Kan erstatningen jeg må betale til utleier settes ned?
Ja, erstatningen kan settes ned hvis den ville virke urimelig. Husleieloven lar ansvaret lempes ut fra hvor stort tapet er sammenlignet med det som vanligvis oppstår i liknende saker, og ut fra forholdene ellers. Regelen er en sikkerhetsventil og brukes med varsomhet. Utleier kan dessuten bare kreve dekket det faktiske økonomiske tapet, og må selv begrense tapet gjennom rimelige tiltak.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å sette ned erstatningen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneUtleier kan kreve erstatning av leietaker for tap som skyldes at leietaker ikke har oppfylt pliktene sine, jf. husleieloven § 5-8. For hvor mye som kan kreves, viser § 5-8 femte ledd til reglene i § 2-14. Fra den paragrafen gjelder første, fjerde, femte og sjette ledd tilsvarende.
Femte ledd er lempingsregelen: «Ansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers.» I § 2-14 står det «utleieren» fordi paragrafen regulerer leietakers krav mot utleier. Når den gjelder «tilsvarende» etter § 5-8, er det leietaker, den som skal betale, som kan få ansvaret redusert.
Det samme gjelder utleiers krav etter fraflytting. Siste ledd i § 10-3 viser til § 2-14 første, femte og sjette ledd for utmålingen.
Når kan lemping bli aktuelt?
Loven nevner to hensyn. Det ene er hvor stort tapet er i forhold til det som vanligvis oppstår i liknende saker. Det andre er forholdene ellers.
Hvis en vanlig forsømmelse, som en glemt kjele eller en kran som sto åpen, har gitt et tap som er mange ganger større enn det en slik forsømmelse normalt fører til, taler det for lemping. Slike tilfeller er sjeldne, og tapet må være uvanlig stort for at lemping skal være aktuelt.
Forholdene ellers kan blant annet være hvor alvorlig skyldgraden var, om utleier har dekning gjennom forsikring, og hvor mye leietaker ville merket av kravet. Loven gir ikke noen liste. Hvor mye vekt en domstol eller Husleietvistutvalget legger på leietakers økonomi, kan variere fra sak til sak.
Lemping betyr normalt delvis nedsettelse. Det er ikke noe som fører til at kravet faller bort, og det er ingen automatikk i at en leietaker med lite penger får redusert beløp.
Andre måter å redusere kravet på
Lemping er ikke den eneste veien. Flere andre regler kan gi et lavere krav.
Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet. Utleier kan ikke kreve mer enn det som skal til for å rette opp skaden. Det betyr at kravet om et helt nytt kjøkken faller dersom det holder å bytte en skapdør.
Utleier må begrense tapet. Forsømmer utleier å gjøre rimelige tiltak, må utleier selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått. Det står i § 2-14 fjerde ledd. Utleier som venter i måneder med å tørke ut en vannskade, kan miste noe av kravet.
Indirekte tap kan utleier som utgangspunkt ikke kreve etter § 5-8. Tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes likevel som direkte tap, så selve reparasjonen er dekket.
Utleiers forsikring kan også spille inn. Etter skadeserstatningsloven § 4-2 kan den som er skadelidt i utgangspunktet bare kreve erstatning for skade som en forsikring dekker hvis skaden er voldt med forsett eller grov uaktsomhet. Hvordan det passer med et krav etter husleieloven, avhenger av saken.
Henrik og vannskaden
Henrik leier en leilighet for 13 000 kroner i måneden. Han kommer hjem fra nattvakt, setter på vann i badekaret og sovner i sofaen. Badekaret renner over, og vannet siver ned i etasjen under. Utbedringen i begge leilighetene koster 210 000 kroner, og utleier krever hele beløpet av Henrik.
Henrik har ikke gjort noe med vilje, og det er første gang noe slikt skjer. Han ber om at kravet settes ned. Argumentet hans er at en glemt kran er en forsømmelse mange kan gjøre seg skyldig i, og at et krav på over 200 000 kroner står i dårlig forhold til hvor lite som skal til for at det skjer.
Om han lykkes, avhenger av om Husleietvistutvalget eller retten finner at tapets størrelse sammenlignet med liknende saker og forholdene ellers gjør kravet urimelig. Er det mange slike vannskader, er 210 000 kroner kanskje ikke uvanlig stort. Henrik kan i alle tilfeller få kravet redusert delvis, men han kan ikke vente at det forsvinner.
Han bør samtidig sjekke innboforsikringen sin. Mange har ansvarsdekning som kan dekke hele eller deler av kravet.
Hvordan leietaker går frem for å få kravet vurdert
Leietaker kan bestride kravet og forklare hvorfor han mener det er for høyt, med dokumentasjon: tilbud fra håndverkere, bilder, og opplysninger om hva skaden egentlig omfatter. Det er også lurt å be om en spesifikasjon av hva utleier krever for, og se om noe av det er gammelt slit.
Blir partene ikke enige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget, som kan behandle krav om erstatning mellom utleier og leietaker.
Kort oppsummert
- Erstatningen kan settes ned hvis den virker urimelig, ut fra størrelsen på tapet sammenlignet med liknende saker og forholdene ellers.
- Regelen står i husleieloven § 2-14 femte ledd og gjelder for leietakers ansvar via § 5-8 femte ledd og § 10-3.
- Lemping er et unntak, ikke en hovedregel, og gir normalt bare delvis nedsettelse.
- Utleier kan bare kreve det faktiske økonomiske tapet og må begrense tapet.
- Utleiers forsikring og leietakers egen ansvarsforsikring kan gjøre kravet lavere eller dekke det helt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.