Endre fordelingsnøkkelen i sameiet: dette kreves
For å endre fordelingsnøkkelen i sameiet må de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig si seg enige i en annen fordeling i vedtektene. Hovedregelen i eierseksjonsloven § 29 er at felleskostnadene deles etter sameiebrøken. Loven åpner også for fordeling etter nytte eller forbruk når særlige grunner taler for det. Et vanlig flertallsvedtak på årsmøtet kan ikke alene flytte kostnader fra noen seksjonseiere over på andre.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utgangspunktet er sameiebrøken
Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Etter eierseksjonsloven § 29 skal de deles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Brøken er fastsatt da eiendommen ble seksjonert, og den er det som ligger til grunn for fordelingen med mindre noe annet er avtalt.
Den som vil endre fordelingsnøkkelen i sameiet, vil altså endre en regel som loven selv har bestemt. Da stiller loven krav til hvordan det kan gjøres.
To veier til en annen fordeling
Paragraf 29 åpner for to ulike løsninger, og de er ikke det samme.
Den første er at de berørte seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige, og at den nye fordelingen settes inn i vedtektene. Da kan fordelingen være helt annerledes enn brøken. Den andre er at særlige grunner taler for at kostnadene deles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Her er det ikke et krav om samtykke i lovteksten, men det må finnes særlige grunner.
Hvilken vei dere velger, avhenger av hva dere vil oppnå. Vil dere dele én bestemt kostnad etter bruk, for eksempel utgifter til en heis som bare noen bruker, er nytteregelen et naturlig utgangspunkt. Vil dere endre hele fordelingen av alle felleskostnader, er veien vedtektene med samtykke fra de berørte.
Hvem er «de berørte»?
Loven sier at de seksjonseierne som berøres, må si seg enige. Det er de som får endret sin andel av kostnadene. Det kan være de som får en høyere regning, men også de som får en lavere. Er dere i tvil om hvem som regnes som berørt, er det tryggest å innhente skriftlig samtykke fra alle som får en annen andel enn før. Samtykket må være uttrykkelig. Stillhet på årsmøtet er ikke nok.
Vedtektsendringer krever i tillegg minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, med mindre loven stiller strengere krav (§ 27). Samtykkekravet kommer i tillegg til flertallskravet, ikke i stedet for det.
Slik går dere frem
- Beskriv forslaget konkret. Hvilke kostnader skal fordeles på en annen måte, og hva blir den nye andelen for hver seksjon?
- Regn ut hva det betyr i kroner for hver seksjonseier, før og etter.
- Ta saken med i innkallingen til årsmøtet. Årsmøtet kan bare treffe beslutning i saker som er oppgitt i innkallingen, med mindre alle seksjonseierne er til stede og stemmer for.
- Innhent skriftlig samtykke fra de berørte.
- Vedta vedtektsendringen med to tredjedeler av de avgitte stemmene.
- Sørg for at endringen blir registrert i vedtektene, slik at den gjelder overfor senere kjøpere. Forpliktelser i registrert vedtektsbestemmelse har rettsvern mot kreditorer og senere rettsstiftelser i god tro (§ 27 tredje ledd).
heisen i Sameiet Kvartalet
Sameiet Kvartalet har 16 leiligheter med lik sameiebrøk. Heisen koster 96 000 kroner i året i vedlikehold, strøm og service. Etter hovedregelen betaler hver leilighet 6 000 kroner. De fire leilighetene i første etasje bruker ikke heisen, og eierne foreslår at kostnaden bare deles på de tolv øvrige. Da blir regningen 8 000 kroner for hver av dem.
På årsmøtet stemmer 13 av 16 ja. Det er over to tredjedeler. Men tre av de tolv som skulle betale mer, stemte nei, og de har ikke gitt samtykke. Etter § 29 annet ledd kan en annen fordeling i vedtektene bare gjelde når de som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Vedtaket kan derfor ikke tas inn i vedtektene som en ny fordeling for disse tre.
Sameiet kan i stedet vurdere om nytteregelen i første ledd gir et grunnlag. Her må det finnes særlige grunner, og om første etasje faktisk ikke har nytte av heisen, er et spørsmål om skjønn. Vedtaket bør begrunnes i protokollen med hva som taler for å fordele etter nytte.
Hva et flertall ikke kan gjøre
Et flertall kan ikke vedta at noen skal betale mer for å spare andre. Det er flere regler som stopper dette. Vedtektene kan ikke inneholde bestemmelser som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning (§ 27 fjerde ledd). Styret kan heller ikke ta beslutninger som kan gi en urimelig fordel, jf. paragraf 58.
En endring av fordelingsnøkkelen er også noe annet enn å endre sameiebrøken. Brøken følger av seksjoneringen, og loven har egne regler for reseksjonering. Å dele en felleskostnad på en annen måte er en endring av hvordan regningen fordeles, ikke av hva hver seksjon eier.
Hva dere kan gjøre uten å endre nøkkelen
Noen ganger er behovet egentlig at en seksjon bruker mer enn andre. Da kan sameiet i stedet se på om forbruk kan måles og fordeles. Det gjelder typisk strøm og vann, der målere gjør det enkelt å se hvem som har brukt hva. Slik måling fordeler etter forbruk, som paragraf 29 åpner for når særlige grunner taler for det.
Er problemet at en seksjon har en bruk som slider på fellesarealer, kan det også løses gjennom ordensregler eller en avtale med den eieren. Det er ofte enklere enn å endre fordelingen for alle.
Kort oppsummert
- Hovedregelen i § 29 er at felleskostnadene deles etter sameiebrøken.
- For å endre fordelingsnøkkelen i sameiet må de berørte uttrykkelig si seg enige, og endringen tas inn i vedtektene.
- Vedtektsendring krever to tredjedeler av de avgitte stemmene, i tillegg til samtykket.
- Fordeling etter nytte eller forbruk krever at særlige grunner taler for det.
- Et flertall kan ikke vedta en fordeling som gir noen en urimelig fordel på andres bekostning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.