere noe tap. Hvis ikke noe annet er avtalt, er den 1 promille av det samlede vederlaget per dag, i høyst 100 dager. Dagmulkten er tenkt å dekke de vanlige ulempene ved å vente, som at du må bo et annet sted og ha tingene dine lagret.
Det betyr at husleie og lagring ofte allerede er dekket av dagmulkten. Du kan ikke kreve dagmulkt og husleien i tillegg for de samme dagene. Spørsmålet er derfor hva som er igjen etter dagmulkten.
Erstatning utover dagmulkten krever mer
Du kan bare kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten hvis tapet kommer av at entreprenøren eller noen han svarer for, har vært grovt uaktsom eller ellers har handlet i strid med redelighet og god tro. Det er en høy terskel. Vanlig slurv eller dårlig planlegging er normalt ikke nok.
Har du høyere utgifter enn dagmulkten dekker, er det altså forskjellen du kan kreve, og bare hvis terskelen er nådd. Regn først ut dagmulkten, så utgiftene dine. Er dagmulkten høyest, er det ingenting å kreve utover den.
Når dagmulkten har tatt slutt
Det er en vei utenom. I perioder når det ikke løper dagmulkt, kan du kreve erstatning for tap som følger av at arbeidet ikke er ferdig til rett tid. Det gjelder i praksis tiden etter de 100 dagene. Du trenger da ikke vise grov uaktsomhet.
Erstatningen skal dekke økonomisk tap så langt entreprenøren rimelig kunne regne med tapet som følge av forsinkelsen. Er du sen med å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, settes erstatningen ned tilsvarende. Det kan bety at du bør velge en leilighet med oppsigelsestid, eller et lager du kan si opp, fremfor en dyr langtidsavtale.
Etter en heving gjelder egne regler. Da kan du kreve nødvendige merkostnader når andre må fullføre arbeidet, og annet økonomisk tap så langt entreprenøren rimelig kunne regne med det (§ 22). Dagmulkt som er påløpt, trekkes fra.
leilighet og møbelmagasin i 140 dager
Lise og Vegard kjøpte en enebolig til 4 000 000 kroner. De solgte leiligheten sin og flyttet inn hos Vegards foreldre, men det ble for trangt, så de leide en møblert leilighet til 15 000 kroner i måneden. Møblene lå på et lager til 2 500 kroner i måneden. Utgiftene var til sammen 17 500 kroner i måneden, omtrent 580 kroner per dag.
Boligen ble 140 dager forsinket. Dagmulkten var 4 000 kroner per dag, i høyst 100 dager: 400 000 kroner. Hele utgiften de hadde i de 100 dagene, rundt 58 000 kroner, var langt under det. De hadde altså ingen krav utover dagmulkten for denne perioden.
For de siste 40 dagene løp det ikke dagmulkt. Utgiftene var 17 500 kroner i måneden, og for 40 dager om lag 23 300 kroner. Lise og Vegard samlet husleiekontrakten, kvitteringene og lagerfakturaene, og krevde beløpet som erstatning. Utbyggeren ba om å få se at de hadde prøvd å begrense utgiftene. Det kunne de, siden de hadde sagt opp lageret så snart de fikk dato for overtakelse.
Hva du må dokumentere
Ta vare på husleiekontrakt, betalingsbevis og fakturaer. Dokumenter at utgiften skyldes forsinkelsen, og at du ikke ville hatt den ellers. Betalte du allerede husleie i den gamle leiligheten, kan bare merkostnaden regnes som tap.
Tapet må være noe entreprenøren rimelig kunne regne med. Har du fortalt ham at du har solgt den gamle boligen og må ut på en bestemt dato, er det lettere å vise. Sier du fra tidlig, gjør du det vanskeligere for ham å hevde at tapet kom overraskende.
Beløpene kan i tillegg settes ned hvis de er urimelige for entreprenøren, ut fra omfanget av arbeidet, tapets størrelse og forholdene ellers (§ 23). Det er unntaket, men det er en grunn til å holde utgiftene fornuftige.
Kort oppsummert
- Husleie og lagring mens du venter på nybygget dekkes ofte av dagmulkten, som du får uten å vise tap.
- Erstatning utover dagmulkten krever grov uaktsomhet eller handling i strid med redelighet og god tro.
- I perioder uten dagmulkt, for eksempel etter 100 dager, kan du kreve dokumentert økonomisk tap uten kravet om grov uaktsomhet.
- Tapet må være noe utbyggeren rimelig kunne regne med, og du må begrense det med rimelige tiltak.
- Spar husleiekontrakt, kvitteringer og fakturaer, og fortell utbyggeren tidlig om situasjonen din.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.