Kan erstatningen settes ned fordi jeg ikke gjorde nok for å begrense tapet?
Ja, forsømmer du å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må du selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått (husleieloven § 2-14 fjerde ledd). Det er bare den delen som kunne vært unngått som faller bort, ikke hele kravet. Utgifter du har hatt for å begrense tapet, kan du i utgangspunktet kreve dekket av utleier. Loven definerer ikke hva som er rimelige tiltak, så vurderingen er konkret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Plikten til å begrense tapet står i § 2-14
Når utleier er erstatningsansvarlig for en mangel, betyr det ikke at du kan la tapet vokse mens du venter. Husleieloven § 2-14 fjerde ledd sier det slik: forsømmer leieren å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må leieren bære den tilsvarende del av tapet.
Den delen er en andel av tapet, ikke hele kravet. Kunne du ha unngått halvparten av skaden ved å handle rimelig, er det halvparten som faller på deg. Resten kan du fortsatt kreve dekket etter § 2-13. Det er en regel om det du kunne ha unngått, ikke en straff for at du ikke gjorde alt riktig.
Regelen gjelder både tap som oppstår før mangelen er rettet og tap som oppstår etter en heving. Den er bygget på en enkel tanke: utleier skal ikke betale for tap som leieren selv kunne ha stoppet.
Hva regnes som rimelige tiltak?
Loven har ingen liste. Spørsmålet er hva en leietaker i din situasjon rimelig kunne forventes å gjøre, og det avhenger av saken. Noen vanlige eksempler:
- å melde fra til utleier så snart du oppdager mangelen, slik at han kan rette den
- å flytte verdisaker og møbler bort fra et område som er fuktskadet
- å sørge for lufting, avfukting eller midlertidig varme der det er mulig uten stor kostnad
- å takke ja til et tilbud om retting som er tilstrekkelig
- å finne midlertidig eller varig bolig i rimelig tid hvis boligen ikke kan brukes
Rimelig betyr også at du ikke skal gjøre noe som koster mer enn det sparer, eller som volder deg stor ulempe. Du trenger ikke flytte til et hotell til 2 500 kroner natten for å spare utleier noen hundrelapper, og du må ikke bruke en uke på å lete etter en billig løsning mens skaden vokser.
Husleieloven § 2-8 krever dessuten at du gir utleier melding om mangelen innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den. Venter du lenge uten å melde fra, kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende. Der utleier har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder ikke det.
Det du betaler for å begrense tapet, kan du kreve dekket
Tiltakene dine koster ofte penger. Etter § 2-14 tredje ledd regnes kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet har mangler, og tiltak som begrenser annet tap, ikke som indirekte tap. De er derfor ikke rammet av begrensningene for indirekte tap i annet ledd. Utgifter til avfukter, ekstra strøm til panelovner eller midlertidig overnatting kan altså kreves dekket, så lenge de er rimelige.
Det forutsetter at utleier er ansvarlig for mangelen etter § 2-13. Er han fri for ansvar fordi mangelen skyldtes noe utenfor hans kontroll, faller også disse utgiftene på deg. Kjøper du dyrt utstyr du ikke trengte, er det merprisen utleier kan nekte å dekke.
Når tapet ikke kan lastes deg
Du har ikke forsømt noe hvis du ikke kunne gjøre noe. Hvis utleier har nektet å rette, og du ikke har fått tilgang til alternativ bolig, er tapet ikke din skyld. Det samme gjelder hvis tiltaket ville ha vært uforholdsmessig dyrt eller vanskelig. Loven krever rimelige tiltak, ikke alle tenkelige.
Femte ledd i § 2-14 er en annen regel: ansvaret kan settes ned hvis det virker urimelig for utleier ut fra tapets størrelse sammenlignet med det som vanligvis oppstår i liknende tilfeller. Den er uavhengig av om du begrenset tapet.
Magnus og vannlekkasjen i kjelleren
Magnus leier en toroms i en tomannsbolig for 10 800 kroner i måneden. Rørene i kjellerbadet er gamle, og utleier har tidligere fått beskjed om at det drypper uten å gjøre noe. En lørdag oppdager Magnus at vannet står noen centimeter på gulvet i boden hans. Han ser det, men vil vente til mandagen med å si fra, fordi han ikke vil forstyrre utleier i helgen.
Vannet blir stående i to dager. Kartong og tekstiler på gulvet suges full, og skaden på tingene ender på 9 000 kroner. Hadde han meldt fra på lørdag og løftet tingene opp på hyllene samme kveld, ville skaden etter hans egen vurdering ha blitt rundt 4 000 kroner.
Utleier er ansvarlig for lekkasjen fordi han ble varslet tidligere og ikke gjorde noe, og det er en forsømmelse etter § 2-13 femte ledd. Men Magnus ventet to dager uten å gjøre noe, og det er ikke et rimelig tiltak. De 5 000 kronene som kunne vært unngått, må han bære selv, mens utleier dekker de resterende 4 000. Hadde Magnus meldt fra på lørdag og utleier likevel ikke kom før mandag, ville det vært utleiers risiko.
Hvordan du viser at du har gjort det som kan forventes
Skriv ned hva du gjorde og når, og ta vare på meldinger til utleier med tidspunkt. Bilder fra før og etter tiltakene gjør det lettere å vise at du handlet raskt. Kvitteringer for utstyr eller overnatting hører med i kravet, og det er lurt å skrive kort hvorfor utgiftene var nødvendige. Hvordan bevis legges frem for Husleietvistutvalget, står i bevis i HTU.
Hvis du er i tvil om et tiltak er rimelig, er det tryggere å gjøre det og dokumentere hvorfor enn å la være.
Kort oppsummert
- Ja, erstatningen kan settes ned når du ikke har begrenset tapet: du bærer den delen som kunne vært unngått (§ 2-14 fjerde ledd).
- Resten av tapet kan du fortsatt kreve dekket av utleier.
- Rimelige tiltak er blant annet å melde fra raskt, flytte ting og redusere skaden der det er enkelt.
- Utgifter til slike tiltak kan du som regel kreve dekket, så lenge utleier er ansvarlig for mangelen.
- Loven definerer ikke rimelig, så skriv ned hva du gjorde og når.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.