Hvem eier kjøkkenet jeg satte inn i den leide leiligheten?

Hovedregelen for fast inventar

Fast inventar som leietaker har brakt inn i husrommet, tilfaller utleier hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Det er hele regelen. Den svarer på spørsmålet om hvem som eier kjøkkenet, ved å spørre hva som ville skjedd om du tok det ut.

Utgangspunktet er at du eier det du har kjøpt og satt inn. Eierskapet går over til utleier først når kravene i bestemmelsen er oppfylt. Det er altså ikke slik at alt som er skrudd fast, automatisk blir utleiers.

Hva betyr «uforholdsmessige omkostninger» og «urimelig verditap»?

Vilkårene er to alternativer. Det første er at det ville koste for mye å skille kjøkkenet fra boligen sammenlignet med hva det er verdt. Det andre er at kjøkkenet mister så mye verdi ved å bli revet ut at det er urimelig å kreve det.

Et kjøkken som er tilpasset rommet, har ofte lite verdi andre steder. Skapene er skåret etter veggene, benkeplaten er målt opp, og avtrekk og vannrør er koblet inn. Å rive det ut koster penger og gir en benk som ingen har bruk for. I slike tilfeller blir kjøkkenet som regel stående og tilfaller utleier.

Løse deler er et annet tilfelle. En frittstående komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin kan du normalt koble fra og ta med. Det samme gjelder skap og elementer som kan skrus ned uten å skade noe, og som kan brukes i en ny bolig. Hvor grensen går i et enkelt tilfelle, avhenger av hvordan kjøkkenet er montert.

Spiller det noen rolle om utleier sa ja?

Ja, på to måter. For det første kan samtykket gi deg rett til betaling. Etter § 10-5 kan en leietaker som har gjort vesentlige forbedringer med utleiers samtykke kreve vederlag for den fordelen utleier får, med mindre annet ble avtalt. Et nytt kjøkken kan være en slik forbedring. Størrelsen på vederlaget følger fordelen utleier har, ikke prisen du betalte.

For det andre sier § 10-2 tredje ledd at utleier ikke uten særlig avtale kan kreve boligen satt tilbake til opprinnelig stand når det gjelder endringer du hadde rett til å utføre. Hadde du ikke samtykke, er det annerledes: utleier kan ikke kreve tilbakestilling hvis det koster uforholdsmessig mye, men han kan kreve erstattet den verdireduksjonen endringen har ført til. Er kjøkkenet bedre enn det gamle, er det vanskelig å påvise en verdireduksjon.

Vederlagsretten kan utleier og leietaker avtale bort da samtykket gis. Ellers kan ikke en avtale stille deg som leier av bolig dårligere enn loven gjør, jf. husleieloven § 1-2. Sjekk derfor kontrakten og eventuelle meldinger om kjøkkenet.

Hvis du satte inn kjøkkenet uten å spørre

Da gjelder reglene i forrige avsnitt om endringer uten rett. Etter § 10-2 tredje ledd kan utleier kreve erstattet verdireduksjonen hvis kjøkkenet gjør boligen mindre verdt. Er det mer verdt, er det ikke noe tap å erstatte. Utleier kan likevel hevde at du har brutt avtalen ved å gjøre forandringer uten samtykke. Etter § 5-1 skal du behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og ellers følge leieavtalen.

Noen leiekontrakter forbyr forandringer uten skriftlig samtykke. Har du ikke fått ja, bør du heller ikke regne med å få vederlag. Det er likevel ikke sikkert at du må betale noe, for tap må utleier påvise.

Kort oppsummert

• Fast inventar du har satt inn, tilfaller utleier hvis det ville koste uforholdsmessig mye eller gi urimelig verditap å ta det ut.
• Løse deler som hvitevarer og skap som kan skrus ned, kan du som regel ta med deg.
• Et tilpasset kjøkken blir ofte stående, og da er det utleier som eier det.
• Samtykket fra utleier kan gi deg krav på vederlag, men bare for den fordelen han får.
• Dere kan avtale at det ikke skal betales vederlag, men en avtale kan ikke stille deg dårligere enn loven ellers.